전세 재계약 계약서 작성 다시할까?

전세계약은 전세권 등기 계약과 전세권 미등기 계약, 이렇게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 보통은 전세계약시 법무사를 일임해 전세권설정등기 까지 마치는 전세권 등기는 잘 안하고, 전세계약이되 전세권 설정등기 까지는 하지않는 미등기 전세권 계약을 현행 주로 실무에서 많이 임대차로 체결되고 있습니다.

이런 미등기 전세계약은 보통 계약기간을 2년 단위로 체결하는데 만약 전세계약의 계약기간이 종료되면 전세 재계약 계약서를 따로 작성해서 다시 계약을 체결해야 할까요?

오늘은 제가 이러한 문제를 해결해 드리기 위하여 전세 계약 계약기간 만료시 전세 재계약 계약서를 작성해서 다시 재계약을 해야되는지? 그에 대한 판단기준을 세워드리겠습니다. 따라오시죠.

우선 미등기 전세계약이 계약기간이 만료되면 일정 요건에 의하여 묵시적 갱신되면서 다시 계약기간이 2년으로 늘어납니다. 여기서 말하는 "일정 요건" 이란?

1. 임대인이 전세계약이 끝나기 6개월 ~ 1개월 사이 계약해지나 변경에 대한 사항을 통지하지 않을 경우

2. 임차인이 전세계약이 끝나기 1개월 전 까지 계약해지나 계약 변경에 대한 사항을 따로 통지하지 않은 경우

이 두 가지가 함께 해당, 즉 이 말은 임차인이나 임대인이 각 각 정해진 기간 내에 계약에 대한 해지나 변경 통보가 없으면 그냥 자동적으로 묵시적 갱신이 된다는 뜻 입니다.

결론은 굳이 전세 재계약 계약서를 통해 따로 작성해서 재계약할 필요가 없는거죠. 왜? 묵시적 갱신으로 자동으로 계약이 갱신되기 때문이죠. 그럼 기존 계약에대해 변경할 사유. 예를 들어 계약기간을 변경한다던가 임차보증금은 조금 더 올린다거나 하는 경우에는 어떻게 해야 할까요?

기존 계약에 있어 임차보증금 증액, 계약기간 변경이 필요핝경우에는 당연히 전세 재계약 계약서를 통해 새로 작성하는 것이 맞습니다. 허나. 새로 작성했다가는 피를 보는일이 있습니다.

그 일은 바로 자신의 순위뒤에 다른 임차인이나 대출같은 후순위 채권이 있을 경우 전세 재계약 계약서를 다시쓰면 기존의 자신의 임차보증금을 지킬 수가 없게되죠.

함부로 전세 재계약 계약서를 새로 작성해줘서는 안됩니다. 무조건 자신의 순위 뒤에 다른 임차인이 있는지? 다른 대출이 있는지? 확인 후에 다른 후순위 채권이 없다면 새로 계약서를 써줘도 되는데 다른 후순위 채권이 들어와 있는 경우엔 절대로 새로 계약서를 작성해 줘서는 안됩니다.

그럼 어떻게 해야 할까요?

일단 임대인이 전세금을 증액요구를 한 상황에서는 전세금이 증액된 부분에 대해서만 새로작성합니다. 단, 증액된 부분에 대한 재계약서를 작성시 특약사항에 " 본 계약은 기존 임대차(몇 월 ~ 몇 월)계약의 임차보증금 얼마얼마에 3,000만 원을 증액한 부분의 계약서이다 " 이런 특약을 집어넣어 줘야 기존의 전세보증금을 지키면서 새로 증액된 부분도 후순위지만 지킬 수 있습니다.

아. 참고로 증액된 계약서도 확정일자를 받아 기존의 계약서와 합쳐서 같이 보관해두셔야 합니다. 그런일이 발생해서는 안되지만 혹시라도 경매가 넘어가면 기존 계약서와 증액된 부분의 계약서는 법적 증빙자료가 될 수 있거든요.

아무튼 전세 재계약 계약서는 굳이 새로 작성할 필요는 없고 굳이 임대인이 전세금 증액을 요구해 새로 써야된다고 하면 증액된 부분에 대해서만 특약사항을 추가해 확정일자를 받고 기존 계약서와 함께 보관해 두시면 됩니다.