오피스텔 일반임대사업자 등록으로 부가세 환급받자.

오피스텔 일반임대사업자 등록으로 부가세 환급받자.

반갑습니다.

부동산 관련 정보들만 전문적으로 전파하는
부동산은 모르면 손해다. 라고 합니다.

오늘은 자주하던 세금이야기에서 벗어나 오피스텔
일반임대사업자 등록으로 부가세 환급에 관한 내용에
대해 알아보도록 하겠습니다.

우선 알고가야 될 게 부가세를 환급하는 이유는 뭘까요?

당연히 돈 때문이죠.

부가세, 즉 부가가치세는 사업자와 사업자간의 거래 혹은
사업자와 소비자와의 거래에서 발생하는 것이 부가가치세
라고 합니다.

당연히 오피스텔을 공급하는 시행사도 사업자니까
오피스텔이란 물건을 일반 임대사업자를 등록해야될
소비자에게 팔면 그에 따라 오피스텔 건물분의 10%의

부가세가 발생하게되죠.

예외는 없습니다. 부가가치세는 무조건 발생합니다

오피스텔 건물분의 가격이 얼마인지는 시행사나
분양대행사에서 알아서 다 산정해서 10%만 내라고
하니 오피스텔 건물분 가격에 대해서는 몰라도 되지만

우리는 오피스텔 건물분의 10%의 부가세를 납부하면
일반임대사업자 등록으로 납부한 10%의 부가세를
다시 환급 받아야 되는 것만 기억하면 됩니다.

만약 일반 임대사업자등록을 안 한다면?
10% 납부했던 부가세 환급 못 받습니다.

그리고 일반 임대사업자 입니다.
주택임대사업자는 아닙니다.

주택임대사업자는 면세 거래기 때문에 부가세가
발생하지 않죠

어찌됐든, 얘기가 딴 길로 샜네요.
계속해서 부가세 관련 내용들을 설명드리겠습니다.


1) 부가세 환급원리

우선 오피스텔 취득시 발생하는 부가가치세를 10%
납부합니다. 납부하면 시행사에서 세금계산서를 발급
해 줄겁니다.

그리고 이 세금계산서를 보관하고 계시구요.
부가세 납부 이후 최대한 빨리 사업자등록 신청을 합니다.
일반 임대사업자에 일반과세자로요.

그런 후 발급받은 세금계산서를 기초로 부가세 환급신고를
하게되면 국세청으로 부터 납부했던 부가세를 다시
돌려 받을 수 있게 됩니다.


참고로 사업자등록은 과세기간 종료일로부터 20일 까지
해야 하는데 중간지급조건부 분양처럼 계약금,중도금,잔금
나눠서 부가세를 납부하는 계약은

기일을 놓쳐 부가세 환급을 못 받을 수 있으니
최대한 빨리 사업자등록을 신청하고 환급받는 편이 좋습니다.

Ex. 계약금 부가세 6월 6일 납부 -> 사업자등록은 과세기간 종료일(7월 1일)로 부터 20일 이내니까 7월 20일 까지는
사업자등록신청을 해야 계약금 부가세를 환급 받을 수 있음


2) 부가세 환급 신청방법

아까 말씀드린대로 간이과세자는 부가세 환급 못 받습니다.
일반과세자로 등록 후 홈택스에서 일반과세자 부가가치세
신고서 양식을 다운받아 조기환급으로 작성 후

세금계산서 또는 분양 계약서, 입금받을 통장사본을
서류로 첨부하여 전자신고로 하면 됩니다.

이게 귀찮으신 분들은 세무사 사무실에 방문해서
세무대리인으로 대리신고해도 되구요.
한 5만 원 받을려나?


3) 부가세 환급받은 이후 주의해야할 사항

첫번째. 사후관리를 주의해야 합니다.
사후관리가 무엇이냐?

국세청은 납부받은 부가세를 다시 환급해줬죠?
그냥 준게 아닙니다.

10년간 임대 잘하라고 환급해준겁니다.
그러니까 10년 동안은 사업자를 유지하면서 임대를 마쳐야
잔존재화에 따른 부가세 추징을 받지 않게 됩니다.

물론 10년 되기 전에 사업자 포괄양수도로 계약하면
부가세 추징 없이 상가나 오피스텔을 거래할 순 있습니다.


두번째. 간이과세자로 전환되는걸 주의해야 됩니다.

위에서도 언급했지만 간이과세자는 부가세 환급대상이
아닙니다. 일반과세자만 환급대상이죠.

일반과세자로 임대하다가 세금 덜 내보겠다고 간이과세자
로 전환하게 되면 10년 중 남은 기간에 대해
잔존재화에 따른 부가세 추징을 당하게 됩니다.


세번째. 일반과세자에서 면세사업자로 전환되는걸
주의해야 합니다.

면세사업자로 전환되는 경우는 두 가지로 나눌 수
있겠는데요. 하나는 주택임대사업자를 등록하는 것이고
또 하나는 일반 임대사업자인데 임차인을 구해

임차주택처럼 임차인이 이 임대중인 물건에 전입신고를
넣으면 국세청에서는 당연히 아? 이거 주택으로 임대하네?

라면서 마찬가지로 잔존재화에 따른 부가세를 추징하게
됩니다.


마지막으로 잔존재화에 부가세 추징금액에 대해
잠깐 얘기해보겠습니다.

예를 들어 1,000만 원의 부가세를 환급받았다고 가정하겠습니다.

1,000만 원의 부가세를 환급 받고 5년 임대 후 위의 3가지
사유로 잔존재화에 따른 부가세 추징에 걸리게 되었다면

남은 5년치의 500만 원을 추징받아 다시 재 반환해야 됩니다. 쉽죠?

오늘 알아볼 부동산 정보는 여기까지 하겠습니다.
감사합니다.