임대인 계약갱신거절권 사유 한 눈에 정리

임대인 계약갱신거절권 사유 한 눈에 정리

임대인 계약갱신거절권이 뭘까요? 2020년 10월 경 임대차 3법이라는 제도가 주택임대차보호법에 도입되었습니다. 도입 이후 전세대란이 발생하였고 배액배상 문제도 많이 발생하게되었죠. 아주 논란이 많았던 제도입니다.

임대차 3법 중에서도 특히 계약갱신청구권이 말이 많았는데요. 이 제도는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하였을 경우 임대인은 특별한 사유가 없는 이상 무조건 계약갱신청구권의 요구를 응해줘야 한다는 점에서 말이 많았습니다.

왜냐? 거절할 수 있는 사유들이 제한적이였으며, 투자자, 즉 갭투자자들이 이를 거절할 수 있는 사유가 없었기 때문에 반발이 심했습니다.

계약갱신청구권 행사시 발생하는 일

임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 어떤 일이 벌어지게 될 까요? 투자자 관점에서 한 번 접근해서 어떤 일이 발생하는지 알아보겠습니다.

예를 들어 A 임차인이 전세 2억에 계약갱신청구권을 행사하였습니다. 2년 후 전세금은 3억이 되었습니다. 이 대목에서 임차인은 계약갱신청구권을 행사합니다.

B 임대인은 투자자라서 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다. 결국 계약갱신청구권을 응해주죠. 근데 이를 어쩌나요? 주택임대차보호법에는 임대료 증액을 5%로 제한하고 있습니다.

그래서 현재 전세 시세는 3억인데, 전세 2억에서 5% 인상된 1,000만 원 밖에 전세금을 증액하지 못 하고 9,000만 원이라는 현시세에 손해를 입게 되는 것이죠. 그래서 투자자 입장에서는 이 계약갱신청구권이 불리합니다.

임대인 계약갱신거절권 사유 정리

1) 임차인의 2기 차임연체

여기서 말하는 2기의 차임 연체는 2기 연속한 차임의 연체가 아닌 2기에 해당되는 임차료를 연체했을 경우 2기 차임연체로 인한 계약갱신거절권이 가능하겠습니다.

Ex. 500/25 월세 임차인 1월에 월세 연체, 4월에 월세 연체 - 2기 연체

2) 협의하에 해지

협의하에 해지도 가능합니다. 단, 임차인이 그냥 협의해주진 않겠죠. 일정한 보상을 제공해야 임차인도 협의를 해 줄 겁니다.

3) 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차

4) 임차인의 임차주택 고의나 중과실로 파손

5) 임차인이 임대인 허락 없이 전대한 경우

6) 임차주택이 멸실된 경우

재개발이나 재건축곽 같은 경우가 있겠죠? 근데 재개발이나 재건축이 예정된 주택같은 경우에는 임차시 특약사항에 " 재개발이나 재건축으로 인해 임차주택을 비워야 할 수 있음 " 라는 등의 특약을 넣으면 굳이 이런 사유가 없어도 거절이 가능한 부분입니다.

7) 집주인의 직접거주

8) 임차인의 임차주택 보존 의무위반

이는 과도한 인테리어나 임차주택의 구조를 바꿔버리는 등의 보존 의무위반시 임대인이 계약갱신거절권을 사용할 수 있습니다.

어떤가요? 위의 사유들을 보면 딱히 투자자들, 즉 갭투자자들이 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유들이 많아보이진 않죠?

그나마 가능성 있는게 협의하에 해지인데, 협의시 당연히 상당한 보상을 제공해줘야 임차인도 계약갱신거절권에 응해줄 것 입니다.

제가 임차인 위로금이라던지 기타 계약갱신청구권에 대한 정보들을 제 블로그에 포스팅해 둔 적이 있으니 궁금하신 분들은 검색하셔서 확인해보시고 정보를 알아가셨으면 좋겠습니다.

오늘 포스팅은 여기서 마치도록 하겠습니다. 임대인 계약갱신거절권의 사유는 여기에 거진 다 정리했으니 이 포스팅만 참고하시면 되겠습니다.