일시적 1가구 2주택 이거 모르면 세금폭탄 맞음

일시적 2주택이 뭔가?

아마 부동산 투자를 목적으로 1년 ~ 2년 사이 주택갈이 하시는 분들은 일시적 2주택이 무엇인지? 아주 잘 아실겁니다. 통상 2주택이라 하면 다주택자에 해당되어

 

규제지역인 조정대상지역이나 투기과열지구에서 주택을 양도하게 될 경우 양도세 중과대상으로 세금폭탄을 맞게 되겠지만 규제지역 비규제지역 관계 없이 일시적 2주택이면

 

양도세 중과나 양도세 부과없이 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 매우 좋죠. 요즘 같이 부동산 가격이 폭등하는 시기에 집 값이 3억 씩 올랐다 하더라도 중과대상이면

 

 

세금만 거진 2억 가까이 부과되기 때문에 왠만하면 일시적 2주택, 혹은 일시적 1가구 2주택 요건에 맞춰 주택을 양도하여 세금을 완전 비과세 받는 전략이

 

돈도 버는 길이고 계속해서 자산소득을 늘릴 수 있는 방법이 되겠습니다. 오늘은 일시적 2주택 양도세 비과세를 받을 수 있는 요건들을 총 정리 해보도록 하겠습니다.

 

 

 

신규주택 취득시기

일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 먼저 신규주택 취득시기에 맞춰 취득하는 것이 첫번째 요건입니다. 현재 보유중인 주택을 종전주택이라 하고 추가로 취득하여 2주택이 될 주택을

 

신규주택이라 칭하겠습니다. 우선 종전주택을 보유중에 신규주택을 종전주택 취득 후 1년 이후에 신규주택을 취득해야 일시적 2주택 요건에 부합합니다.

 

에를 들어 종전주택을 2020년 3월 14일에 취득했다면 새로이 취득하게 될 2주택, 신규주택은 1년이 지난 2021년 3월 15일 이후에나 취득해야 일시적 2주택 요건에 맞다는 얘기죠.

 

 

만약 1년 전에 신규주택을 추가로 취득해버렸다면 이미 첫번째 요건인 신규주택 취득시기가 깨져버리기 때문에 세금폭탄에 대비하셔야 합니다.

 

향후에 비과세나 양도세 면제를 못 받으시는 분들을 위하여 다주택자들이 주택을 양도해야하는 방법, 절세하는 방법에 대해 포스팅 할 계획이 있는데 뭐 추후에 하도록 하겠습니다.

 

 

 

종전주택 양도시기

신규주택을 종전주택 취득 이후 1년이 지나서 신규주택을 취득했다면 일단 첫번째 요건은 완성입니다. 다음으로 종전주택을 양도하는 시기가 중요합니다.

 

종전주택은 신규주택을 취득한 날로부터 1년 ~ 3년 이내에 양도해야 하는데 부동산 정책이 워낙 많이 바뀌었다보니 이게 날짜에 따라 양도시기가 세분화 되어 있습니다. 

 

 

우선 비규제지역의 주택을 양도한다면 3년 이내에 신규주택 취득일로 부터 종전주택을 양도하면 일시적 2주택 요건에 부합하여 비과세 받을 수 있고

 

규제지역이라면 아래의 요건에 따라 종전주택을 신규주택 취득일로 부터 1년 ~ 3년 이내에 양도했을 때 마찬가지로 일시적 2주택으로 양도세 비과세를 받으실 수 있으십니다.

 

2017년 8월 2일 이전 신규주택 취득시 3년 이내 종전주택 양도
2018년 9월 14일 이전 신규주택 취득시 2년 이내 종전주택 양도
2019년 12월 17일 이후 신규주택 취득시 1년 이내 종전주택 양도 및 1년 이내 신규주택 전입

 

근데 이제는 2021년이기 때문에 대부분 일시적 2주택으로 규제지역에서 비과세 받기 위해서는 그냥 무조건 종전주택을 1년이내 양도 및 1년 이내 신규주택 전입 해야된다고 생각하시면 되겠습니다.

 

 

 

규제지역과 혼재되어 있다면?

위에서 말씀드린 종전주택 양도기간 1년 ~ 3년 내 양도는 종전주택, 신규주택 모두 규제지역에 해당될 경우에만 요건에 따라 종전주택을 양도해야 합니다.

 

그럼 만약 종전주택은 규제지역, 신규주택은 비규제지역, 또는 종전주택은 비규제지역, 신규주택은 규제지역 이런식으로 종전주택과 신규주택이

 

 

규제, 비규제지역에 혼재되어 있는 경우에는 종전주택을 몇 년 내에 양도해야 할까요? 정답은 3년 내 종전주택을 양도하면 비과세 받을 수 있습니다.

 

종전주택 2년 내 양도, 혹은 1년 내 양도 및 신규주택 1년 내 전입 이런 요건들을 종전주택과 신규주택 둘 다 규제지역일 때만 해당되는 요건이니 참고하시면 되겠습니다.

 

 

 

만약 신규주택에 임차인이 있다면?

종전주택과 신규주택 둘 모두 규제지역이면 1년 이내 종전주택을 양도해야 하고 1년 이내에 신규주택에 전입해야 종전주택을 비과세 받을 수 있는데

 

만약 전입하려는 신규주택에 임차인이 있다면 어떻게 해야 할까요? 임차인이 신규주택에 임차하고 있다면 임대차 계약이 명백한 증명서류로 확인이 되는 경우

 

전입 의무가 최대 2년 한도로 늘어나니 참고하시면 되겠습니다. 주의사항으로는 신규주택 취득일 이후 갱신되는 임대차계약은 인정되지 않으니 일시적 2주택 요건이 깨지지 않는지 주의해야 합니다.

 

 

 

신규주택이 분양권이라면?

분양권은 아시다시피 주택이 아니라서 거주할 수가 없죠. 그렇기 때문에 과세관청에서는 비과세 특례를 두어 분양권을 신규주택으로 취득하는 사람들에게

 

일시적 2주택 비과세 헤택을 주고 있습니다. 요건은 다음과 같습니다. 종전주택 취득 이후 1년 뒤 분양권 취득은 똑같구요. 양도는 분양권 취득일로 부터 3년 이내 종전주택 양도인데

 

아시다시피 3년 이내 준공이 안되는 불상사가 있을 수 있기 때문에 3년이 지나더라도 분양권 주택이 완성된 후 2년 이내 해당 주택에 세대원 전원이 전입과 이사를 하여 1년 이상 계속 거주하며

 

 

해당 주택이 준공된 후 2년 이내 종전주택을 양도해야 일시적 2주택 비과세 특례로 종전주택 비과세로 세금면제를 받으실 수 있습니다.

 

추가로 만약 양도세 비과세를 못 받으시는 분들은 아래의 양도세 계산기 포스팅을 참고하셔서 추후 부과될 양도세에 대비 하시길 바랍니다.

 

2021.01.11 - [부동산 정보] - 아파트 양도세 계산기 계산방법 완벽정리

아파트 양도세 계산기 계산방법 완벽정리