9억 초과 양도세 계산방법

양도소득세를 부과하는 기준인 소득세법에는 일정 요건이 충족되면 양도소득세를 비과세 시켜줍니다. 이것을 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정이라고들 부르죠.

1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정의 요건은

1) 1세대 1주택 상태에서 양도하기

2) 보유기간이 2년 이상일 것

3) 실거래가격이 9억 미만일 것

4) 조정대상지역은 2년 거주도 할 것

이 4가지 요건이 충족되면 소득세법에 정의되어있는 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있게 됩니다. 근데 3)번을 한번 잘 보세요. " 실거래가격이 9억 미만 " 이라고 되어 있죠?

그럼 실거래가격이 9억을 초과하면 어떻게 될까요? 그에 대한 대답은 제가 알려드리겠습니다. 소득세법에서는 실거래가격이 9억을 초과하면 일반 공동주택에 적용되는 고가주택 기준이 적용되지 않고 실거래가격만 9억을 초과한다면 고가주택으로 봅니다.

이런 고가주택은 국세청에서 1세대 1주택 요건을 갖추더라도 양도세를 비과세 시켜주지 않습니다. 그럼 9억 초과 주택 양도세 계산은 어떻게 해야 될까요?

일단 무조건 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 갖춰도 비과세 시켜주지 않으니 실거래가격이 9억을 초과하면 무조건 양도세는 과세된다고 생각하시면 됩니다. 그리고 과세하는 대신 1세대 1주택 고가주택 계산 특례를 적용해서 양도차익을 계산해주죠.

이게 무슨 말이냐? 1세대 1주택이지만 고가주택이라서 비과세는 못 시켜줘도 계산특례 적용으로 양도차익은 줄여주겠다. 이겁니다. 우선 고가주택 계산특례 양도세 계산식은 아래와 같습니다.

양도차익 X [ (양도가액 - 9억) ÷ 양도가액 ]

위의 계산식을 활용하여 9억 초과 주택 양도세 계산을 하면 됩니다. 예를 들어 1세대 1주택자가 10억에 산 주택을 18억에 주택을 양도한다고 가정해 봅시다. 그럼 우선 양도차익은 18억 - 10억 = 8억이 되겠죠?

8억이 나왔으면 8억 X [ (18억 - 9억) ÷ 18억 ] =  4억이 계산특례를 적용한 양도차익이 되겠습니다. 이 4억에 장기보유특별공제에 세율을 곱해 양도소득세를 산출하면 되구요. 어떤가요? 쉽죠?

하나만 더 이해를 돕기 위해 계산해드리고 포스팅은 마치겠습니다. 예를 들어 1세대 1주택자가 8억에 산 주택을 20억에 양도한다면? 20억 - 8억 = 12억, 12억 X [ ( 20억 - 9억) ÷ 20억 ] = 6억 6,000만 원, 이렇게 계산하면 되겠습니다.

확실히 일반 양도차익 보다는 9억 초과 고가주택 계산특례 적용을 한 양도차익이 더 낮게 계산되기 때문에 양도세가 훨씬 적게 나옵니다. 더군다나 1세대 1주택이니 1세대 1주택 장기보유특별공제도 받을 수 있으니 거의 비과세에 가까운 양도소득세가 계산되는 것이죠.