지주택 분양권 관련내용 정리

지주택이 뭘까요? 지주택은 지역주택조합의 줄임말로, 정말 쉽게 설명드리자면 지주택은 아파트를 재건축 하고 싶은 사람들끼리 조합을 만들어서 재건축을 하고

일반 도시정비법의 재건축, 재개발은 시군구청장이 할 필요성을 느껴서 사업을 추진하거나, 혹은 안전진단을 통과한 아파트 단지의 재건축 조합원들이 하는 재건축과 구별하셔야 합니다.

엄밀히 말하면 지주택 사업과 재건축, 재개발 사업은 다른 것이죠. 장점으로 쳐보면 지주택은 확실히 사업이 빨리 진행되기는 하지만, 사업 추진이 매우 어렵습니다.

그래서 지주택은 사업진행 절차 과정에 있어 문제가 생기면 곧바로 조합이 해산되거나 하는 일들이 발생하기에 조합원들의 피해가 발생할 수 있는데요.

또 재건축과 재개발은 다르죠. 언제 할지는 모르겠지만 100% 사업을 시행하기는 하는게 재건축과 재개발입니다. 다시한 번 말하지만 지주택 사업은 100% 사업을 시행하는 사업이 아니기 때문에 리스크가 있다는 점.

그리고 마지막으로 지주택 분양권 관련내용을 설명드려야 하니 지주택 사업의 진행 절차만 간단하게 언급하고 지주택 분양권 관련내용으로 넘어가겠습니다.

지주택 사업 절차

1. 신고필증 승인

2. 조합원 모집

3. 창립 총회

4. 조합설립인가

5. 토지구입

6. 사업계획승인

7. 건축심의

8. 철거

9. 착공

10. 일반분양

11. 사용검사

12. 입주

13. 사업관련 청산

14. 지주택 조합해산

이런 순서로 지주택 사업이 진행됩니다. 보통은 토지구입 부분에서 문제가 생겨 지주택 사업이 막혀 흐지부지되는 경우가 많습니다. 그리고 지주택 분양권은 사업계획승인 때 분양권과 관련한 내용들을 정리하여 정관에 등록해두죠.

그럼 지금부터는 지주택 분양권에 대한 내용들을 하나씩 집어 봅시다. 지주택의 취득시기는 언제일까요?

지주택 분양권 취득시기는 지주택 사업의 사업계획승인이 떨어지면 그 순간부터 지주택 분양권으로 취득한 것으로 봅니다. 이때부터 세제관련 내용을 적용한다고 이해하시면 되겠죠?

지주택 분양권 전매는 언제 가능할까요? 제가 위에서 말했죠? 지주택 분양권 취득시기는 사업계획승인이 떨어지고 난 뒤부터 분양권을 취득한 것으로 보기 때문에 전매는 사업계획승인이 떨어진 뒤부터 분양권리를 취득한 것으로 보고 전매가 가능하게 됩니다.

그리고 지주택 분양권은 일반 분양권과는 다르게 기존 조합원의 토지까지 매입하기 때문에 토지 취득세 4.6%가 발생하게 되고 분양권 입주, 잔금시 또 주택 취득세가 발생합니다.

지주택 분양권 양도세는 어떻게 발생할까요? 양도세는 일반 분양권처럼 적용해서 계산하면 됩니다. 분양권 권리 취득시점부터 보유기간을 기산하고 2021년에는 1년 미만 보유시 70%(지방소득세 별도), 1년 이상 보유시 60%(지방소득세 별도)로 양도세가 부과됩니다.

참고로 2020년에는 조정대상지역은 보유기간에 관계없이 50%(지방소득세 별도)가 부과되고 일반지역은 보유기간에 관계없이 기본세율로 부과한다고 생각하시면 됩니다.

마지막으로 지주택 분양권이 입주권인지? 분양권인지? 조합원인지? 구분짓는 기준을 설명드려보겠습니다.

일단 조합이 설립되었고 지역주택조합 계약서가 나온 상태에서의 거래는 그냥 분양권도 아닌 조합원 거래라 생각하시면 됩니다.

그리고 사업계획승인이 나면 분양권이라 보면되구요. 그럼 지주택 입주권은 뭘까요? 지주택은 입주권 개념이 아닙니다. 입주권은 재개발이나 재건축 관리처분계획 인가 전의 분양권을 입주권이라 합니다.

그렇기에 지주택 사업은 그냥 조합원 -> 사업시행계획 인가 이후 분양권으로 바로 넘어간다고 이해하시면 되겠습니다. 뭐 입주권이라 부르기도 하는데 엄밀히 따지면 분양권이죠.

아무튼 오늘은 이렇게 지주택 분양권 관련 내용들을 정리해보았습니다. 두서도 없이 그냥 제 머릿속에서 나온 정보들을 그대로 담아놨기에 이해가 어려울 수도 있으나 계속 복기한다면 이해하실거라 믿습니다.