다 주택자 양도세 중과 조금이라도 절세하는 방법!

다 주택자 양도세 중과 조금이라도 절세하는 방법!

반갑습니다.

부동산 관련 지식을 전파하기 위해 부동산 정보들만
포스팅하는 블로그를 운영중인 부동산은 모르면
손해다. 라고 합니다.

오늘은 다주택자들에게는 굉장히 유용한 정보가
될건데요. 오늘 알아볼 부동산 지식은
다 주택자 양도세 중과 조금이라도 더 절세해서
세금을 아낄 수 있는 방법에 대해서 알려드릴려고 합니다.

여기서 다 주택자는 일시적 2주택자를 제외한
조정대상지역 내 1세대 2주택 이상 보유한 다 주택자를
얘기하는 겁니다.

일반지역의 다 주택자(1세대 2주택, 3주택자)는 양도세
중과 대상이 아니기 때문에 뭐, 완전 관련이 없진 않아도

제가 사례를 양도세 중과되는 다주택자를 대상으로 들거기 때문에 조정대상지역 내 다주택자 분들만
이 글을 참고하시면 되겠습니다.

참고로 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과세율이
+10%씩 더 인상되어서 1세대 2주택자는 +20%, 1세대 3주택자는 +30%로 인상된거 아시죠?


이 글에서 계산은 2020년 기준

1세대 2주택자 +10% 중과
1세대 3주택자 +20% 중과

를 기준으로 계산하겠습니다.


사례는 다음과 같습니다.
(3주택 모두 조정대상지역 내 소재)

1. A주택 취득 6억 양도 8억, 보유 5년 (양도차익 2억)
2. B주택 취득 5억 양도 9억, 보유 8년 (양도차익 4억)
3. C주택 취득 6억 양도 7억, 보유 2년 (양도차익 1억)


만약 1세대 3주택자가 주택을 이렇게 보유중이라면
양도순서는 어떻게 해야 최대한 절세할 수 있을까요?


정답은.
양도차익이 적은 순부터 양도해야 절세할 수 있습니다.

제가 한 번 양도차익이 큰 순서부터 양도,
그리고 양도차익이 적은 순 부터 양도
2가지로 계산해서 어떻게 양도해야 세금을 덜 내게 되는지
계산해 볼게요.


1) 양도차익이 큰 순서부터 양도

B 주택 양도가액 9억 - 취득가액 5억 = 양도차익 4억
양도차익 4억 X장기보유특별공제 불가(중과세 대상임)
양도소득 4억 X 세율 60%(40%+ 중과세 +20%)
- 누진공제 2,540만 = 양도소득세 2억 1,460만 원

A 주택 양도가액 8억 - 취득가액 6억 = 양도차익 2억
양도차익 2억 X 장기보유특별공제 불가(중과세 대상)
양도소득 2억 X 48%(38%+중과세 +10%)
- 누진공제 1,940만 = 양도소득세 7,660만 원

C 주택 양도차익 1억 X 장기보유특별공제 없음 (3년 보유부터 장특공제 적용) = 양도소득 1억 X 35% =3,500만
3,500만 - 누진공제 1,490만 = 양도소득세 2,010만

양도차익이 큰 순서대로 양도했을때 부과되는
세금은 총 2,010만 + 7,660만 + 2억 1,460만 =
3억 1,130만 원 이네요. 엄청나죠?

이제 양도차익이 적은 순서대로 양도해보겠습니다.


2) 양도차익이 적은 순서대로 양도

C주택 양도차익 1억 X 장특공제 불가 = 양도소득 1억
양도소득 1억 X 55%(35%+ 중과세+20%) =5,500만
5,500만 - 누진공제 1,490만 = 양도소득세 4,010만

A주택 양도차익 2억 X 장특공제 불가 = 양도소득 2억
양도소득 2억 X 48%(38%+ 중과세 +10%) =9,600만
9,600만 - 누진공제 1,940만 = 양도소득세 7,660만

B주택 양도차익 4억 X 장특공제 64%(1세대 1주택 1년 8%씩 8년) = 양도소득 1억 4,400만 X 세율 35%
- 누진공제 1,490만 = 양도소득세 3,550만


양도차익이 적은 순서대로 양도하니까
총 3,550만 + 7,660만 + 4,010만 =
양도소득세가 1억 5,220만 원이 나오네요.

어떤가요?
다 주택자 양도세 중과를 양도차익 순서를 바꿨을
뿐인데 세금이 확 차이나죠? 거의 1억 5,000만 정도
차이 나네요.

명심하시길 바랄게요.
양도세 중과든 뭐든 다주택자가 양도소득세를 아낄려면
무조건 양도차익이 적은 순서대로 양도해야 됩니다.

감사합니다.