전세 월세 전환 계산 이렇게 간단하게 됩니다.

반갑습니다. 오늘은 전세에서 월세로 전환, 월세에서 전세로 전환하고 싶으신 분들을 위해 전세 월세 전환 계산 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

최근에 임대료인상률이 개정되면서 산정률이 바뀌었는데 이 부분도 알려드리면서 5% 증액하여 전세 월세 전환 방법에 대해서도 간단하게 알려드릴게요.

그리고 최근에 대출 기준금리가 0.25%가 상승했는데 이 대출 기준금리가 이 인상률 기준금리에도 적용되는지는 잘 모르겠지만 대출 기준금리 0.25% 인상 전 기준으로 설명드리겠습니다.

전세에서 월세로?

전세에서 월세로 전환할 때 금액을 어떤 식으로 산정해야 할까요? 그냥 내 임의대로 2억 전세에서 보증금 2,000만 월세 50만 원의 월세로 전환해버려도 괜찮을까요?

사실 뭐 주택임대사업자가 아니라면 그렇게 전환하더라도 처벌받고 그런건 없을 겁니다. 물론 잘 적발되지도 않겠죠. 근데 주택임대사업자라면 전월세전환율을 지켜서 전환해야하기 때문에 임의대로 막 전환하시면 안됩니다.

전세 월세 전환 계산 방법이 따로 있습니다. 이 부분에 대해 알려드리겠습니다. 아래로 내려오세요.

일단 전월세전환율은 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율을 가산한 이율로 산정됩니다. 2020년 9월부터 현재까지 기준금리는 계속 0.5%죠?(위에서 말했지만 최근 대출 기준금리 0.25%가 인상되었음)

그리고 대통령령으로 정하는 이율은 민간임대주택법에 규정되어있는데 따로 가져오기 귀찮으니 알려드리겠습니다 2%입니다. 그럼 2% + 0.5% = 2.5%가 전월세 전환율이 되는 겁니다.

그리고 이 부분은 원래 대통령령으로 정하는 이율이 3.5% 였는데 임대차 3법이 개정되면서 2%로 인하되었습니다. 그래서 현재는 2.5%라고 보시면 됩니다.

이제 전세에서 월세로 전환해보겠습니다. 전세가 4억이라고 에를 들어볼께요. 먼저 4억 전세에서 월세 보증금으로 산정해줄 금액을 빼줍니다. 저는 3,000만 원을 월세 보증금으로 산정하겠습니다.

그럼 4억 - 3,000만 = 3억 7,000만 이 되죠? 여기에 이제 2.5%의 전월세 전환율을 곱해줍니다. 3억 7,000만 X 2.5% = 925만 원이 됩니다. 여기에 12개월로 나눠줍니다. 왜냐? 월세니까 월 차임을 산정해줘야죠.

925만 / 12개월 = 77만 원 정도 나오네요. 정리해보자면 전세 4억을 월세로 전환시 보증금 3,000만 / 77만 원 까지 전환해서 월세로 전환할 수 있습니다. 계산 간단하죠?

이제 그럼 전세 4억을 임대료 인상율 5%를 적용해서 5%를 인상한 뒤에 월세로 전환하는 과정을 거쳐보겠습니다. 일단 4억에 5% 전세보증금을 인상해보세요. 4억 X 5% = 4억 2,000만 원이 됩니다.

또 여기에 4억 2,000만 원에서 월세 보증금으로 산정해줄 금액을 공제해줍니다. 이번에는 4,000만 원을 공제해보겠습니다. 4억 2,000만 - 4,000만 = 3억 8,000만

3억 8,000만 X 2.5% = 950만, 950만 / 12개월 = 79만 원이 되네요. 그럼 간단하게 정리하면 전세 4억을 임대료 5%를 인상하여 월세로 전환할 경우 월세 보증금 4,000만 / 79만 원까지 전환할 수 있습니다.

전세에서 월세로 전환해봤으니 월세에서 전세로도 전환해봅시다. 이것도 간단합니다. 일단 월세 5,000만 / 50만 원에 체결되어있다고 가정해봅시다.

우선 월세 50만 X 12개월을 해줍니다. 50만 X 12개월 = 600만 원이죠? 여기에 2.5%의 전월세 전환율을 나눠줍니다. 전세랑은 다르게 월세에서 전세 전환시에는 전환율 2.5%를 나눠줘야 합니다.

600만 / 2.5% = 2억 4,000만 원이네요. 2억 4,000만 원에 원래 보증금 5,000만 원을 가산해줍니다. 2억 4,000만 + 월세 보증금 5,000만 = 2억 9,000만 원 이네요.

총 정리하면 월세 5,000만 / 50만 원을 전세로 전환시 2억 9,000만 원까지 전환할 수 있다. 입니다. 마찬가지로 보증금 5% 인상하고 전환하려면 월세에 5% 먼저 곱해주고 전환율 나눠서 계산해주시면 됩니다.