분양권 양도소득세 계산기 사용방법 핵심은 이겁니다.

올해 6월 1일 부터 분양권 양도소득세가 바뀐 것 잘 알고 계시죠? 6월 부터는 분양권 양도소득세 계산방법이 조금 달라졌다고 할 수 있습니다.

 

오늘은 분양권 양도소득세 계산기 사용방법을 알려드리면서 분양권 양도소득세는 어떻게 계산해야 하는지? 양도가액과 취득가액은 어떻게 산정하는지?

 

분양권 양도소득세 관련된 정보들을 싸그리 모아다가 이 포스팅에 정리해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 참고로 양도소득세 계산기는 국세청 계산기를 이용하겠습니다.

 

 

 

분양권 양도소득세 계산 어떻게?

 

예를 들어 일반 주택을 양도한다고 가정해보면 그냥 파는 가격에서 산 가격을 뺴주고 양도차익에서 양도소득세를 계산하면 간단하게 할 수 있습니다.

 

근데 분양권은 좀 다르게 느껴지죠. 막상 분양권의 취득가액? 양도가액? 을 산정해보라고 하면 잘 모르시는 분들이 계십니다.

 

당연한 부분입니다. 분양권은 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘어져 있고 프리미엄까지 붙어있기 때문에 쉽게 취득가액과 양도가액 산정을 할 수 없습니다.

 

 

분양권 양도소득세 취득가액과 양도가액 산정에 있어서 가장 핵심은 프리미엄 입니다. 프리미엄만 알면 양도소득세를 쉽게 계산할 수 있습니다.

 

예를 들어서 계약금 10% 3,500만 원, 중도금 1,2,3차 1억 5,000만 원, 프리미엄 5,000만 원의 분양권을 전매한다고 가정해보겠습니다.

 

그럼 현재 납입된 금액이 3,500만 계약금 + 중도금 1,2,3차 1억 5,000만 원이 현재 납입된 금액이죠? 그럼 이 금액이 바로 분양권 취득가액이 되는 겁니다.

 

 

 

양도가액은 위의 프리미엄 5,000만 원까지 합산한 가격이 분양권의 양도가액이 되는 것이죠. 그럼 취득가액은 1억 8,500만 원이고 양도가액은 프리미엄 5,000만 원 합산 2억 3,500만 원이 되는 셈이죠.

 

그럼 양도차익은 5,000만 원 정도 될테고 여기에서 양도소득세를 계산하면 되는겁니다. 간단하죠? 기억해야 할 것은 분양권 취득가액은 무조건 납입된 금액을 기준으로하고

 

 

만약 중도금 4,5,6차를 대출을 받았다면 대출승계니까 취득가액에 포함해서는 안됩니다. 이 부분들만 알아두시면 됩니다. 중도금 납입 이전에 전매를 한다면 그냥 납입한 계약금이 취득가액이 되는 것이고

 

거기에 피가 2,000만 원이 붙는다면 2,000만 원이 분양권의 양도차익이 되겠죠? 프리미엄이 분양권 양도세 계산시 양도차익이 된다. 이 점만 기억하시면 되겠습니다.

 

 

 

분양권 양도소득세 계산

 

예를 들어 계약금 1차 2차로 5,000만 원을 납입했고 중도금을 1,2,3,4차 까지 3억을 납입, 프리미엄은 1억인 1년 미만 보유 분양권을 전매해서 양도한다고 가정해보겠습니다.

 

그럼 납입한 금액인 계약금 5,000만, 중도금 3억, 프리미엄 1억을 모두 합산한 가격인 4억 5,000만 원이 분양권 양도가액이 되는 것이고

 

취득가액은 납입한 금액들로 산정하니 5,000만 + 3억 = 3억 5,000만 원이 분양권 취득가액이 됩니다. 그럼 4억 5,000만 - 3억 5,000만 = 1억, 즉 프리미엄 1억이 양도차익이 되는 셈이죠.

 

 

여기에서 양도소득세를 계산해보겠습니다. 1억 - 250만 기본공제(1인 1년 250만 공제) = 9,750만 X 70%(1년 미만 보유) = 6,825만 원이 분양권 양도세로 나오겠습니다.

 

참고로 현재 분양권에 적용되고 있는 양도소득세 세율은 아래와 같습니다.

 

1년 미만 보유 - 70%

1년 이상 보유 - 60%

(규제, 비규제 지역불문)

 

 

 

위의 사례대로 분양권 양도소득세를 계산하면 6,825만 원이 세금으로 나오고 여기에 X 10%의 지방소득세 까지하면 거진 7,000만 원 이상의 세금이 부과되겠네요.

 

 

분양권 양도소득세 계산기 사용방법

 

일단 홈택스의 양도세 계산기를 검색해서 사이트를 열어주세요. 아래와 같은 화면이 보이실겁니다.

 

아 참고로 분양권은 홈택스 로그인이 필요하기 때문에 홈택스 로그인 이후 홈택스 검색창에 " 모의계산 "을 검색해서 분양권 양도세 계산기로 이동해주셔야 합니다.

 

분양권 양도세를 계산해야되니까 2번의 일반분양권/재개발.재건축입주권 계산하기를 클릭해서 들어가줍니다.

 

쓸데없이 한 번 더 누르게 만드네요 1번 눌러서 분양권 양도세 계산하러 가 봅시다.

 

위의 정보들을 입력해주면 되는데요. 그냥 임의대로 막 찍었습니다. 분양권 양도소득세 계산기 사용시 가장 중요한건 따른건 다 필요없고 실지양도가액, 실지취득가액, 실지필요경비만 제대로 입력해주세요.

 

부동산소재지, 특수지 지번 같은거는 그냥 아무거나 입력해도 됩니다. 조정대상지역 유무도 이제는 상관없기 때문에 굳이 체크 안해줘도 됩니다.

 

양도일자와 취득일자는 조금 중요하네요. 1년 미만 보유면 70% 세율 적용이고 1년 이상 보유면 60% 세율 적용이기 떄문에 보유기간은 제대로 입력해줍니다.

 

다 입력하고 다음으로 누르면 목록이 뜨는데요. 체크하고 다음으로 눌러줍니다. 저는 피가 4,000만 원으로 가정하여 계산했기 떄문에

 

양도가액은 1억 5,000만 취득가액은 1억 1,000만 을 썼습니다. 기타 중개수수료로 필요경비 300만을 공제하니 양도차익이 3,700만 원으로 나오네요.

 

아까 위에서 말 했던대로 1년 1인 250만 원 기본공제도 시켜줍니다. 세금이 덜 나오거든요.

 

다 입력하고 다음 누르면 분양권 양도세 모의계산이 완료가 됩니다. 이 모의계산을 토대로 양도세 신고도 직접하실 수 있는데요. 홈택스로 신고하면 간단하게 양도세 신고도 할 수 있습니다.

 

저는 1년 미만 보유 피 4,000만 원으로 계산하니 70% 세율 적용 2,400만 원 정도 양도세가 나오네요. 물론 이게 끝은 아닙니다.

 

양도세 신고 절차 이후에 지방소득세 10%도 신고해야 하기 때문에 세금이 2,700만 원? 정도 부과되었다고 보시면 되겠네요. 오늘 분양권 양도세 게산에 대한 포스팅은 이정도로 마무리 하겠습니다. 감사합니다.