농지 양도소득세 계산 이렇게 하세요.

일요일에는 포스팅을 안하려 했는데, 시간이 남아서 글 하나만 적어보겠습니다. 오늘은 농지 양도소득세 계산 하는방법을 소개시켜드릴까 합니다.

보통 농지는 농민이나 조합원이 아닌이상 잘 취득하지 않죠. 그래서 주로 상속이나 증여를 받기 때문에 농지에 대한 세금부분은 신경쓰지 않는 분들이 많으십니다.

그래서 오늘은 방치해뒀던 농지 양도소득세 계산을 할 수 있게끔 농지 양도소득세 관련 포스팅을 작성해보려고 합니다.

농지 양도소득세. 어떻게 계산할까요? 농지라고 해서 뭐 특별한 양도소득세 계산 공식이 있을까요? 하나하나 다 집어보겠습니다.

사실 말로만 하는 것 보단 사례를 하나 들어서 설명드리는 편이 가장 이해가 빠르고 쉽습니다. 사례로 한 번 알려드려보겠습니다.

예를 들어 농지를 15년 전에 3,000만 원에 사뒀다고 가정해봅시다. 여기서 필요경비로 취득세 한 100만 원, 중개보수 50만 원이 들었다고 치고요.

그리고 15년 뒤에 이 농지 주위로 아파트가 들어서면서 지가가 상승하여 3억이 되었습니다. 그럼 3,000만 원에 주고 산 이 농지를 3억에 양도하면 양도소득세는 얼마일까요?

우선 양도차익을 구해봅시다. 양도가액이 3억이니 3억 - 취득가액 3,000만 원, 그리고 필요경비 150만 원(취득세 + 중개보수) = 2억 6,850만 원이 농지의 양도차익이 됩니다.

이제 양도차익에서 장기보유특별공제를 공제해줍시다. 농지의 장기보유공제는 1년에 2%씩 공제를 받을 수 있습니다. 15년 보유했으니 2% X 15년 = 30%가 장기보유 공제가 되겠네요.

참고로 농지에 적용되는 장기보유특별공제는 최대 한도가 30%까지 밖에 안됩니다. 15년 까지만 보유기간을 인정받고 그 이상은 30년을 보유하던 100년을 보유하던 30%라는 소리죠.

2억 6,850만 X - 30% = 1억 8,795만 원이 장기보유공제를 공제한 양도소득금액이 되고 여기에 - 250만 원의 기본공제를 적용해주면 1억 8,795만 원 - 250만 기본공제 = 1억 8,545만 원이 양도소득세 과세표준이 되죠.

이제 여기에 양도소득세 세율을 곱해주면 되는데. 농지는 토지라서 중과세 기준이 있습니다. 토지를 사업용으로 사용하지 않는다면 +10%의 중과세 세율을 적용하기 때문에 나의 토지, 즉 농지가 사업용으로 쓰이는지 안쓰이는지를 판단하여 양도소득세 세율에 +10%의 중과세 세율을 적용해야 합니다.

여기서 말하는 토지를 사업용으로 쓴다는 뜻은, 예를 들어 농지는 당연히 농사를 지어야 사업용 토지고, 대지는 건물을 지어 임대를 해야 사업용으로 쓰는 것이며, 과수원은 과수를 심어 농사를 지으면 사업용으로 보는 겁니다.

어쨌든 사업용이냐 비사업용이냐에 따라 중과세 세율이 10% 적용되는데 둘 다 적용되는 사례로 한 번 계산해보면

사업용 토지 - 1억 8,545만 X 세율 38% - 1,940만 원 누진공제 =

비사업용 토지 - 1억 8,545만 X 세율 38% + 10% - 1,940만 누진공제 =

사업용 토지 - 5,107만 원

비사업용 토지 - 6,961만 원

이렇게 사업용이냐 비사업용이냐에 따라 중과세 세율이 적용되면서 양도소득세가 차이가 나게 됩니다. 거진 2,000만 원 가까이 차이가 나네요.

물론 여기에 지방소득세 10%라는 세금까지 붙어버리면 금액 차이가 더 나겠지만 단순 계산으로 계산했을 때 이정도 나온다. 라고만 생각하시면 되겠습니다.

그리고 토지의 사업용, 비사업용 판단기준에 대해서는 제 블로그 내에 포스팅해둔 정보가 있으니 한 번 찾아서 확인해보시면 되겠습니다.

오늘 이렇게 사례로 들어가며 농지 양도소득세 계산을 해보았습니다. 다음에도 부동산 관련 정보로 돌아오겠습니다. 일요일인데 이제 좀 쉬러 가봐야겠습니다. 감사합니다.