손피 뜻 불법 여부와 계산하는 방법

2021년 들어서 분양권 단기 양도소득세율이 개편되고 분양권 전매 시 손피라는 단어가 많이 보입니다. 분양권 단기 양도소득세율이 기존에 조정 대상 지역은 50%, 일반지역은 6% ~ 45%의 기본세율이었으나

 

개정 이후 66%, 77%로 바뀌면서 손피 거래를 많이 하고 실제로 실거래도 많이 등록하는데요. 오늘은 이 손피 뜻과 손피로 거래 시 불법인지? 여부, 그리고 손피 간단하게 계산하는 방법을 정리해 보겠습니다.

목차
1. 손피 뜻
2. 손피 거래 불법인가?
3. 손피 거래 시 장점
4. 손피 계산 방법

 

손피 뜻

 

손피 뜻

손피의 뜻은 손님 피를 줄인 말인데, 손피안에 담긴 의미는 분양권 매도자가 세금이나 각종 비용을 공제한 뒤에 실제로 남는 금액(프리미엄)을 가지고 손피라고 합니다.

 

그러니까 매수인이 매도인이 내야 할 세금과 각종 비용을 모두 부담하고 매도자는 실제로 자기가 받고 싶은 금액만을 얘기한 것이 손피라는 것이죠.

 

 

이는 분양권 매물이 없는 지역이나 아파트 단지에 매도자 우위 시장일 때만 이런 손피 거래를 자주 하는데, 요즘에는 위에서도 얘기했듯이 분양권 양도소득세율이 높다 보니

 

손피 거래로 해야 매수자도 비용을 조금이나마 아낄 수 있기 때문에 매도자든 매수자든 우위를 가리지 않고 손피 거래를 많이 하는 추세입니다.

 

 

손피 거래 불법인가?

손피 거래는 절대로 불법이 아닙니다. 양도소득세는 국세죠? 국세를 관장하고 있는 국세청, 이 국세청에서 세금 관리 납부를 하기 위한 웹페이지를 만들었는데, 바로 홈택스입니다.

 

이 홈택스에서 양도소득세 계산 시 " 매수자 부담 양도소득세 " 항목이 따로 있을 정도로 국세청에서도 권장하고, 손피 거래를 규제하지 않고 있습니다.

 

또한 분양권 실거래가 신고 시 손피 거래 실거래 금액 신고 유형에 대해 직접 공문을 날려 개업 공인중개사들에게 가르쳐 주기까지 하고 있기 때문에 손피 거래는 다운 계약서 같은 불법 거래가 아니니 안심하셔도 됩니다.

 

손피 계산

 

손피 거래 시 장점

제가 위에서 잠깐 언급했는데, 손피 거래로 하면 매도자도 좋을뿐더러 매수자도 비용을 좀 더 아끼고 좋다고 말씀드렸는데요. 왜? 매수자도 비용을 절약할 수 있는지 알려드릴게요.

 

• 매도인 A 씨는 프리미엄으로 1억을 받고 싶다.

간단하게 매도인 A 씨가 가지고 있는 분양권을 프리미엄(피) 1억에 받고 싶다고 가정해 보겠습니다. 그럼 매수인이 얼마를 줘야 양도소득세 77%를 떼고 매도인에게 1억이 남을까요?

 

매수인이 4억 3,500만 원을 줘야 매도인은 77%의 분양권 단기 양도소득세율 세금을 떼고, 4억 3,500만 X 77% = 3억 3,495만 원이 나오고, 피 4억 3,500만 원 - 세금 77% 3억 3,495만 원 = 1억 5만 원으로

 

 

1억이라는 피를 받을 수가 있습니다. 근데 여기서 매수자가 매도자의 양도소득세를 부담하는 손피 거래로 거래를 한다면 매수인은 얼마를 부담해야 할까요?

 

매도인이 받아야 할 돈은 프리미엄 1억이고 여기에 대한 세금 77%, 7,700만 원을 매수자가 부담합니다. 그럼 1억 + 7,700만 원 = 1억 7,700만 원이죠? 근데 매수자가 매도인의 양도소득세를 부담하면 여기서 끝이 아닙니다.

 

 

매도인은 공짜로 매수인에게 7,700만 원이라는 돈을 양도받기 때문에 추가로 2차 양도소득세가 과세됩니다. 1억에 대한 세금은 아니고, 1차 양도소득세인 7,700만 원이라는 돈에 2차로 양도소득세가 물리죠.

 

그럼 7,700만 원의 77%는? 5,929만 원입니다. 이 2차 양도소득세 금액까지 매도인에게 줘야 비로써 손피 거래 금액이 정리가 된 겁니다. 그럼 정리해 볼까요?

 

• 매도인이 받고 싶은 프리미엄 1억
• 매수인이 부담하는 1차 양도소득세 7,700만 원
• 매수인이 부담하는 1차 양도소득세에 대한 2차 양도소득세 5,929만 원
• 총합 1억 + 7,700만 원 + 5,929만 원 = 2억 3,629만 원

 

손피 거래로 매도인 A 씨의 분양권을 전매하면 매수인은 2억 3,629만 원만 부담하면 됩니다. 손피 거래 없이 매도인 A 씨가 1억을 받고 싶으면 매수인은 4억 3,500만 원이라는 돈을 줘야 하지만

 

손피 거래로 하면 매수인은 2억 3,629만 원만 주고 4억 3,500만 원이라는 분양권을 전매할 수 있게 되는 겁니다. 엄청난 절세죠? 거의 2억 가까이 싸게 분양권을 주고 사게 되니 이것 때문에 매수인도 장점이라고 할 수 있는 겁니다.

 

 

손피 계산 방법

위에서 간단히 계산할 때는 기본공제나 이런 것들을 계산하지 않았기 때문에 100% 정확하지 않은 수치입니다. 그래서 정확한 손피 계산 방법을 알려드리겠습니다.

 

• 1. 프리미엄 가액을 설정한다.

먼저 매도인이 받고 싶어 하는 손피 금액을 설정합니다. 간단하게 예를 들어 매도인이 1,000만 원이라는 프리미엄을 받고 싶다고 가정해 보겠습니다.

 

• 2. 매수자가 부담할 1차 양도소득세를 계산한다.
  • 1차 양도소득세 계산 시 기본공제 250만 원을 공제해 줌

매도인의 손피 금액을 결정했으면 다음으로 매수자가 부담해야 할 1차 양도소득세를 구해줘야 하는데요. 1차 양도소득세에는 기본공제 250만 원이 들어갑니다. 왜일까요?

 

기본공제는 1인에게 1년에 250만 원의 기본공제를 해 주는 제도인데, 양도소득세 계산 시 무조건 1인 1년에 250만 원은 무조건 해 주기에 1차 양도소득세 계산 시에만 기본공제 250만 원을 공제합니다. 2차에는 공제가 안 되겠죠?

 

그러면 손피는 1,000만 원이고, 여기에 1년 미만 분양권 단기 양도소득세율 77%를 적용하여 계산해 보면, 1,000만 원 - 기본공제 250만 원 = 750만 원이 양도차익이고, 여기에 77%를 적용하면? 750만 X 77% = 577만 원이 1차 양도소득세가 됩니다.

 

• 3. 매수자가 부담할 2차 양도소득세를 계산한다.

1차 양도소득세를 구했으면 세 번째로 1차 양도소득세에 대한 2차 양도소득세를 구합니다. 위에서 말씀드렸죠? 매도인이 납부해야 할 양도소득세를 매수인이 대신 부담하기에 매도인 입장에서는 없던 돈이 생긴 겁니다. 그래서 2차 양도소득세가 발생하는 것이고요.

 

아무튼 1차 양도소득세는 577만 원이니 여기에 또 77%를 곱해줍니다. 2차 양도소득세 계산 시에는 250만 원 기본공제가 안 들어갑니다. 왜냐? 기본공제는 1인에게 1년에 250만 원만 해주거든요. 1차 양도소득세 계산에 사용했기 때문에 2차에서는 공제를 안 해줍니다. 577만 원 X 77% = 444만 원이 나오네요. 

 

• 4. 손피 금액 + 1차 양도소득세 + 2차 양도소득세 모두 합산한다.

모두 합산해 보면 손피 금액 1,000만 원 + 1차 양도소득세 577만 원 + 2차 양도소득세 444만 원 = 2,021만 원이 나오네요. 2,021만 원이 궁극적으로 매수자가 부담해야 할 금액이 됩니다.

 

실거래 신고도 이 2,021만 원으로, 프리미엄 가액에 1,2차 양도소득세를 가산해서 신고하면 되는 거죠. 오늘 이렇게 손피 거래, 손피 뜻, 손피 거래는 불법인지?

 

그리고 손피 계산 방법까지 알려드렸습니다. 참고하시고요. 추가로 다른 부동산 관련 정보들도 아래에 올려두었으니 궁금하신 거 찾아보시면 되겠습니다.

 

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