양도세 비과세 12억 계산 방법 바뀐 것 아시죠?

얼마 전에 8월 초?였나 7월 초였나? 아무튼 서울 중위 아파트 가격이 10억을 초과하고 2014년인가 2007년인가 이후로 비과세 기준이 물가 상승분을 반영하지

 

못 한다는 지적도 있고 그래서 양도세 비과세 기준인 9억이 12억으로 상향하여 개정된다고 합니다. 그러면서 양도세 비과세 기준들이 조금씩 달라지겠는데요.

 

오늘은 이 양도세 비과세 기준인 9억에서 12억으로 바뀌면서 양도세 계산이 어떻게 달라지는지 한 번 정리해서 포스팅해 보도록 할게요.

 

 

 

양도세 비과세 금액 기준

 

현재 적용하고 있는 양도세 비과세 기준은 다음과 같습니다. 아직 개정되기 전까지는 아래의 요건에 따라 비과세를 받을 수 있으니 알아두시면 좋습니다.

 

1. 1세대 1주택 상태에서 양도
2. 보유기간 2년
3. 조정대상지역과 같은 규제지역이면 거주기간도 2년
4. 실거래 금액 9억 미만

 

위 4가지 요건에 해당된 상태에서 주택을 양도하게 되면 양도차익이 뭐 5억이든 6억이든 실거래 금액이 9억만 초과하지 않는다면 그냥 전면 비과세입니다.

 

양도차익이 5억이면 대충 42% 적용해서 2억 이상 양도세가 부과될 텐데 이 1세대 1주택 비과세 요건에 맞춰서 양도하면 세금 한 푼 없이 다 내 돈인 셈이죠.

 

 

아무튼 현재는 위의 기준에 따라 양도세를 비과세 시켜주는데 이번에 개정되는 부분이 4번. 실거래 금액 9억 미만 이 부분이 개정됩니다.

 

 

서울에 집을 가진 사람들의 불만은 그거죠. 요즘 중위 아파트 가격이 10억인데 비과세 기준이 9억이면 누구 코에 붙이냐? 다 과세하라는 말이냐? 이러한 불만들로 인해

 

이번에 실거래 금액 9억 기준이 12억으로 상향되면서 실거래 금액 12억 까지는 양도세를 비과세 받을 수 있게 되는 것이죠. 아래에서 자세히 계산 방법에 대해 다뤄보겠습니다.

 

 

 

고가주택 양도세 계산 방법

 

실거래 금액이 9억을 초과하는 아파트는 세법에선 고가주택으로 규정하고 있습니다. 그래서 9억을 초과하면 양도세 비과세를 시켜주지 않고 따로 고가주택 계산 방법을 법으로 규정해놓고

 

그 계산 방법을 통해서만 양도세를 계산할 수가 있죠. 간단하게 예시를 들어서 현재 9억 초과 고가주택 양도세 계산을 어떻게 하는지? 보여드리겠습니다.

 

고가주택 양도세 계산식

양도차익 X [(양도가액 - 9억) / 양도가액]

 

예를 들어 3억에 취득했고 12억에 양도한다고 가정해보겠습니다. 그럼 위의 계산식을 이용했을 때 먼저 양도차익을 구하면 12억 - 3억 = 9억, 9억이 양도차익이고

 

[(12억 - 9억) / 12억] = 0.25, 0.25 X 양도차익 9억 = 2억 2,500만 원이 이제 고가주택 계산에 필요한 과세되는 양도차익이 되는 겁니다. 간단하죠?

 

대충 과세되는 차익이 2억 2,500만 원이면 38% 세율에 1,940만 누진공제하면 대충 6,000만 원 정도 양도세로 나오겠네요. 정리하자면 3억 취득 12억 양도하는 고가주택은 양도세가 6,000만 원 정도 나온다. 이렇게 되겠습니다.

 

 

개정된 이후 고가주택 양도세 계산법

 

위의 사례에서는 현재 적용되고 있는 고가주택 기준인 9억을 적용하여 계산했을 때고 이번에는 개정되는 고가주택 기준인 12억을 이용해서 한 번 계산해보겠습니다.

 

사례는 위와 동일하게 3억에 취득 12억에 양도한다고 가정하겠습니다. 근데 굳이 계산할게 있나요? 양도세 비과세 기준이 12억이라 12억에 양도하면 그냥 비과세 입니다.

 

 

세금이 안나온다는 얘기죠. 1세대 1주택 양도세 기준인 실거래 금액 9억 미만이 12억으로 상향되어 개정되기 때문에 나올 세금이 없는 셈입니다.

 

이렇듯 이번에 개정되는 양도세 비과세 12억 기준은 나름 1주택자들에게는 실용적인 개정사항이 될 수 있겠지만 함정은 개정되는 다른 부분에 있습니다.

 

 

장기보유특별공제도 개정됨

 

현재 1세대 1주택자에게는 1세대 1주택 장특공제라고 해서 보유기간, 거주 기간으로 나눠 10년 보유, 거주 시 총 80%의 장특공제율을 적용받을 수 있습니다.

 

근데 이번에 양도세 비과세 기준인 12억이 개정되면서 장기보유특별공제도 함께 개정되는데 양도차익 5억부터 15억까지 10% ~ 40%로 보유기간 장특공제율이 차등 적용됩니다.

 

간단하게 설명하면 예를 들어 양도차익이 15억을 초과하는 사람이 주택을 양도했을 때 현행에는 최대 80%까지 적용되어서 부과될 양도세가 얼마 안 되겠지만

 

 

이번에 장특공제가 개정되면 양도차익이 15억 초과라서 보유기간 장특공제율이 10% 적용, 거주 기간 40% 적용까지 합쳐 50%까지 밖에 공제가 안되기 때문에

 

이번 양도세 비과세 12억 기준은 양도차익이 많이 나오는 분들에게는 오히려 세금이 더 나오는 결과를 초래할 수 있습니다.

 

장기보유특별공제 보유기간 공제 차등 적용
양도차익 5억 이하 - 40%
양도차익 10억 이하 - 30%
양도차익 15억 이하 - 20%
양도차익 15억 초과 - 10%

 

뭐 그래도 이번에 비과세 기준이 12억으로 상향되면서 손해보다는 비과세를 받아 도움을 받는 분들이 더 많기 때문에 나쁘지 않은 개정사항이라고 봅니다.

 

추가로 비과세를 못 받아 양도세가 부과되는 분들은 아래의 양도세율 포스팅을 참고하셔서 양도세 계산을 한 번 해보시길 바랍니다. 감사합니다.

 

2021.08.18 - [부동산 정보] - 부동산 양도세율 개정된 부분들과 중과세 정리

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