소득세 계산법(주택임대 소득) 요약해드릴게요.

주택임대 소득세?

5월이 되면 일반과세자나 간이과세자들은 종합소득세를 신고하게 되는데 마찬가지로 주택을 가지고 사업하는 주택임대 사업자들은 주택임대 소득세를 5월에 소득세로 납부하게 됩니다. 오늘은 이 주택임대 소득 소득세를 어떻게 계산하는지에 대해 계산 방법부터 과세대상까지 요약해드릴게요.

 

참고로 주택임대 소득은 주택임대 사업자가 아니더라도 주택임대 소득세 과세대상에 해당된다면 근로소득이나 사업소득에 합산하여 과세되기 때문에 전혀 관련이 없으신 분들이더라도 주택을 몇 채 가지고 있으시다면 오늘 포스팅 유의해서 꼭 다 보시길 바랍니다.

 

 

주택임대 소득세 과세대상

일단 실 거주용 주택 1채만 가지고 있는 분들은 주택임대 소득에 대해 전혀 관심을 안 두셔도 됩니다. 절대로 세금이 나올 리가 없거든요. 이제 2주택을 가지고 있는 분들부터는 일정 요건에 따라 주택임대 소득에 대한 세금이 발생하기도 하는데요. 아래에 간단히 정리해보겠습니다.

 

• 1주택자
  • 비과세
  • 단, 주택 공시가격이 9억을 초과하는 주택을 월세로 임대하면 과세
• 2주택자
  • 월세 - 과세
  • 보증금 - 비과세
• 3주택자 이상
  • 월세 - 과세
  • 보증금 - 간주임대료로 과세
  • 단, 전용면적 40m2 이하이면서 기준 시가 2억 이하인 소형 주택의 간주임대료는 과세대상 제외

 

현행 주택임대 소득에 대한 과세는 위의 정리 표대로 과세하고 있습니다. 1주택자더라도 공시가격 9억을 초과하는 고가주택을 월세로 임대하고 있다면 과세대상이고요. 추가로 1주택이라도 국외 소재 주택을 또 월세로 임대하는 경우에도 주택임대 소득에 대해 소득세가 과세됩니다.

 

2주택부터는 월세는 무조건 과세고 보증금은 간주임대료로 계산하여 과세하지 않습니다. 즉 비과세인 것이죠. 3주택부터는 월세도 과세, 보증금도 간주임대료로 계산해서 무조건 과세됩니다. 단, 소형 주택의 보증금은 간주임대료로 계산하지 않고 제외되죠.

 

 

 

주택임대 소득세 어떻게 과세하나?

주택임대 소득을 과세하는 방법은 2가지입니다. 주택임대 소득 규모에 따라 다른데요. 만약 1년 주택 임대 소득 수입 금액이 2,000만 원 미만이라면 이는 분리과세 대상으로 주택임대 소득만 따로 과세하게 되고, 1년 주택 임대 소득 수입 금액이 2,000만 원을 초과하면 종합합산과세 대상으로서

 

예를 들어 근로소득 5,000만 원 연봉을 받고 있고 여기에 2,300만 원의 주택임대 소득이 별도로 있다면 근로소득 5,000만 + 주택임대 소득 2,300만을 합계해서 7,300만 원에 대해 세금을 과세하는 방식이 종합합산과세 방식입니다. 과세표준 구간이 올라가기 때문에 종합합산되면 자연스레 세율도 올라가면서

 

세율이 올라가면 세금도 늘죠? 그래서 많은 분들이 2,000만 원 언저리의 주택임대 수입 금액을 가지고 있다면 종합합산과세로 과세하지 않고 분리과세를 위하여 월세를 좀 낮추고 대신 관리비를 올리는 등의 편법을 이용해 분리과세를 받으려는 방법을 이용하기도 한답니다.

 

 

분리과세 세금 계산법

먼저 분리과세로 주택임대 소득 세금 계산법을 알려드리겠습니다. 분리과세는 일반적인 세금 계산 구조와는 다릅니다. 나라에서 일정 정해주는 필요경비율과 기본공제, 세율이 다 정해져 있는데요. 아래 표로 정리해드릴게요.

 

• 등록 주택임대 사업자
  • 필요경비 60%, 기본공제 400만 원, 세율 14%
  • 세액 감면 단기 - 30%, 장기 - 75%
• 미등록 주택임대 사업자
  • 필요경비 50%, 기본공제 200만 원, 세율 14%
  • 세액 감면 없음

 

소득세

주택 임대를 사업자를 등록하여 주택임대 사업자로 주택을 임대하시는 분들도 계실 테고 아니면 사업자 없이 미등록 사업자로 주택을 임대하시는 분들도 계실 겁니다. 등록했냐 안 했냐에 따라 분리과세 주택임대 소득세 계산 방법이 달라지는데요. 간단히 미등록 주택임대 사업자를 기준과 등록 임대 사업자 기준으로 소득세를 계산해보겠습니다.

 

1년 주택임대 수입 1,800만 원(미등록 임대 사업자)
1,800만 - 필요경비 50% 900만 = 주택임대 소득 800만 원
800만 - 기본공제 200만 = 과세표준 600만 원
600만 원 X 분리과세 세율 14% = 84만 원
주택임대 소득세 84만 원

1년 주택임대 수입 1,900만 원(등록 임대 사업자, 단기)
1,900만 - 필요경비 60% 1,140만 = 주택임대 소득 760만 원
760만 - 기본공제 400만 = 과세표준 360만 원
360만 원 X 분리과세 세율 14% = 50만 원
50만 - 단기 사업자 소득세 감면액 30%, 15만 = 35만 원
주택임대 소득세 35만 원

 

분리과세로 주택임대 소득에 대해 세금을 계산하게 되면 미등록은 84만 원, 등록 임대 사업자는 수입이 100만 원 더 많지만 필요경비와 기본공제를 많이 받고 또 등록 시 선택할 수 있는 단기 임대 사업자의 소득세 감면세액까지 적용받아 35만 원이 나온 모습을 보실 수 있습니다. 확실히 등록 주택임대 사업자가 절세가 되죠?

 

 

 

종합합산과세 세금 계산법

이번에는 분리과세가 아닌 종합합산과세를 토대로 소득세를 계산해보도록 하겠습니다. 한 가지 말하지 않은 게 있다면 1년 수입 금액이 2,000만 원 미만이면 분리과세라고 말씀드렸으나 분리과세도 할 수 있고 종합합산과세도 선택할 수 있습니다.

 

종합합산과세 계산 구조
1년 주택임대 수입 금액 - 장부로 작성된 실제 지출 필요경비 = 종합소득 금액
종합소득 금액 - 종합소득세에 적용되는 각종 인적공제 = 과세표준
과세표준 X 6% ~ 45% 소득세 세율 = 산출 세액

 

• 1년 주택임대수입 3,800만 원, 실제 필요경비 지출 금액 1,500만 원
  • 3,800만 - 1,500만 = 2,300만 원(종합소득 금액)
  • (종합소득 금액을 근로소득이나 기타 사업소득에 합산하여 과세)
  • 2,300만 원 - 자녀공제 100만 원(인적공제) = 2,200만 원(과세표준)
  • 2,200만 X 6% 세율 = 132만 원

 

이런 식으로 종합합산과세로 주택임대 소득의 소득세를 계산할 수 있습니다. 근데 보통 주택임대 소득을 종합합산 과세로 하면 기타 다른 소득과 합산하기 때문에 세율이 20%대에서 30%대까지 올라갈 수 있기 때문에 대부분은 종합합산과세로 하는 게 세금이 더 많이 나오긴 합니다.

 

오늘 소득세 계산법에 대한 포스팅은 이 정도로 마무리하겠습니다. 추가로 소득세에 관련된 정보들이 궁금하신 분들은 관련 포스팅들을 아래 정리해 뒀으니 참고하시길 바랍니다. 감사합니다.

 

2021.08.18 - [부동산 정보] - 근로소득세율표 몇%인지 확인해보세요.

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2021.02.24 - [부동산 정보] - 2021년 기타소득 세율 몇%로 계산될까? 정리

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