전세집 경매 넘어가면 나가야 될까?

사회초년생이거나 단기적으로 거주해야 할 곳이 필요하신 분들은 대부분 다가구주택인 원룸에 많이 전세나 월세 혹은 반전세로 임차하여 거주하게 됩니다.

근데 수익형 부동산인 원룸은 융자(대출금)가 무조건 있을 수 밖에 없어서 종종 경매로 원룸이 물건으로 넘어가기가 일쑤입니다. 이럴 때 현재 전세로 임차하고 있다면? 쫓겨나가야 할까요?

오늘은 살고있던 전세집이 경매로 넘어갔을 경우 어떻게 대처를 해야하는지? 에 대해 알아보기 위해 전세집 경매 관련 포스팅을 준비해봤습니다.

원룸이 경매로 넘어가는 경우

아시다시피 원룸은 수익형 부동산이라 무조건 레버리지를 끼워서 매입하기 때문에 대출이 없는 원룸은 보기 힘듭니다. 장담하건데 전국의 원룸 100%중 대출이 없는 원룸은 2%도 안될겁니다.

이렇듯 레버리지를 활용하는 원룸은 경매로 쉽게 넘어가게됩니다. 예를 들어 임차인을 못 구해서 월세 수입이 없어 은행에서 요구하는 이자를 충당못하여 이자납입 지연으로 은행에서 원룸을 경매로 넘긴다던지

원룸에 끼여있는 융자를 거치식으로 이자만 갚다가 원금도 변제해야되서 월 대출변제액이 부담되서 못 갚는다던지 혹은 전세권설정등기를 한 임차인이 강제경매집행으로 넘겨버린다던지 이런 경우들로 인해서 원룸은 경매로 넘어가게 됩니다.

뭐 원룸에 융자가 끼여있다고 해서 무조건 경매로 넘어가는 건 아닙니다. 적절하게 융자와 임차인들의 보증금 비율이 맞다면 절대로 경매로 넘어갈 일이 없습니다. 전혀 걱정하실 필요가 없죠.

통상적으로 융자 + 보증금이 전체 매매가액의 60% 정도 비율만 지켜주면 절대로 경매로 넘어갈 일은 없습니다. 문제는 70% ~ 80% 까지 극한으로 끌어올린 레버리지를 감당 못해서 경매로 넘어가는게 대부분이죠.

원룸이나 혹은 아파트에 전세로 임차하건 부동산 경매절차는 동일합니다. 일단 채권자는 해당 물건에 대해 경매신청을 하고 법원이 판단하여 이를 경매개시결정을 합니다.

그리고 최우선변제권을 지닌 임차인들에게 배당요구를 하라고 통지 및 공고를 하게 됩니다. 이 떄 대부분의 임차인들이 아 내가 사는 집이 경매로 넘어갔구나. 하고 알게될테죠.

당황하지 마시고 편하게 배당요구하세요. 법원에 배당요구 해놓으면 자신이 아무런 하자 없는 물건에 대해 임차하고 있다면 전세보증금 모두를 낙찰자에게 변제 받을 것이고

제대로 알아보지 않고 하자있는 물건이고 선순위 임차인들도 많은 물건에 임차하여 살았다면 보증금 중 일부만 변제받고 나머지는 못 돌려 받는 경우가 있으나 이는 뭐 사전에 알아봤느냐 못 알아봤느냐의 차이이기에 너무 억울해하실 필요는 없을 것 같습니다.

아무튼 배당요구를 하고 경매가 계속 진행됩니다. 경매라는게 그리 일사천리로 빠르게 진행되는게 아니라서 보통 배당요구하고 몇 개월? 전세집이 계속 유찰된다면 1년? 그 이상도 경매가 안 끝납니다.

그 때 까지는 그냥 공짜로 임차해서 살면 됩니다. 납부할 관리비도 없구요. 물론 자신이 사용한 전기료나 전세집이 경매로 넘어가면 집주인이 해당 물건을 포기해버린 경우이기 때문에 수도세 같은걸 미납하여 물이 끊길 순 있는데

원룸이라면 해당 건물 임차인들끼리 으쌰으쌰해서 수도세를 납부는 해야 합니다만 집주인에게 원래 줘야할 월세나 관리비는 줄게 없기에 경매기간 동안은 그냥 원래 살던대로 사시면 됩니다.

경매절차가 끝나고 낙찰자가 오면 이제 명도확인서에 사인을 해줘야 그 명도확인서를 토대로 경매낙찰대금에서 일정 부분의 나의 보증금을 변제 받고 대항력 있는 임차인이라면 나머지 금액을 낙찰자에게 요구해서 받으시면 되겠습니다.