상가 임대차보호법 10년 지나면 이렇게 되니 주의하세요.

오늘은 뭐 포스팅 쓸 거리도 딱히 없는데 부동산 관련 주제로 포스팅 하나 하겠습니다. 아마 부동산에 투자하시는 분들 보다는 상가를 임차하여 사용중인 임차인분들에게

 

좀 더 유용한 정보라고 할 수 있는데요. 오늘은 상가 임대차보호법 10년 이 지나면 임차인의 권리는 어떻게 되는지? 보호는 받을 수 있는지?

에 대한 정보로 오늘 포스팅 작성 해보도록 하겠습니다. 꼭 상가를 임차중인 임차인이 아니더라도 알아두면 괜찮은 정보이기 때문에 한 번 잘 살펴보시길 바랍니다.

 

 

 

상가 임대차보호법?

 

상가 임대차보호법은 임대인으로 부터 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률로써 과거에는 임대인의 무자비한 무리한 요구나 강요에 임차인은 쫓겨나기 싫어서

 

울며 겨자먹기로 이것저것 들어줬다고 하나 상가 임대차보호법이 제정된 이후로는 법적으로 정당하게 임차인이 보호받는 규정들도 있고 요구할 수 있는 권리들도

 

여러가지 생겨났기에 그래도 아직은 임대인의 영향력이 더 크다고 하지만 어느정도 임차인과 임대인 사이가 동등해졌다고 할 수 있겠습니다. 

 

 

 

상가 임대차보호법 계약갱신

 

상가 임차인이 상가를 임차하는 와중에 가장 중요한건 아무래도 계약의 갱신에 대한 문제가 가장 중요하죠. 계약이 끝나면 내가 인테리어 비용과

 

여러가지 노력을 기울인 가게를 비워줘야 하기 떄문에 현 임대차의 계약 갱신이 가장 중요하다고 할 수 있습니다. 2018년 10월 이전에는 이러한 계약갱신요구권이 5년으로 제한되었으나

 

요근래에는 10년으로 늘어났기 때문에 한 번 상가를 임차하여 임대차를 시작하면 적어도 10년 까지는 정당하게 계약갱신요구권을 행사하여 가게를 임차할 수 있다고 보시면 되겠습니다.

 

 

단, 2018년 10월 이전에 계약한 임차인에 대해서는 개정된 10년이 아닌 종전 규정인 5년에 제한된다는 점 알아두셔야 합니다. 이게 무슨말이냐면

 

예를 들어 2017년 4월에 임차를 시작하여 5년 계약이 2022년 4월에 만료되는데 이 시점에 임차인은 10년 계약갱신요구권을 행사할 수 없고 5년 까지만 계약갱신요구권을 행사 할 수 있습니다.

 

 

 

10년 지나면 보호 받을 수 없는 권리

 

상가를 임차하여 가게를 운영중이면서 상가 임대차보호법 보호기간인 10년이 지냐면 보호 받을 수 없는 권리들은 어떤게 있을까요?

 

그 권리들 중 대표적인게 위에서 언급한 계약갱신요구권 입니다. 10년이 지나면 계약갱신요구권을 통해 정당하게 계약갱신을 요구할 수 없습니다.

 

계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간에는 임대인이 나가라고 해도 계약갱신요구권을 임차인이 행사시 임대인은 별 다른 큰 사유(월 차임 3기 이상 연체)없이는 거절할 수 없기에 계약을 갱신해줘야 하는데

 

 

10년이 지나면 별 다른 큰 사유 없이도 정당하게 임대인이 계약해지를 요구하면 어쩔 수 없이 계약갱신요구권을 행사하지 못 하고 나가야되는 수 밖에 없습니다.

 

10년이 지나면 그냥 계속 묵시적 갱신 하면서 임대인이 나가라고 하지 않게 기도하는 수 밖에 없죠. 물론 꼬투리 잡힐 만한 행동들을 안하면 임대인이 굳이 나가라고 하진 않습니다.

 

 

 

10년 지나면 권리금 회수도 못 할까?

 

10년이 지나면 권리금을 회수할 수 있는 기간 6개월도 주어지지 않을까요? 아닙니다. 2019년 5월 대법원에서 판례가 하나 나왔는데요.

 

" 임차인이 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기간을 보장해야 할 의무가 있다. " 라고 판결이 났습니다.

 

그러니까 계약갱신요구권을 정당하게 요구할 수 있는 행사기간인 10년이 지나 상가 임대차보호법을 보호받지 못 하더라도 권리금을 회수할 수 있는 기간인 6개월은 충분히 보장 받을 수 있다 보시면 되겠습니다.

 

 

 

10년이 지난 뒤 부터의 계약 갱신?

 

10년 이전에는 계약갱신요구권을 행사하여 갱신을 받으시면 되나 그 이후로는 갱신요구권을 행사할 수 없기 때문에 무조건 묵시적 갱신으로만 계약갱신이 가능합니다.

 

간단하게 묵시적 갱신에 대한 내용을 정리하자면 계약이 만료되기 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절이나 변경에 대한 통지를 하지 않고 기간이 지나면

 

자동적으로 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 된 것으로 보게 됩니다. 이렇게 묵시적 갱신이 되면 계약기간은 자동으로 1년으로 바뀝니다.

 

 

이렇게 계속 1년씩 연장되는 거죠. 만약 위의 묵시적 갱신 계약 행사기간 내에 임대인이 계약 해지를 요구했을 때 10년이 지났다면 어쩔 수 없이 받아 들여야 합니다.

 

단, 임대인이 묵시적 갱신 행사기간 내에 계약의 해지를 요구하면 그 해지의 효력은 3개월이 지난 뒤에 계약이 해지되니까 이 부분도 참고하시면 되겠습니다.