비조정지역 양도세 이렇게 계산하면 됩니다.

비조정지역이 뭘까?

 

안녕하세요? 오늘은 비조정지역 양도세에 대한 부분을 이것저것 정리해서 포스팅하겠습니다. 최근 규제지역에 대한 세제 규제가 강화되어 가면서 투자하시는 분들의 주택 스탠스가 보통 규제지역 1채(실거주용), 투자용 비조정지역 1채 이런 식으로 주택을 구성하여 투자하시는 분들이 많이 늘었습니다.

 

그래서 그런 분들이 이 포스팅을 보면 비조정지역 양도세에 대한 궁금증이 풀릴 수 있으시게끔 이렇게 포스팅하는 것이고요. 포스팅 시작하기 전에 먼저 비조정지역과 조정 대상 지역(규제지역)의 구분 먼저 할 수 있게 현재 규제가 적용되고 있는 규제지역을 모두 정리해드리겠습니다.

 

규제지역

 

위에 사진에 보이는 투기과열지구 49개 지역, 조정 대상 지역 112개 지역 모두 규제지역이라고 하며 8월에 새로이 추가 지정된 창원과 동두천시를 포함하여 위의 지역들이 현재 모든 규제지역이라고 보면 됩니다. 그러면 그 이외의 지역은 뭐죠? 비조정지역이라는 것이죠.

 

비조정지역은 양도세 중과나 장기보유특별공제 배제, 양도세 비과세 요건 강화, LTV 강화 이런 규제들이 없기 때문에 비교적 규제지역보다 세금이나 돈을 빌리는 데 있어 자유롭다고 할 수 있겠습니다. 그럼 계속해서 비조정 지역에서는 양도세를 어떻게 계산하는지 아래 문단에서 알아보도록 하죠.

 

 

비조정 지역에서의 양도세율은?

 

비조징지역에서의 양도세율은 과세표준에 따라 6% ~ 45%의 기본세율을 사용하여 양도세를 계산합니다. 규제지역은 중과세 대상이면 일반 세율에 +20%나 +30%를 가산해서 양도세를 계산하기도 해서 신경 쓸 게 많겠지만 비조정지역은 그냥 양도차익에 중과세 걱정 없이 세율만 곱해주면 됩니다.

 

• 과세표준 1,200만 이하 - 6%
• 과세표준 4,600만 이하 - 15%, 누진공제 108만
• 과세표준 8,800만 이하 - 24%, 누진공제 522만
• 과세표준 1억 5,000만 이하 - 35%, 누진공제 1,490만
• 과세표준 3억 이하 - 38%, 누진공제 1,940만
• 과세표준 5억 이하 - 40%, 누진공제 2,540만
• 과세표준 10억 이하 - 42%, 누진공제 3,540만
• 과세표준 10억 초과 - 45%, 누진공제 6,540만

 

 

 

양도세를 계산해보자.

 

이제 비조정지역에서의 양도세율도 알려드렸으니 양도세율을 참고하여 몇 가지 사례를 만들어서 비조정지역에서 양도세를 어떻게 계산하는지? 한 번 계산해보도록 하겠습니다.

 

• 규제지역 1채, 비조정지역 1채 보유 중에 비조정지역 주택 양도
• 비조정지역은 3억 취득, 4년 보유, 5억 양도
  • 양도가액 5억 - 취득가액 3억 = 양도차익 2억 - 장기보유특별공제 8%(4년 X 2%) = 1억 8,400만 - 기본공제 250만 = 과세표준 1억 8,150만 X 세율 38% - 누진공제 1,940만 = 4,957만 원

 

• 비조정지역 2채 보유 중에 비조정지역 1채 양도
• 양도하는 주택은 2억 3,000만 취득, 10년 보유, 5억 양도
  • 양도가액 5억 - 취득가액 2억 3,000만 = 양도차익 2억 7,000만 - 장기보유특별공제 20%(10년 X 2%) = 2억 1,600만 - 기본공제 250만 = 2억 1,350만 X 세율 38% - 누진공제 1,940만 = 6,173만 원

 

위의 사례대로 비조정지역 주택을 양도했을 때 이런 식으로 양도세를 계산할 수 있겠습니다. 비조정지역은 아까 말했다시피 중과세 걱정 마시고 그냥 양도차익에 일반 세율만 곱한다고 보시면 되고요. 1주택 자면 1세대 1주택 장기보유특별공제 혜택을 적용받아 최대 80%까지 공제를 적용받을 수 있고

 

위 사례처럼 2주택인 상태에서 1주택을 양도하는 경우라면 1세대 1주택 장기보유특별공제 혜택을 못 받기 때문에 일반 장기보유특별공제 1년 2%씩 공제를 적용해서 계산하시면 됩니다. 위의 계산 사례에서는 빼먹었지만 산출된 양도소득세에 +10%의 지방 소득세도 함께 붙습니다.

 

 

 

비조정지역은 중과세가 없나?

 

결론부터 말씀드리면 비조정지역에서 주택을 양도하면 절대로 중과세가 되지 않습니다. 단, 주의해야 할 사항이 하나 있습니다. 비조정지역에서 주택 양도는 중과세가 절대 없지만 비조정지역 주택을 보유한 상태에서 규제지역의 주택을 양도하게 되면 중과세가 적용될 수도 있습니다.

 

이유는 비조정지역의 주택도 중과 판단 주택 수에 포함될 수도 있다는 문제 때문이죠. 비조정 지역에서의 주택 공시가격이 3억을 초과한다면 중과 판단 주택 수에 포함되며 중과 판단 주택 수에 포함되는 주택을 2채 이상 가지고 있는 상태에서 규제지역 주택을 양도하면 +20%의 중과세율을 적용받게 됩니다.

 

 

물론 규제지역 주택을 양도했을 때의 경우이지. 비조정지역 주택을 양도하면 비조정지역 주택이 공시가격 3억을 초과하여 중과 판단 주택 수에 포함된다 하더라도 절대로 비조정지역 주택이 중과세에 적용되지는 않습니다. 이유는 중과세율 적용 자체가 규제지역 내의 주택을 양도했을 때 중과세를 적용하기 때문이죠.

 

• 비조정지역 주택도 공시가격 3억을 초과하면 중과 판단 주택 수에 포함된다.
• 중과 판단 주택수에만 포함될 뿐이지 비조정지역 주택이 중과세 대상은 아니다.

 

아무튼 이에 대한 부분은 위의 2줄로 정리할 수 있으며 오늘 비조정지역 양도세에 대한 포스팅은 이 정도로 마무리하도록 하겠습니다. 추가로 다주택자들이 양도세를 절세할 수 있는 방법과 비규제 지역에서의 분양권은 양도소득세를 어떻게 계산하는지에 대해 궁금하신 분들은 아래 포스팅들을 참고하시면 되겠습니다.

 

2021.08.21 - [부동산 정보] - 다주택 양도소득세 양도 순서에 따라 절세됩니다.

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2020.11.03 - [부동산 정보] - 비조정지역 분양권 양도세 정리

비조정지역 분양권 양도세 정리