다주택 양도소득세 양도 순서에 따라 절세됩니다.

오늘은 다주택 양도소득세에 대한 주제로 포스팅을 해 볼 건데 이게 굉장히 중요한 정보이기 때문에 오늘 좀 심도 있게 한 번 다뤄보도록 하겠습니다.

 

다주택자는 주택의 양도 순서에 따라 양도세가 절세된 다는 사실을 알고 계시나요? 3주택 이상부터는 만약 주택 양도 계획이 있다면

 

 

제가 오늘 알려드리는 다주택 양도 순서에 따라 양도하셔서 양도소득세를 절감하여 멋진 외제차 한 대 뽑으시길 바랍니다. 마찬가지로 일시적 2주택 비과세를

 

적용받지 못하는 2주택자들도 해당 방법을 통해 양도소득세를 충분히 절세할 수 있으니 참고하세요. 최근에는 양도세 중과세율도 인상되었기에 이 방법이 절실하실 겁니다.

 

 

다주택자가 주택 양도시 중요한 것

 

일시적 2주택을 못 받는 2주택자 포함 3주택 이상의 다주택자들은 양도세 비과세를 주택임대 사업자를 통해 뭐 감면받지 않는 이상 못 받기 때문에

 

무조건 양도소득세가 부과되게 됩니다. 어차피 부과될 양도소득세라면 조금이라도 세금을 줄이는 게 더 좋잖아요? 만약 다주택자라면 주택 양도 시 무조건 양도차익이 적은 순대로 양도하시길 바랍니다.

 

아래에서 자세히 다뤄볼 건데 다주택자일수록, 그리고 비과세를 못 받을수록 주택 양도 순서는 양도차익이 적은 순서대로 양도해야 양도소득세를 절세할 수 있습니다.

 

 

 

양도순서에 따른 양도세 차이

 

1번 주택 양도차익 5억
2번 주택 양도차익 2억
3번 주택 양도차익 1억
3채 모두 조정대상지역

 

예를 들어 위의 예시처럼 3주택을 현재 보유하고 있다고 가정해 본 채로 실험을 해보겠습니다. 첫 번째는 양도차익이 많은 순서대로 한 번 양도해볼까요?

 

1번 주택 양도차익 5억 = 5억 X 70%(기본세율 40% + 중과세율 30%) - 누진공제 2,540만 원 = 3억 2,460만 원 + 지방 소득세 10% = 합 3억 5,000만 원 정도

 

2번 주택 양도차익 2억 = 2억 X 58%(기본세율 38% + 중과세율 20%) - 누진공제 1,940만 원 = 9,660만 원 + 지방 소득세 10% = 합 1억 600만 원

 

3번 주택 양도차익 1억 = 1세대 1주택으로 비과세 처리, 양도소득세 없음, 3주택 모두 양도 시 양도소득세 합 3억 5,000만 + 1억 600만 = 4억 5,000만 원

 

 

보셨나요? 양도차익이 많은 순서대로 주택을 양도할 경우 양도소득세가 4억 5,000만 원 가까이 나옵니다. 람보르기니 우라칸 한 대 값이네요.

 

이제 양도차익이 적은 순서대로 주택을 양도하여 양도차익이 많은 순서대로 주택을 양도했을 때와 한 번 비교하여 얼마나 절세되는지 확인해보겠습니다.

 

 

 

3번 주택 양도차익 1억 = 1억 X 65%(기본세율 35% + 중과세율 30%) - 누진공제 1,490만 원 = 5,000만 원 + 지방 소득세 10% = 5,500만 원

 

2번 주택 양도차익 2억 = 2억 X 58%(기본세율 38% + 중과세율 20%) - 누진공제 1,940만 원 = 위와 동일하게 양도세 1억 600만 원

 

1번 주택 양도차익 5억 = 마지막 남은 1번 주택은 마찬가지로 1세대 1주택 요건을 적용받아 양도세 비과세 처리하면 양도세 면제, 3주택 모두 양도 시 양도세 합 1억 6,000만 원

 

 

어떤가요? 아까 4억 5,000만 원이 나올 때 보다 약 3억 원 가까이 절세 되었습니다. 3억이면 뭐 추가로 다른 지역에 갭을 치든 뭐 벤츠 S 클래스를 사던 남은 돈은 마음껏 이용하시면 됩니다.

 

위의 계산 사례는 제가 단순 계산으로 계산한 것이지만 제대로 계산해도 이런 식으로 양도세 절감 폭이 상당히 크기 때문에 한 번 직접 계산해보실 분들은 아래 양도세율에 대한 포스팅을 참고하시어 계산해보시면 되겠습니다.

 

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다주택자가 양도할 때 주의해야 할 점

 

다주택이신 분들은 위의 방법처럼 양도차익이 적은 순서대로 양도하면 충분히 양도세를 절세하여 나머지 돈을 다시 다른 투자금으로 사용하실 수 있습니다.

 

근데 이렇게 양도할 때 한 가지 주의해야 할 사항이 있습니다. 그건 바로 확정신고를 조심하셔야 되는 건데요. 원래 주택을 양도하면 양도세 예정신고하죠?

 

1년에 1번 양도소득이 생기면 예정신고만 하면 그 해 연도는 끝입니다. 근데 1년 안에 2번 이상 주택을 양도하여 양도소득이 생길 경우 확정신고를 해야 하는데

 

 

이 확정신고가 2회 이상 양도하여 확정신고한 산출 세액과 처음 신고한 양도소득 산출 세액을 비교과세하기 때문에 세금 문제가 복잡해져서

 

그냥 딱 정의해서 말씀드리면 다주택일 시 주택은 무조건 1년에 1채씩, 그리고 무조건 양도차익은 적은 순서대로 양도, 이것만 기억하시면 되겠습니다.

 

다주택자가 아닌 1주택자나 곧 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 되실 분들은 아래 포스팅을 참고하셔서 양도세 비과세 받으시면 되겠습니다.

 

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