전세 묵시적 갱신 이거 모르면 쫓겨날 수도 있어요.

전세 묵시적 갱신의 정의

전세 묵시적 갱신이라는 말 들어보셨나요? 임차주택을 임차하고 전세 계약을 체결한 뒤 그 계약을 계속해서 이어나가려면 계약을 갱신해야 하는데요. 최근에는 계약 갱신청구권이 생겼기 때문에 문자나 통화와 같은 내용증명을 통해 계약의 갱신 의사를 밝히면 계약을 갱신할 수 있으나

 

이러한 계약 갱신 의사가 없이도 전세 계약을 계속해서 갱신해서 살 수 있는 방법이 있습니다. 그 방법이 바로 묵시적 갱신인데요. 묵시적 갱신이라 함은 묵시적, 암묵적으로 계약의 갱신을 인정, 뭐 이러한 뜻을 가지고 있습니다. 오늘은 이 묵시적 갱신에 대한 주제로 포스팅을 이어 나가 보겠습니다.

 

 

묵시적 갱신의 효과

오히려 묵시적 갱신을 통해 계약을 갱신하는 편이 계약 갱신청구권보다 더 좋을 수 있습니다. 단점으로는 계약 갱신청구권은 2년간은 확실하게 거주할 수 있으나 묵시적 갱신은 특별한 사유 발생 시 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 단점이 있겠지만 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된다면

 

계약 갱신청구권처럼 2년 동안 무조건 꼭 살아야 하는 법 없이 묵시적 갱신 기간 내 언제든지 계약을 해지 하고 싶다면 계약의 해지 통보를 해 계약이 해지되기 3개월 전에 계약의 해지 통보만 해주면 언제든지 계약을 해지할 수 있다는 게 비교적 계약 갱신청구권보다 묵시적 갱신이 자유롭다고 할 수 있습니다.

 

묵시적 갱신

묵시적 갱신을 통해 계약이 갱신되면 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신되며, 예를 들어 전 임대차, 즉 계약이 갱신되기 전의 임대차에서 특약사항으로 뭐 관리비는 10만 원으로 한다. 이런 조항이 묵시적 갱신으로 계약이 갱신되면 이 조항도 자동적으로 동일한 조건으로 계약이 갱신된다는 뜻입니다.

 

묵시적 갱신이 되면 임대인은 계약이 해지될 때까지는 특별한 사유 없이 임차인에게 계약의 해지 통보를 못 하고요. 임차인이 언제든지 계약을 해지할 수 있기 때문에 임대인에게 뭔가 불리한 규정 같지만 아래 문단에서 정리해드릴 텐데 임차인이 몇 가지 위반사항을 어기게 된다면 임대인도 언제든지 계약의 해지를 통보해 계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

 

 

묵시적 갱신 방법

묵시적 갱신 방법은 매우 간단합니다. 임대인이 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 까지 임차인에게 계약을 뭐 변경하겠다거나 혹은 갱신하지 않고 해지하겠다. 이러한 의사를 표현하지 않으면 해당 임대차계약 기간이 끝나는 시점부터 다시 2년의 계약을 연장하게 됩니다.

 

여기서 중요한 건 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지인데요. 이게 원래는 6개월 ~ 1개월이었으나 계약 갱신청구권이 생기고 최근에 법이 개정되어 끝나기 6개월 ~ 2개월 전 까지로 바뀌었습니다. 대략 임대차 계약이 12월에 끝난다면 6월 ~ 10월 사이에 임대인이 계약의 변경, 해지 통보를 하지 않을 시

 

 

자동으로 12월 계약이 끝나고 묵시적 갱신되어 다시금 2년의 임대차 계약이 존속된다. 이렇게 이해하시면 되겠습니다. 아래 간단한 사례를 바탕으로 어떤 식으로 계약의 기간이 연장되는지 보여드리겠습니다.

 

• Ex. 2019년 12월 11일 ~ 2020년 12월 11일까지 전세 계약 체결
  • 임대인이 위 임대차 계약이 끝나는 6개월 ~ 2개월 전인 2020년 6월 11일 ~ 2020년 10월 11일까지 계약의 해지나 변경에 대한 통지를 하지 않음
  • 계약기간은 1년 이였지만 임대인의 계약 갱신, 변경 통지가 없었기에 계약이 묵시적 갱신이 되면서 임대차 계약이 끝나는 2020년 12월 11일부터 2022년 12월 11일까지 묵시적 갱신이 2년 연장됨
  • (묵시적 갱신은 임대차 존속기간을 2년으로 봄)

 

묵시적 갱신 거절 사유

묵시적 갱신은 무적이 아닙니다. 계약 갱신청구권처럼 2년 확실하게 살아야 된다거나 하지 않아도 되고 언제든지 계약을 해지할 수 있는 자유로움이 있다는 게 장점이긴 하지만 임차인도 임차인의 의무를 다해야지만 묵시적 갱신 기간 내 법적인 보호를 받을 수 있습니다.

 

• 1) 임차인이 2기의 차임에 달하는 차임을 연체한 경우(월세)
• 2) 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차(2인 가족이라 해놓고 6명 거주)
• 3) 임차주택 전부 또는 일부를 멸실
• 4) 임대인 동의 없이 임차 목적물 전부 또는 일부를 전대
• 5) 임차인이 임차주택 고의나 중과실로 파손(베란다 문을 열어놔 비로 인해 보일러 파손 등)

 

등 임차인으로서 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 위반한 임차인에 대해서 묵시적 갱신을 인정해 주지 않기 때문에 주의가 필요하겠습니다. 위의 사유에서 몇 가지를 더 추가하면 계약 갱신청구권 거절 사유도 적용될 수 있는데 아래 문단에서 또 따로 추가해드리겠습니다.

 

 

 

 

계약 갱신청구권과의 차이점

마지막으로 계약 갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이점을 알려드리겠습니다. 일단 계약 갱신 청구권은 임대차 3법이 만들어지면서 생긴 최근 법령이죠? 특별한 거절 사유가 없다면 임대인은 임차인의 계약 갱신 청구권을 받아들여 2년을 더 거주할 수 있게끔 만들기 위해 만들어진 법안이라고 보면 됩니다.

 

위에서도 잠깐잠깐 언급했지만 계약 갱신청구권을 사용하여 계약이 갱신되면 2년간은 무조건 확실히 거주할 수 있고 묵시적 갱신과는 달리 갱신 요구로 연장된 계약기간 2년 동안은 계약의 해지를 못 한다는 게 특징이고, 묵시적 갱신은 묵시적 갱신 기간 내 언제든지 계약을 해지할 수 있는 게 차이점이고

 

 

또한 묵시적 갱신은 특별하게 갱신 요구라든지 이러한 행위를 안 해도 자동적으로 계약이 갱신되며 계약 갱신청구권은 임대인에게 직접 계약 갱신청구권을 요구해야 계약이 갱신된다는 것도 하나의 차이라고 할 수 있습니다.

 

마지막으로 계약 갱신청구권의 가장 흔하고 많이들 사용하시는 거절 사유를 몇 가지 정리해드리면서 오늘 전세 묵시적 갱신에 대한 포스팅은 마치도록 하겠고요. 추가로 뭐 계약에 관해 궁금하신 사항들은 아래 포스팅들을 참고하시어 도움받으시면 되겠습니다. 감사합니다.

 

• 임대인과 임차인 서로 합의하에 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 계약 갱신 거절 가능
• 임대인의 직계존속이나 직계비속이 직접 거주할 목적이 있는 경우 계약 갱신 거절 가능

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