아파트 공동명의 단점과 장점 한 눈에 정리해드립니다

아파트 공동명의 단점과 장점 한 눈에 정리해드립니다

반갑습니다.

부동산에 대해 하루종일 생각하고 또 공부하며
부동산을 몰라서 손해를 보는 사람이 없도록 하기 위해
매일 부동산 관련 포스팅만 올리는 부동산 전문 블로그를
운영중인 부동산은 모르면 손해다. 라고 합니다.

오늘 알아볼 부동산 관련 정보는 아파트 공동명의 단점과
장점에 대해 일목요연하게 알아보도록 하겠습니다.

아파트를 공동명의로 하는 이유는 뭘까요?
뭐 여러가지 이유가 있겠죠.

집 사람의 강요라던지, 배려하기 위해 집을 공동명의로
해준다던지, 아파트 구입 자금을 반 반했기 때문에
공동명의로 한다던지, 그리고 세금을 아끼기 위해 한다던지

여러가지 이유가 있지만 저라면 세금을 아끼기 위해
아파트로 공동명의로 장만할 것 같습니다.

명목적인 이유는 세금을 아끼기위해, 즉 절세를 위해 공동명의로 하겠지만 표면적으론 "당신을 위해 공동명의로 했어.." 이러면 굉장히 감동적이겠죠?

네.. 잡설이였구요.
바로 아파트 공동명의 단점부터 알아보겠습니다.


아파트 공동명의 단점

첫번째. 공동명의 아파트는 모든 의사결정을 공통적으로
해야 합니다. 취득, 보유, 혹은 임대, 양도까지
공동명의 상대방과 일심동체로 같은 의사를 표시해야죠.

양도할 때 매물을 부동산에 올려놨으면
양도의사를 물을때 두 번이상 전화가 가겠죠.
집 주인이 두 명이니까요.


두번째 단점. 첫번째 단점과 이어지는 단점입니다.
바로 공동명의 상대방에 대한 리스크 입니다.

예를 들어보겠습니다.
방문자분이 A고 공동명의 상대방이 B 입니다.
A는 현재 공동명의 주택을 B와 공유중이고 이외에
1주택이 더 있는 일시적 2주택자 입니다.

그래서 일시적 2주택 양도세 비과세 요건인 3년 내에
주택을 처분해야하고 현재 2년 하고 10개월이 지난
상태에서 공동명의 주택을 양도하려는데?

B가 양도를 거절한다?
거절하다가 결국 3년이 지나서 일시적 2주택 비과세
요건이 깨진다면?
끔찍하죠.

공동명의는 의사결정을 공통으로 할 수 있는 부부사이에
하는 것이 제일 현명하겠죠?

물론 부부사이라도 사이가 안 좋을 수 있으니 조심은 하셔야 겠습니다.


세번째 단점. 세금문제

공동명의를 취득할 때 부터 공동명의로 한다면 별 문제가
없습니다.

문제는 이미 가지고 있는 아파트를 공동명의로 전환한다면
그 상대방에게 공동명의로 준 지분만큼 증여로 보고
증여세를 납부해야하고 무상 취득세 4%가 부과되죠.

증여세는 부부사이 증여공제한도가 6억이라 큰 주택
아닌이상 발생하지 않겠지만 무상 취득세는 4%로

취득할 때 부터 공동명의로 했을때의 취득세 1.1% ~ 3.3%
보다 거의 2배 가까운 취득세가 될 수 있게 되겠죠.

예를 들어 10억 아파트를 5:5로 공동명의로 전환한다?
그럼 10억 ÷ 2 = 5억이 공동명의 지분이고
5억 X 4% = 2,000만 원이 취득세가 되는것이고

(물론 단순계산이라 그렇지 증여재산에 대한 무상 취득세는 시가표준액, 즉 공시가격을 기준으로 계산하기 때문에 2,000만 원 까지는 안나옴)

10억 주택을 취득할 때 공동명의로 등기한다면
5억 X 1.1% = 550만 원으로

취득세가 3배 가까이 차이가 나게 됩니다. 이해 되시죠?


네번째 단점. 대출 거부문제

명의자가 2명이죠?
중도금이나 주택담보대출시 신용이나 대출요건을
2명 각 각 적용하여 계산하기 때문에 한 사람이

대출요건이나 기준에 부적합시 대출 승인이 거부됩니다.
큰 일이죠. 자금을 융통해야 하는데 거절되니까.


여기까지가 아파트 공동명의 단점에 대한 내용이고
아파트 공동명의 장점에 대한 내용도 알려드리겠습니다.


아파트 공동명의 장점 첫번째. 세금을 절세할 수 있다.

1. 종합부동산세 - 1인 기본공제 6억에서
공동명의시 1인 기본공제 6억 X 2명 = 12억으로
12억 주택까지 공동명의로 종합부동산세를 비과세 받을
수 있습니다.

2. 임대소득세 - 소득세 특성인 누진공제는 차익이
적으면 적을수록 부과되는 세금이 적기 때문에
누진세율이 낮아진다.

예를 들어 1년에 5천의 임대소득이 소득분배율을 5:5로
하여 2,500씩 나눠지면 세율이 24%에서 12%로
낮아지는 효과를 볼 수 있음.

3. 양도소득세 - 임대소득세와 마찬가지로
양도차익이 분산되서 누진세율이 낮아지는 효과와
1인 장특공제와 기본공제가 각 각 적용되기 때문에
절세되는 효과가 확실히 있습니다.


두번째 장점. 공동명의 효과로 아침 반찬이 달라진다.
농담이구요. 집 사람이 좋아라 하진 않을까요?


오늘 알아볼 아파트 공동명의 장.단점은 여기까지
알려드리도록 하고 포스팅은 여기서 마치겠습니다.
감사합니다.