농가주택 양도세 관련내용 총 정리

농가주택 양도세 관련내용 총 정리

농가주택은 비과세나 취득세 중과배제, 양도세 중과배제 등 다양한 조세특례제한법과 지방세법 규정으로 인해 세금에 대한 부담을 많이 줄여주는 법령이 많습니다.

아마 지방의 인구 축소로 인한 소멸을 막기위해 이러한 정책들을 펴는 것으로 추정해 볼 수 있는데요. 당연하게도 지방자치단체가 인구소멸로 지방자치단체를 유지할 수 없다면 당연히 나라 입장에서도 손해기 때문에 당연하다고 볼 수 있습니다.

농가주택 양도세 비과세 특례

농가주택 양도세 비과세 특례는 일시적 2주택과 유사한데요. 농가주택 요건이 있기 때문에 농가주택 양도세 비과세 요건을 잘 파악하셔야 합니다.

1) 읍.면 지역에 소재한 주택

2) 대지면적 660m2 미만 (평 환산시 200명 정도)

3) 취득 기준시가가 2억 미만

4) 도시지역의 주택이 농가주택과 다른 읍,면에 연접할 것

5) 농어촌 주택을 3년 이상 보유할 것 (사후관리)

위의 요건들에 해당되는 농가주택을 취득한다면 도시지역에 있는 다른 주택 1채를 가지고 있다가 농가주택 취득 이후 도시지역 주택을 처분할 시 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

단, 도시주택 비과세 헤택을 받은 이후 농가주택은 3년 이상 더 보유를 해야합니다. 그렇지 않으면 사후관리에 의해 양도세 비과세를 받은 혜택을 추징하게 됩니다. 

농가주택 양도세 비과세 혜택에는 사후관리라는게 있으니 꼭 주의하시구요. 도시지역 주택을 비과세 받고 농가주택은 꼭 3년 이상 보유하시길 바랍니다.

농가주택 양도세 중과배제

농가주택은 양도세 비과세 말고도 양도세 중과세를 배제해주는 특례법도 있습니다. 요건은 아래에 상세히 기술할테니 사례와 요건을 잘 확인해보시길 바랍니다.

1) 조정대상지역 내 공시가격 합계 6억 이하인 2주택 중 1주택 양도

2) 양도소득세 예정신고 기간 내에 농가주택 취득할 것

3) 농가주택의 기준시가는 2억 미만일 것

4) 농가주택 대지면적이 660m2 미만일 것

5) 수도권 등 외의 읍.면 소재주택일 것

6) 수도권 등 외 인구 20만명 이하

10년 이상 거주했던 지역의 농가주택일 것

위의 요건들에 해당하는 농가주택을 취득한다면 조정대상지역의 주택을 양도한다하더라도 중과세율이 아닌 일반세율로 적용을 받습니다.

예를 들어 조정대상지역 내 기준시가 5억 아파트를 가지고 있다가 위의 요건에 해당되는 농가주택 기준시가 1억 미만 주택을 취득했습니다. 이 상태에서 중과세 적용을 받는 조정대상지역의 일반 아파트를 양도하더라도

일반세율인 6% ~ 45%의 세율을 적용하여 양도세를 계산하게 됩니다. 이 규정도 마찬가지로 사후관리가 3년 있으니 일반주택 일반세율 적용 혜택을 받은 뒤 농가주택에 3년 이상 보유하시고

거주도 2년이상 하시길 바랍니다. 참고로 위의 과세특례 적용시 일반세율 적용이기에 장기보유특별공제도 받을 수 있답니다.

마지막으로 위의 과세특례들은 2020년 12월 31일 까지인데, 아시다시피 조세특례제한법은 계속해서 연장되기 때문에 조세특례 제한법상의 농가주택 양도세 관련 규정들을 잘 살펴보시길 바랍니다. 따로 확인 안했는데 아마 이 규정들도 연장했을거라 봅니다.