다주택자 종부세 계산 정리

오는 12월은 종합부동산세를 납부하는 달 입니다. 종합부동산세는 왠만큼 비싼 부동산을 가지고 있지 않는 이상 부과되지 않는 부자세라고도 하는데, 다주택자라면 얘기가 달라지죠.

오늘은 다주택자 종부세 계산은 어떻게 부과되고 계산은 어떻게 하는지? 알려드리겠습니다. 올 12월에 주택 종합부동산세가 걱정이신 분들은 이 포스팅을 참고하시면 되겠습니다.

우선 주택 종부세는 언제? 어떻게 부과되는지 먼저 알아야겠죠? 주택 종부세는 공시지가 합이 1억이 넘으면 부과됩니다. 공시지가란? 나라에서 1년 마다 주택별로 산정.고시하는 가격으로써 공시가격이라고도 합니다.

이 공시가격은 "부동산 공시가격 알리미" 사이트에서 확인 가능하며 이 공시가격을 토대로 주택 종합부동산세를 부과하게 되죠.

예를 들어보겠습니다. A씨라는 1가구 3주택자가 A주택 공시가격 8억, B 주택 공동명의 공시가격 10억 주택, C 주택 공시가격 4억 이렇게 보유하고 있다면 A씨의 주택가격을 모두 합산합니다.

8억 + 5억(공동명의라서 10억의 1/2) + 4억 = 17억이 되죠, 이제 이 공시가격 합산금액인 17억에 종부세 계산을 해주면 됩니다.

우선 공시가격 합산금액에 종부세 기본공제라고 서민/실수요자들의 세부담 완화를 위해 일정 금액을 공제해주는게 있습니다. 1가구 1주택자라면 기본 6억에 3억을 추가로 공제해 9억을 공제해주는데

다주택자는 이 추가로 공제해주는 3억을 받지 못해 종부세 기본공제는 6억이다. 라고 생각하시면 되겠습니다. 그럼 위의 공시가격 합산금액인 17억 에서 6억을 공제해주면 11억이 남죠?

이 11억이 종부세 기본공제 후 공시가격 합산금액이고 여기에 공정시장가액비율이라는 재산세처럼 시장가와 비슷한 수치로 계산되게끔 곱해주는 비율을 90% 곱해줍니다. 

참고로 재산세 공정시장가액비율과는 달리 종부세 공정시장가액비율은 내년엔 95%, 내후년엔 100%로 인상됩니다. 아무튼 11억에 90%를 곱해주면, 11억 X 90% = 9억 9,000만 원.

9억 9,000만 원이 종부세 과세표준이 되고 여기에 종부세율을 곱해주면 종합부동산세액이 나옵니다. 이제 종부세액이 계산되면 여기에 재산세와 중복되어 과세되면 안되니까 중복과세분 공제액을 공제해주는데

중복과세분 공제의 계산식은 (종부세 공시가격 합 - 종부세 공제) X 재산세 공정시장가액비율 60% X 종부세 공정시장가액비율 90% X 재산세에 적용했던 세율 0.1% ~ 0.4%가 계산된 값을 위의 종부세액에 공제해주고

다음으로 세부담상한 공제와 장기보유공제, 고령자 공제를 공제해주면 되는데 장기보유 공제와 고령자 공제는 1가구 1주택자에게 적용시켜주는 종부세 공제혜택이라 다주택자는 혜택 못 받으니 넘어갑시다.

아무튼 모든 공제액들을 공제해준 종부세액이 최종 산출세액이 되고 여기에 종부세 부가세목인 농어촌특별세 20%까지 가산시켜주면 최종적인 다주택자 종부세 총 납부세액이 되면서 종부세 계산이 끝이 납니다.

마지막으로 한 가지를 알려드리자면 주택 종합부동산세 납세의무는 공시가격 합산 금액이 6억을 넘어야 과세되기 때문에 (1가구 1주택자는 9억) 합산 가격이 6억 미만이면 종합부동산세가 비과세되니까 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.