부부 공동명의 장단점 과연 절세될까요?

이번에 1주택 종부세 부과기준이 개정되었죠.. 아 정말 부동산 관련 정보는 포스팅해 놓으면 또 개정되고 또 개정되고.. 얼마 전에는 또 양도세 비과세 금액도 개정되고

 

정말 피곤하게 만드네요.. 조만간 개정되는 1주택자 종부세 기준에 대해서 한 번 어떻게 개정되었는지? 뭐 이런 정보 위주로 포스팅하도록 하겠고요.

 

오늘은 아파트 혹은 부동산을 부부 공동명의로 취득하게 되었을 때 어떠한 장단점이 있는지? 세금마다 조목조목 따져서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

부부 공동명의하면 양도세는?

 

보통 사람들은 양도세를 절세하기 위해서 공동명의로 잘 하지는 않죠. 하지만 부부 공동명의로 했을 때 양도세는 충분히 절세는 됩니다. 단지 종부세처럼 드라마틱 한 절세는 안되겠지만요

 

예를 들어 5억에 단독 명의로 취득한 아파트를 8억에 팔았다고 가정해봅시다. 그럼 양도차익은 대충 8억 - 5억 = 3억이고 3억에 대한 세금은 뭐 대략 38%에 누진공제 적용하면

 

9,000만 원대의 양도세가 부과됩니다. 그럼 이제 공동명의로 취득했다는 가정하에 양도세를 계산해보도록 하겠습니다. 공동명의 양도세 계산은 쉽습니다.

 

 

양도차익을 1/2씩 나눠서 따로 계산하면 됩니다. 3억이 양도차익이면 3억 / (1/2) = 1억 5,000만 원씩 해서 각각 세율을 적용하자면

 

1억 5,000만 X 35% - 누진공제 1,490만 = 3,760만, 1인 당 3,760만 원이 부과되는데 2명이니까 X2 해서 총 7,000만 원 대 정도 나오겠네요? 근데 제가 양도세를 간략하고 단순하게 계산해서 그렇지

 

각각 장기보유특별공제와 기본공제 1인 250만 원씩 공제해서 계산하면 양도세는 더욱더 절감할 수 있는 부분입니다. 아무튼 부부 공동명의 시 양도세는 확실히 절세가 됩니다.

 

 

 

부부 공동명의하면 종부세는?

 

아마 많은 분들이 종부세 때문에 아파트를 공동명의로 하는 경우가 가장 많을 겁니다. 아파트를 공동명의로 하면 왜? 종부세가 절세되는지 간단히 설명드리겠습니다.

 

종부세는 인별 합산과세 입니다. 부부더라도 1세대 이더라도 남편 명의는 남편 명의대로, 아내 명의는 아내 명의대로 각각 따로 인별로 가지고 있는 주택 공시가격을 합산하여 계산하죠.

 

 

예를 들어 남편 단독 명의 1주택 공시가격 4억, 아내 단독 명의 1주택 공시가격 3억, 그리고 남편 아내 공동명의 공시가격 6억 1주택 이렇게 합 3주택이 있다고 가정해보겠습니다.

 

그럼 남편은 단독 명의 4억 + 공동명의 6억 X (1/2) = 3억 = 합 7억이 되고, 아내는 단독 명의 3억 + 공동명의 3억 = 합 6억이 되죠. 이렇게 되면 아내는 종부세 기본공제 6억을 적용받아

 

종부세가 비과세되고 남편은 7억 - 6억 = 1억이 남게 되어 1억이 종부세 과세대상이 되면서 종부세가 부과되게 되는 것이죠. 인별 합산과세는 이런 식으로 계산합니다.

 

 

 

이제 다른 사례를 들어서 왜? 공동명의로 하게 되면 종부세가 비과세 되는지 예를 들어보겠습니다. 예를 들어 남편에게 12억 짜리 단독 명의 주택이 하나 있다고 가정해보겠습니다.

 

그럼 12억이면 1세대 1주택이더라도 종부세 기본공제 6억 + 1세대 1주택 추가공제 3억 = 9억, 12억 - 9억 = 3억, 추가공제를 받더라도 3억이 남으면서 종부세가 많이 나올 겁니다.

 

 

근데 이 12억 주택을 부부 공동명의로 명의이전한다면? 어떻게 될까요? 12억이 공동명의가 되면서 남편과 아내 각각 1/2씩 6억이 인별 합산과세가 되면서 원래 3억에 대한 종부세를 납부하다가

 

공동명의로 전환했을 뿐인데 종부세가 비과세 되면서 1년에 몇 백만 원 가량의 종합부동산세를 절세할 수 있게 되는 겁니다.

 

좀 더 자세한 종합부동산세에 대한 정보가 궁금하시다면 아래 포스팅 참고하셔서 도움받아 가시면 되겠고요. 다음으로는 취득세나 재산세에 대해 얘기해봅시다.

 

2021.01.08 - [부동산 정보] - 2021년 종합소득세율 정리와 계산

2021년 종합소득세율 정리와 계산

 

공동명의하면 취득세랑 재산세는?

 

공동명의로 하면 취득세나 재산세도 과연 절세가 될까요? 결론부터 말씀드리면 취득세나 재산세는 공동명의로 한다고 해도 절세는 안됩니다.

 

취득세나 재산세는 둘 다 물건별 부과이기 때문에 해당 재산에 대한 세금이라 절대로 절세가 되진 않습니다. 예를 들어 5억에 아파트를 취득한다고 해도

 

5억 X 1.1% = 550만 원이고 공동명의로 한다 해도 550만 원 / 2 = 225만 원, 그냥 500만 원을 둘이서 내는 게 전부인 셈이라 절세가 안되고

 

 

재산세도 마찬가지로 만약 아파트에 500만 원이라는 재산세가 나왔다면 1/2로 나눠 한 명은 250만 원 또 한 명은 250만 원 총 500만 원을 내는 건 마찬가지이기 때문에 절세가 되지는 않습니다.. (사실 누진세라 조금은 절세됨..)

 

이제 공동명의로 했을 때의 세금에 대한 문제는 이 정도로 하고 마지막으로 공동명의 증여세에 대한 부분이 궁금하시다면 아래 포스팅 참고하시면 되겠습니다. 그럼 이제 장단점 결론 내볼게요.

 

2021.02.25 - [부동산 정보] - 부부공동명의 증여세 계산 한 번 해볼까요? 확인해보세요

부부공동명의 증여세 계산 한 번 해볼까요? 확인해보세요

 

공동명의 장단점?

 

부부 공동명의 장점

1. 양도세와 종부세가 절세된다.
2. 부부 금슬이 좋아진다.
3. 채권 매입 할인율 절세가 된다.
4. 명의자 일방의 단독 처분을 막을 수 있다.

부부 공동명의 단점

1. 대출이나 대출 상환 시 공동으로 함께가야 한다.(귀찮다.)
2. 처분 시 공통 의사가 합치되어야 한다.(명의자 전체 동의)
3. 일정 재산 이상 생기면 피부양자이던 배우자가 지역가입자로 전환될 수 있다.(건보료 부과 문제)
4. 소유권 이전 당시 단독 명의로 하면 문제없지만 단독 명의에서 공동명의 전환 시
무상 취득세 문제가 발생한다.
5. 재산세나 종부세를 따로, 별도로 납부해야 한다.
6. 만에 하나 이혼을 한다면 분할 문제가 골치 아파진다.
7. 취득가액 분배로 담보대출 비율이 낮아진다.
8. 12억 초과 주택 공동명의 전환 시 증여세가 발생할 수 있다.
9. 공동명의 전환 대상 주택에 채무나 전세보증금이 있는 경우 양도세 문제가 발생할 수 있다.

 

부부 공동명의 시 장단점은 위와 같이 정리할 수 있겠습니다. 이렇게 보니 단점이 꽤나 많네요. 근데 위의 단점들을 모두 커버 가능한 부분이라면

 

양도세나 종부세 절세를 위해 공동명의로 전환해 보는 것도 절세적인 측면에서는 나쁘지 않다고 생각하기 때문에 한 번 잘 생각해 보시길 바랍니다. 감사합니다.