농가주택 1가구 2주택 비과세 정보 총 정리했어요.

농가주택이란?

농가주택은 농민들이 농사를 짓는 데 편하기 위하여 지은 집, 혹은 농사를 본업으로 하는 농민들이 거주하는 집을 농가주택이라 합니다. 농막과는 다릅니다.

 

농막은 농가주택과 마찬가지로 농사를 지을 때 편하기 위하여 이용하는 집이긴 한데 농막은 농지 한켠에 설치되는 소형 이동식 주택을 농막이라하지 농가주택은

 

 

그냥 전원주택이나 단독주택 처럼 어디 농촌에 지어진 집을 뜻 합니다. 다른 말로는 농어촌주택이라고도 하죠. 사실 법령에는 농어촌 주택이라고 규정되어 있기 때문에

 

농어촌주택이 정확한 명칭이라고 보시면 됩니다. 혹시 농가주택이 아닌 농막과 관련한 정보를 알고 싶어서 들어오신 분들이라면 아래 링크 확인해보시면 되겠구요.

 

2020.12.17 - [부동산 정보] - 농막정화조 설치비용 간단계산

농막정화조 설치비용 간단계산

 

오늘은 포스팅 제목대로 농가주택, 농어촌주택을 취득하게되어 1가구 2주택이 되었을 경우 비과세, 즉 양도세 면제를 받을 수 있는 방법을 총 5가지로 정리하여 오늘

 

포스팅 작성 해보도록 하겠습니다. 최근 베이비붐 세대가 은퇴를 하기 시작하면서 농촌생활, 전원생활이 그리워 농촌으로 이주하시는 분들이 많기 때문에 꽤나 도움이 될 만한 포스팅이 되리라 봅니다.

 

 

 

1. 일반적인 1가구 2주택 비과세

일반적인 1가구 2주택이라 함은 그냥 특별한 요건이 필요없는 일시적 2주택을 뜻 하는 거죠. 만약 농가주택을 일시적 2주택으로 취득하게 된다면

 

간단하게 일시적 2주택 비과세 요건에 맞춰서 종전주택을 양도하면 양도세를 면제, 즉 비과세 받으실 수 있으실겁니다. 간단하게 정리해보겠습니다.

 

우선 종전주택, 즉 보유중인 주택을 취득한 날로부터 1년이 지나서 농가주택을 새로이 취득해야 합니다. 그리고 농가주택을 취득한 날로부터

 

 

3년 이내에 보유중이였던 종전주택을 처분한다면 종전주택을 양도세 비과세 받으실 수 있으십니다. 설마 뭐 농가주택을 조정대상지역에 있는걸 취득한다면 1년 이내에 양도해야 하지만

 

대부분 농가주택은 비조정지역에 있으니 그냥 3년이라고 보시면 됩니다. 그리고 더불어서 실거래가액이 9억을 초과하면 초과분에 대한 양도세만 부과된다고 알아두시면 되겠습니다.

 

 

 

2. 상속으로 농가주택을 받아 1가구 2주택

일반적으로 상속으로 일반주택을 상속 받으면 그냥 원래 보유중이였던 일반주택 1주택을 언제든지 양도하면 양도세 비과세를 받을 수 있는데 상속으로 농가주택을 받으면 몇 가지 요건이 좀 필요합니다.

 

상속으로 농가주택을 받아 2주택이 된 경우, 아래의 요건에 따라 양도하게 되면 양도세 면제를 받아 세금 한 푼 없이 주택을 파실 수 있습니다.

 

1. 피상속인(사망인)이 취득했던 주택이여야 함
2. 피상속인이 5년 이상 거주한 주택이어야 함
3. 해당 주택이 수도권 밖의 지역 읍.면 지역에 소재해야 함

 

위의 요건에 충족되면 소득세법 시행령 155조 7항 1호에 따라 농어촌 상속주택으로 규정되며 농어촌 상속주택으로 규정된다면 농어촌 상속주택 보유와는 관계 없이

 

일반주택을 계속해서 취득 했다가 팔고, 취득 했다가 팔고 하더라도 일반주택을 양도세 비과세 받으실 수 있게 됩니다. 주택으로 보지 않는다는 얘기죠.

 

 

 

3. 동거봉양을 원인으로 농가주택 취득

만약에 농가주택을 보유중인 부모님과 1주택을 보유중인 본인이 동거봉양을 통해 합가하여 2주택이 된 경우 다음과 같은 요건에 부합한다면 양도세 비과세를 받으실 수 있습니다.

 

1. 본인이 1세대 1주택자여야 함
2. 동거봉양하는 부모님이 만 60세 이상이어야 함
3. 함께 거주하고 세대를 합쳐 동거봉양 해야 함
4. 합친 날로 부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세
5. 부모님이 암, 희귀성 질환과 같은 중대질병일 경우 만 60세 미만도 가능

 

위의 요건에 모두 부합한다면 동거봉양으로 2주택이 되어도 부모님이 살고 있던 농가주택을 팔던 내가 보유하고 있단 일반주택을 팔던 10년 이내에만 팔면 양도세 비과세 받습니다.

 

해당 요건 법령은 소득세법 155조 4항을 확인해보시고 구체적인 계획을 세우시면 되겠습니다. 아 소득세법이 아니라 소득세법 시행령 입니다.

 

 

 

4. 부득이한 사유로 농가주택 취득하여 2주택

여기서 말하는 부득이한 사유에는 여러가지가 있죠. 예를 들어 자녀들의 취학을 원인으로 농가주택을 취득하여 거주하는 경우, 그리고 직장으로 인해

 

근무상의 형편을 원인으로 농가주택을 취득하여 거주하는 경우, 또는 중대 질병으로 인해 요양을 원인으로 농가주택을 취득하여 2주택이 되는 경우 등

 

여러 이유로 인해 농가주택을 취득해야 되는 이유가 있다면 아래의 요건에 따라 양도하시면 양도세 비과세를 받으실 수 있습니다.

 

1. 부득이한 사유가 있어야 함
2. 수도권 밖에 소재하는 주택이어야 함
3. 부득이한 사유가 해소되는 날로 부터 3년 이내 일반주택 양도
4. 일반주택 비과세 요건 필요(보유 2년, 규제지역은 거주 2년)
5. 세대원 일부 또는 전원이 해당 주택에 전입해야 함

 

 

 

사실 농가주택에 국한되는 법령이 아니기 때문에 부득이한 사유로 일반 주택을 취득하는 경우에도 해당 법령을 적용하여 양도세 면제가 가능합니다.

 

추가로 부득이한 사유로 인한 이유를 알려드리자면 학교 폭력으로 인해 전학이 필요하다고 인정되는 경우도 부득이한 사유로 인정됩니다.

 

위의 부득이한 사유는 그냥 말만 한다고 부득이한 사유로 인정되는게 아니고 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 증명 서류가 필요하며 자세한 법령은

 

 

소득세법 시행령 155조 8항을 참고하시면 되겠습니다. 또한 세대원 일부만 전입하여 거주하는 경우라면 소득세법 시행규칙 72조 9항을 적용받으니 확인해보세요.

 

마지막으로 위와 같이 농가주택을 취득하면서 발생하는 세금에 대한 비과세 받는 방법 말고도 일반적으로 내 주택을 양도했을 때 비과세 받는 방법이 궁금하시다면 아래 링크를 확인하시면 되겠습니다.

 

2020.10.18 - [부동산 정보] - 1세대 1주택 비과세 요건 정리해드립니다.

1세대 1주택 비과세 요건 정리해드립니다.