가족간 부동산 거래 잘못하면 세금폭탄 주의하세요.

오늘은 부동산 관련 포스팅을 준비했습니다. 부동산 거래라 하면 보통은 모르는 사람과 매수인과 매도인으로 만나서 매매를 진행하는게 대부분 입니다.

 

근데 간혹가다가 가족간 부동산 거래를 하시는 분들이 계시는데요. 뭐 정당하게 매매대금과 부동산이 오고가면 아무런 문제가될건 없습니다만

 

가족간 부동산 거래시 부동산 거래가격을 시가보다 조금이라도 높게 측정하거나 낮게 측정하게 될 경우 세금폭탄을 맞게되실 수도 있는데요. 오늘은 이 부분에 대해 한 번 다뤄보겠습니다.

 

 

 

저가양도? 저가양수?

 

가족간 부동산 거래 시 시가(시장에서 평가되는 가격, 실거래가)보다 낮게 팔면 저가양도, 낮게 사면 저가양수 높게 팔면 고가양도 높게 사면 고가양수입니다.

 

가족간이 아닌 모르는 사람, 제 3자와 저가양수도, 고가양수도는 해도 딱히 문제가되진 않는데 가족간에 저가양수도를 해버리면 상속세 및 증여세법 35조에 따라

 

" 주택의 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여 " 규정을 적용받아 낮게 혹은 높게 판 가격만큼의 가액에 대하여 이익이 있는 금액을 증여로 간주하여 증여세를 부과하게 됩니다.(+양도세 재계산)

 

 

 

간단한 예시

 

예를 들어 실거래가가 10억인 아파트를 5억에 아들에게 싸게 팔았다고 가정해봅시다.

 

그럼 원래가격인 10억 - 5억 = 5억 - MIN(10억 X 30%, 3억) = 2억

 

2억을 부당하게 취한 상당한 이익으로 보며 2억에서 증여세를 계산해서 추징합니다.

 

2억 - 직계비속 공제 5,000만 = 1억 5,000만

1억 5,000만 X 20% - 누진공제 1,000만 = 2,000만 원

 

 

 

정리를 해보자면 아버지가 아들에게 재산을 싸게 넘겨주고 싶어서 증여하지 않고 10억 아파트를 5억에 저가양도 한다면 나머지 차액 5억에 대한 부분을 국세청에서는 상당한 이익이라 보며

 

이 5억에 대해서 증여세를 계산하게 되는데 위의 계산식을 통해서 증여세를 추징한다고 보시면 됩니다.

 

참고로 위의 사례처럼 10억 아파트를 5억에 양도한 경우 양도세가 적게 나오기 때문에 양도세를 다시금 계산해서 추징하게 됩니다. 그러니까 가족간 부동산 거래시 저가양도를 하게되면

 

증여세 추징은 물론 이미 납부헀던 양도세에 다시 계산한 양도세를 차액분을 추가로 계산해서 납부해야하기 때문에 말 그대로 세금폭탄이라고 말 할 수 있는 겁니다.

 

 

 

가족간의 범위는 어떻게 될까?

 

정확한 명칭은 가족간이 아니라 특수관계인간이 맞습니다. 여기서 말하는 특수관계인간의 범위는 아래에 정리하겠습니다.

 

1. 6촌 이내의 혈족

2. 4촌 이내의 인척

3. 배우자 및 배우자의 직계비속

4. 직계비속의 배우자 및 2촌 이내의 혈족

 

이정도로 보시면 되는데 그냥 안면있는 친인척이라면 모두 특수관계인에 해당된다고 이해하시면 됩니다. 오늘 이렇게 가족간 부동산 거래시 세금폭탄이 어떤식으로 발생하는지?

 

또 가족간의 범위는 어떻게 되는지? 간략하게 정리해드렸는데요. 핵심은 그냥 가족간에 실거래가 보다 싸거나 비싸게 팔면 세금이 많이 추징된다. 이정도로만 알아두시면 되겠습니