오피스텔 임대소득 절세법 간단 정리

5월 종합소득세 신고기간이 지나고 기간후신고 기간과 성실신고자 한정 소득세 신고기간이 다가왔습니다. 저는 성실신고자가 아니라서 5월 신고는 끝냈네요..

 

아무튼 오늘은 소득중에서도 임대소득, 특히 오피스텔 임대소득에 대한 정보를 가지고 포스팅 작성해보도록 하겠습니다. 오피스텔은 주거용과 업무용 오피스텔로 나눠져 있으며

 

조금만 신경쓴다면 오피스텔 임대소득 절세법 을 활용하여 임대소득을 조금이나마 줄일 수 있으니 참고하시길 바라겠습니다.

 

 

 

오피스텔 임대소득 절세법

 

1. 주거용 오피스텔

 

주거용 오피스텔 임대소득 절세법 입니다. 주거용 오피스텔은 오피스텔을 거주할 수 있게끔 주거생활에 필요한 전반적인 시설을 갖춘 오피스텔을 주거용 오피스텔이라 합니다.

 

주거용 오피스텔은 오피스텔 자체를 주거용으로 분양하기도 하는데 그게 아니라면 업무용 오피스텔을 그냥 분양받아서 주거용으로 리모델링하여 주거용으로 재산세 변동신고해서 주거용으로 쓰는 방법도 있습니다.

 

아무튼 주거용 오피스텔은 어찌됐든 실질과세 원칙상 주택을 임대하는 것이기 때문에 주택임대사업자 등록을 통하여 임대소득세나 종합부동산세, 재산세, 취득세 등을 아낄 수 있습니다.

 

단, 주거용 오피스텔 주택임대사업자는 곧 폐지되기 때문에 이미 주택임대사업자를 낸 분들만 혜택을 받을 수 있게되는 기등록자들의 영역이 됩니다.

 

위 뉴스 기사를 보시면 곧 매입임대(주택임대사업자) 임대사업자가 곧 페지된다고 합니다. 그래서 주택임대사업자 등록을 통한 주거용 오피스텔 임대소득 절세는 이제 좀 제한적이라고 할 수 있겠습니다.

 

아직 구체적인 법안은 나오지 않았기에 지금이라도 등록하면 혜택을 받을 수 있을 것 같은데 뭐 일단 정책이 나와바야 구체적으로 어떻게 되는지 알 것 같습니다. 

 

주거용 오피스텔을 주택임대사업자 등록을 하면 어떤 혜택이 있는지 간단하게 아래에 정리해드리겠습니다.

 

 

 

1) 취득세

 

- 최초 분양받은 주거용 오피스텔에 한정(매입 임대는 적용X)하여 전용면적 60m2 미만일 경우 최대 200만 원 까지 취득세를 면제 받습니다.

 

2) 재산세

 

- 마찬가지로 매입임대가 아닌 최초 분양받은 주거용 오피스텔 한정이며 장기(8년)로 등록시 전용면적 40m2 이하 50만 원 까지 재산세 면제, 전용면적 40~60m2는 75% 감면, 60m2 ~ 85m2 초과는 50% 까지 재산세 면제가 가능합니다.

 

3) 임대소득세

 

- 임대소득세는 최초분양 요건 없이 매입임대 주택임대사업자도 임대소득세 절세가 가능합니다. 주거용 오피스텔 기준시가가 6억 이하에 전용면적 85m2 미만이면 장기 주택임대사업자 등록시 임대소득세를 75% 까지 면제 받을 수 있습니다.

 

4) 종합부동산세

 

- 주거용 오피스텔을 주택임대사업자 등록시 종합부동산세 합산배제 신고하면 종합부동산세 주택계산시 주거용 오피스텔은 합산배제 받을 수 있습니다.

 

 

 

2. 업무용 오피스텔

 

다음은 업무용 오피스텔 임대소득 절세법 입니다. 업무용 오피스텔 임대소득 절세법은 주택임대사업자와 같은 혜택이 없고 일반 임대사업자기 때문에 절세 방법이 한정적입니다.

 

첫번째는 업무용 오피스텔 분양받을 당시 임대사업자로 세무서에 등록하여 오피스텔 건물분의 10%를 부가세환급을 받는게 한 가지 절세 방법입니다.

 

이 사업자간 거래에서는 부가가치세라는게 발생하는데 주거용 오피스텔은 이 부가세가 발생하지 않습니다. 그래서 분양사와 분양받는 사람이 임대사업자로 등록하여 거래하면 사업자간 거래가 되기 때문에 10%의 건물분 부가세 환급이 가능합니다.

 

 

 

이 부분은 자세히 알아볼 필요도 없는게 아마 업무용 오피스텔 분양사가 이 부분에 대해 언급을 해줄겁니다. 임대사업자로 등록하면 부가세를 10% 환급 받을 수 있다. 뭐 이런식으로요.

 

두번째는 부부 공동명의를 통해 오피스텔 임대소득을 절세하는 방법입니다. 예를 들어볼까요? 1년 임대소득이 3,800만 원이 나오는 오피스텔을 임대중이라고 가정해보겠습니다.

 

그럼 3,800만 원이면 2,000만 원의 임대소득을 초과하기에 종합합산과세라서 원래 근로소득이 4,000만 원 있다면 이 4,000만 원에 오피스텔 임대소득 3,800만 원을 합산하여 7,800만 원이라는 소득에 대해 종합과세하게 됩니다.

 

 

 

7,800 만 원이면 세율이 한 24%? 쯤 되나요? 몇 천 만원의 세금을 납부하게 될텐데 원래 근로소득 4,000만 원만 계산하면 12% 대 정도 될겁니다. 이미 세율에서부터 엄청난 손해를 보는 것이죠.

 

근데 이 오피스텔을 임대소득 지분을 5:5로 하여 부부 공동명의로 등록해 임대를 한다? 3,800만 원이 1,900만 원씩 5:5로 나눠져 소득이 분배됩니다.

 

그럼 1,900만 원은 2,000만 원 미만이므로 분리과세대상이 되며 분리과세는 별도의 필요경비율과 원래있던 근로소득 4,000만 원과는 별도로 세금을 계산하기에 훨씬 더 세금을 절약할 수 있는 부분이 됩니다.

 

분리과세 1,900만 원으로 세금 계산해도 필요경비율 인정하고 이것저것 간편장부로 주요지출명세 작성시 80만 원? 100만 원도 안되는 세금밖에 안나오니 확실히 단독명의로 임대할 때랑 부부 공동명의로 임대할 때 랑은 세금부터 달라지게 됩니다.