전대차 계약서 작성시 유의사항 정리

전대차 계약서 작성시 유의사항 정리

전대차가 뭘까요? 전대차는 간단하게 애기해서 임대인과 임차인 사이의 임대차 계약이 임대차라면 여기서의 임차인이 또 다른 임차인과의 임대차 계약을 맺는 것을 전대차 계약이라고 합니다.

그러니까 원 임차인이 현 전대인이 되는 것이고 새로운 임차인은 현 전차인이 되는 것입니다. 복잡해보이지만 이런 관계라고 보시면 되겠습니다.

임대인 <-> 임차인 <-> 전차인

전대차 계약은 왜 체결할까?

전대차 계약은 왜 체결할까요? 간단합니다. 계약기간은 많이 남아있는데 월세를 부담할 여력은 없기에 다른 임차인을 두어 그 임차인으로 하여금 월세를 충당하려는 목적이 1순위라고 생각하시면 됩니다.

그래서 현 임차인이 임대인과의 임차관계가 새로운 전차인으로 인해 월 차임으로부터 자유로워 진다는 것이 전대차 계약의 장점이라고 볼 수 있겠네요. 근데 전대차 계약은 임차인에게는 자유롭다고 할 수 있으나 전차인에게는 위험요소가 몇 가지 있습니다.

전대차 계약서 작성시 유의해야될 사항들

1) 전차인과 임대인 사이의 임차관계가 아니다.

전대차 계약은 전차인과 임대인 사이의 임대차 관계가 아닙니다. 현 임대인은 전차인과 무관한 그냥 일반인이라고 생각하시면 됩니다.

그렇기에 전차인은 임대인에게 무엇을 요구해서도 안되고, 자신의 임대차 권리를 주장할 수도 없습니다. 왜냐? 전차인과의 임대차 계약이기 때문에 임대인에게 아무 주장도 할 수 없습니다.

2) 임대인 동의 없는 전대차 계약은 불법이다.

이 부분이 가장 중요합니다. 임대인의 동의가 있는 전대차 계약인지가 중요합니다. 임대인 동의가 없는 전대차 계약은 무단전대로써 불법입니다. 자신의 임차권을 주장하지 못 하며 임대인의 퇴거요청에 응해야 합니다.

그렇기에 불법전대, 즉 무단전대로 인해 자신이 상가점포에 비용을 들여 인테리어를 한다한들 무단전대면 임대인이 나가라고하면 나가야합니다.

3) 전대차 계약은 전 임대차 계약에 따른다.

전대차 계약서를 새로 작성하더라도 전대차 계약은 전 임대차, 즉 전대차 이전의 임대차 계약에 따라야 합니다.

예를 들어 전 임대차 계약서 특약사항에 " 해당 임대차 계약의 부가가치세 10%는 임차인이 부담한다. " 라는 특약이 들어가 있다면 월차임 의무를 현재 전차인이 지니고 있기 때문에

월 차임의 10% 부가가치세를 전차인이 그대로 이행하여야 하기 때문에 월세를 100만 원 낸다면 부가세 10만 원 포함 총 110만 원의 월세를 부담하게 되겠지요.

근데 위의 사례는 뭐 당연한겁니다. 보통 상가 월세는 부가가치세 10% 포함하여 월세를 산정합니다. 위의 사례 말고 다른 특약사항이 있다면 그 특약사항에 따라야 한다는 의미겠죠.

4) 전대차 계약기간은 현 임대차 계약기간을 넘을 수 없다.

이 부분이 제일 중요한데요. 전대차 계약서 작성시 전대차 계약기간을 잘 보셔야 합니다. 전대차 계약기간은 현 임대차 계약기간을 초과할 수 없습니다. 그렇기에 현 임대차 계약기간이 11개월 남았다면

전대차 계약기간도 11개월에 맞춰 임대차계약이 끝나는 시기에 똑같이 전대차 계약기간을 정해야 합니다.

전대차는 어찌됐든간에 임대차 계약에 따라 정해지는 것이기 때문에 전대차 계약기간을 1년으로 정했고 현 임대차 계약이 11개월이라면 전대차 계약기간인 1년을 주장할 수 없습니다.

오늘 이렇게 전대차 계약서 작성시 주의해야될 전대차 사항들을 알려드려보았습니다. 더불어서 전대차 계약이 무엇인지도 알려드렸는데요.

자신이 체결하려는 계약이 최소 어떤 계약인지는 알고 계약서를 작성하셔야 곘습니다. 사실 전대차 계약이란게 일반적으로 잘 체결하지 않는 계약이다보니 자신이 전대차 계약인지도 모르고 계약하시는 분들이 계십니다.

이러한 사실들을 모르고 전대차 계약을 체결한다면 손해는 전차인이 감수해야되는 부분이죠. 주의하시길 바랍니다.