다가구주택 건축비용 세세하게 정리해보겠습니다.

수익형 원룸하면 가장 먼저 떠오르는게 바로 원룸, 다가구주택이죠. 다가구주택은 단독주택의 종류 중 하나로써 많은 분들이 원룸인 다가구주택을 여러 세대가 함께 거주하는

 

연립주택? 정도로 생각하시는데 사실 다가구주택은 집 주인이 1명이고 원룸 건물 자체가 하나의 집이라고 생각하고 그 집 안에 여러 101호, 102호 로 나눠져 살고있다고 이해하시면

 

 

다가구주택이 단독주택이다. 라는걸 이해 하실 수 있으실겁니다. 아무튼 이게 중요한게 아니구요. 오늘은 원룸인 다가구주택 건축시 건축비용은 얼마나 나올지?

 

여타 다른 포스팅 글들과는 다르게 세세하고 조밀한 부분까지 전부다 상세히 정리해보도록 하겠습니다. 주변에 원룸 전문 건축업자분이 계셔서 어깨너머로 많이 배웠습니다.

 

 

 

 

다가구주택 건축비용?

 

다가구주택 건축비용은 크게 3파트로 나눌 수 있습니다. 일단 첫번째로는 당연히 토지를 취득하면서 발생하게 되는 비용이 있겠구요.

 

두번째로는 건축시 발생하는 건축비용, 그리고 마지막으로 기타 잡다한 세금들과 경비들인데 파트별로 나눠서 세밀하게 한 번 정리해보겠습니다.

 

참고로 오늘 포스팅하는 다가구주택 건축비용은 대구 경북권 기준입니다. 서울권이면 토지비용 자체가 급이 달라져서 대구경북권 건축비용과는 차원이 다릅니다.

 

 

 

 

1) 토지구입비용

 

다가구주택은 매매로 매입하는게 아니라면 토지 구입시 당연히 취득세가 발생합니다. 토지 취득세는 아시죠? 토지 취득가액의 4.6%로 토지 취득세가 발생하며

 

법무사비랑 인지세 까지 하면 100만 원 언저리로 추가로 발생할 수 있습니다. 부동산을 통해 중개계약을 체결한 것이면 당연히 중개수수료 비용도 발생합니다.

 

2) 건축비용

 

건축비용을 알기 전에 간단하게 원룸, 다가구주택을 건축시 공정과정은 어떻게 되는지? 정리해보겠습니다. 참고로 원룸 건축시 건축기간은 빠르면 4개월? 늦으면 6개월 까지도 걸립니다.

 

토지 취득 이후 터파기 공사 -> 규준틀매기 -> 골조공사(골조가 한 30일? 40일? 걸림) -> 형틀 목수 -> 전기 철근 가공팀 설비 -> 각 세대 하수도 및 수도관 인입 -> 외벽 시공 -> 각 세대별 조적 및 문틀 샷시 시공 -> 베란다 복도 미장 및 시공 -> 타일시공 -> 대리석 시공 -> 사춤공사(우풍, 결로 방지) -> 전기 인입 이후 각 세대별 시공 -> 조경 식재 시공 -> 가전 옵션 및 인터넷 신청 -> 준공청소 -> 준공검사

 

대략 이런 공정 과정을 걸쳐서 4개월 ~ 6개월 안에 다가구주택 건축이 이루어집니다. 되게 복잡해 보이지만 원룸 건축공정은 대략 이 틀에서 크게 벗어나진 않습니다.

 

 

중요한 건축비용에 대한 얘기를 해야겠죠. 다가구주택 건축시 건축비용은 평당으로 계산되며 보통은 평당 400만 ~ 600만 원 사이로 지어지며

 

대구같은 경우에는 600만 ~ 여건과 토지 위치에 따라 1,200만 원 까지도 발생할 수 있습니다. 그리고 대구 제외한 경북지역에서 대지 평수가 넓으면 넓을수록 평당 건축비가 줄어드는데

 

대지가 100평 이상되면 싼 곳은 평당 350만? 400만 정도에도 건축이 가능하다고 합니다.

 

 

 

 

3) 기타 부대비용

 

토지 구입비용과 건축비용을 제외하고 기타 부대비용도 있습니다. 토지 취득 과정에서 토지의 용도변경이 필요하면 뭐 전용비용과 측량이 필요하면 측량비용 이미 구옥과 같은 건물이 있다면

 

철거비용도 당연히 + 되구요. 설계를 위한 설계비도 평당 한 7만 원? 정도 발생하고 건축공정 내 감리를 위한 감리비도 대략 평당 5만 원 정도 발생합니다.

 

그리고 건축공정에서 소개시켜드렸던 전기,가스와 같은 인입비용, 인허가를 위한 인허가비, 내진설계비, 현장소장관리인이 필요하면 관리인 비용, 준공이후 공정 내 발생한 공과금 정산까지

 

 

너무 많네요.. 토목 공사시 토목공사 설계가 필요하면 토목공사설계비도 포함되지만 넘어가겠습니다. 이런 여러 비용들 계산하기 복잡하시죠?

 

그냥 간단하게 다가구주택 건축시 건축비용은 평당 400만 ~ 600만 정도 든다고 생각하시면 되겠고 토지 취득세도 든다고 큰 틀에서 생각하시고 나머지 정확한 계산을 위해서는

 

건축사무소나 시공업체와 같은 업체에 관련 문의를 하시는게 가장 정확하다고 할 수 있겠습니다. 오늘 다가구주택 건축비용에 대한 부분은 이정도로 마무리 하겠습니다.

 

 

 

 

다가구주택 수익률은 어느정도가 좋을까?

 

간단하게 다가구주택 수익률 계산 방법을 알려드리겠습니다. 예를 들어 10억 짜리 원룸에 근저당이 5억, 보증금이 2억 껴있고 실 인수가는 3억이라고 해봅시다.

 

해당 원룸에서 발생하는 총 월세는 400만 원에 이자는 매 달 140만 원 그럼 수익률은 몇 % 일까요? 일단 순 수입부터 계산해줘야 합니다.

 

 

400만(월세) - 140만(이자) = 260만 원 X 12개월 = 3,120만 원이 1년 총 순수입이 되겠고 여기에 실 인수가, 즉 실 투자금액을 나눠줍니다.

 

3,120만 / 3억 = 0.104 X 100(백분율) = 10.4%가 나오네요. 이정도면 뭐 준수합니다. 다가구주택 수익률은 보통 지방에서는 10% 이상 정도는 되어야 하고 많으면 14%? 정도 나오기도 합니다.

 

 

 

20% 30% 이런거는 무리하게 융자와 보증금과 같은 레버리지를 올렸기 때문에 나중에 임차인들 전세 만기일짜가 빠르게 돌아오면 경매로 넘어갈수도 있습니다. 조심하세요.

 

대구권은 8% 9%가 평이한 수준이고 많이 나오면 10%대로 나오기도 합니다. 그 이하 수익률이면 솔직히 그냥 주식을 하는게 더 나을지도.. 라는 생각이 드네요.

 

강남에 있는 빌딩들은 수익률이 2%만 되어도 엄청 많이 나온다고 하던데 그 정도 되는 건물이면 사실 수익보다는 내가 강남건물 건물주다. 라는 상징성이 더 크기 때문에 수익률이 강조되진 않다고 봅니다.