부가세계산법(건물)

오늘은 간만에 상가.건물과 관련된 부동산 정보 입니다. 여러분은 혹시 상가나 건물을 취득할 때 부가세가 발생한다는거 알고 계셨나요?

보통은 모를겁니다. 왜냐? 상가.건물 거래시 부가세가 발생하지 않게 임대사업자간 포괄양수도 계약 거래나 신규 일반임대사업자 등록으로 부가세를 면제받거든요.

근데 이런 경우에는 건물이나 상가 취득시 부가세가 발생하게되고 납부도 해야 합니다. 어떤 경우일까요?

첫번째는 임대사업자간 포괄양수도 계약 없이 거래시 부가세 발생입니다. 그리고 두번째는 애초에 매도인이 임대사업자를 등록하지 않은 미임대사업자인 상태에서 임대사업자인 매수인과 계약을 체결했을시에도 부가세가 발생하여 납부해야 합니다.

근데 이 두 가지 사례 말고도 상가나 건물 거래시 부가세가 발생하는 경우는 많은데 전부 다 기술하기는 좀 그렇고 오늘 포스팅 제목인 부가세계산법을 알려드리도록 하겠습니다.

부가세계산법. 이라고 하면 이렇게 말씀하실 분들이 계실텐데요. " 부가세는 그냥 10%지 뭘 계산을 하고 있어? " 이렇게 말이죠.

네. 맞습니다. 부가세는 공급가액의 10%를 부가세로 산정해서 부과합니다. 근데 이건 부가세 별도일 때 얘기이구요. 부가세가 별도일 때는 그냥 공급가액, 즉 매매가액이 10억이라면 10억 X 10% = 1억이 부가세로 계산하면 됩니다.

부가세 별도면 쉬운데 부가세 포함이면 골치아파지죠. 공급가액의 10%가 부가세니까 10억의 부가세는 1억? 그러면 10억 - 1억 = 9억이 되는데 9억의 10%는 9,000만 원인데 왜? 1억이 되는거죠?

이렇게 꼬이게 됩니다. 또한 여러분들의 머리를 한 층 더 복잡하게 만들어 드리겠습니다. 부가세는 거래대상자인 건물에만 부가세를 부과합니다.

쉽게말해 건물가격의 10%를 부가세로 산정하는거죠. 근데 상가를 취득하면 어디 상가 하나만 취득하나요? 그 상가의 토지도 함께 취득합니다.

이러면 또 머리아파지죠. 예를 들어 매매가액 10억의 상가를 취득했는데 여기서 토지의 가격을 산정해서 토지가격을 빼고 건물분의 10%만 부가세를 계산해야 하는데 여기에 부가세가 별도면 얘기가 쉽지만 부가세가 포함이라면? 골치아픕니다.

제가 오늘 이 부가세계산법을 정확하게 알려드리겠고 또한 토지와 함께 취득할 경우 건물분 부가세 10%만 정확하게 구하는 방법도 알려드리도록 하겠습니다.

우선은 건물의 부가세포함 부가세계산법 입니다. 예를 들어 건물을 8억에 거래하는데 부가세가 포함이다. 그럼 부가세 별도면 건물 공급가액의 10%만 하면 되는데 부가세 포함이면 공급가액 나누기 1.1을 해주면 됩니다.

그럼 8억 / 1.1 = 727,272,727 원이 건물 공급가액이 되고 여기에 10%가 부가세니까 727,272,727 X 10% = 72,727,272 원이 부가세가 되는 겁니다. 이런식으로 부가세 포함을 계산하시면 되구요

이제는 건물가격이 10억일 때 여기에 토지가격을 빼고 건물가격의 10%를 부가세 계산과 부가세 포함 계산 방법을 알려드리도록 하겠습니다.

예를 들어서 10억의 건물을 거래합니다. 이 건물의 공시가격은 5억이고 토지의 공시가격은 4억 입니다. 이 건물 가격인 10억은 부가세 포함 가격입니다.

자. 계산식은 다음과 같습니다. 매매가액 X [건물 공시가격 / ( 토지 공시지가 + 건물 공시가격 + 건물 공시가격의 10% 부가세)] = 건물 가격에 포함된 부가세 입니다.

그럼 계산하면 10억 X [ 5억 / ( 4억 + 5억 + 5,000만)] = 10억 X ( 5억 / 9억 5,000만 ) = 10억 X 0.52 = 소수점을 제외했지만 정확히 계산하면 526,315,789원이 됩니다. 그럼 이게 부가세를 포함한 건물 공급가액이고 여기의 10%가 건물 부가세라는 뜻이죠.

526,315,789원 X 10% = 52,631,578원이 건물 부가세가 됩니다. 그럼 토지가액은 얼마죠? 10억 - 526,315,789 - 52,631,578 = 421,052,633원이 토지의 공급가액이 됩니다.

쉽죠? 이런식으로 계산하는게 토지가격이 포함된 건물 부가세 포함 부가세계산법 입니다. 오늘할 부가세계산법은 여기서 마무리 하도록 하겠습니다. 건물 부가세계산법은 이런식으로 하면 됩니다.