부동산 수익률 계산기 쓰지말고 직접 계산해보자!

부동산 수익률 계산기 쓰지말고 직접 계산해보자!

안녕하십니까?

부동산 관련 정보들을 공부하고 여러분들에게 유용하고

알고 유익한 정보들을 공유하는 부동산 모르면 손해다.

입니다.


오늘도 여전히 여러분들이 알아두면 좋을법한

부동산 수익률 계산기 없이 수익률 계산하는 방법에 대해

알려드리려고 이렇게 포스팅 합니다.


그동안은 그저 동네 부동산, 공인중개사 사무소에서

제공하는 엑셀로 정리된 부동산 수익률을 봐오셨을텐데

솔직히 모르잖아요? 이 수치를 가지고 장난치고 있는지

아닌지는 직접 계산해보기 전 까지는 모르는 법입니다.


살아보니 세상에는 참 사기꾼들이 많더라구요.

그래서 저는 직접 법령을 찾아보거나 직접 계산해보지

않는 이상 잘 안믿습니다.

그래서 오늘 부동산 수익률 계산기 없이 수익률을

계산하는 방법에 대해 바로 알려드리도록 하지요.



세 파트를 나눠서 설명드려볼까 합니다.

보통 수익률 계산은 수익형 부동산의 수익의 계산할 때

주로 이용하기 때문에 대표적인 수익형 부동산인

오피스텔, 상가, 원룸으로 나눠 설명하겠습니다.



첫번째. 오피스텔

예를 들어보겠습니다.

가격 3억, 대출 1억 5천
보증금 2,000만 월세 80만

현재 임대를 이렇게 하고 있습니다.

수익률을 계산하기 위해선 먼저 실 인수가를 구해야

합니다. 실인수가는 실제로 들어가는 돈이죠.

가격 3억에서 승계받는 대출 1억 5,000만과 보증금

2,000만 원을 빼줍니다.

이유는 어차피 승계받아서 내가 갚아야하기 때문이죠.

빼고나면 1억 3,000만 원이 되죠?

이게 실제로 드는 인수가. 실인수가 입니다.

실인수가를 구했다면 다음은 1년 순 수익을

구해야 합니다.


1년 순수익을 구하기 위해선 수입에서 이자를 빼줘야

하는데 수익형 부동산의 이자 이자율은 보통 근저당이라고

원금상환식으로 하지않고 주로 이자만 납부하는

거치식, 만기일시상환을 주로 이용합니다.

이자율은 대출꺾기와 신용에 따라 3.5% ~ 4% 정도

되죠. 3.5% 로 계산하면 1억 5천 X 3.5% = 525만

1년 이자가 525만 원이고 1달로 나눠주면

525만 ÷ 12개월 = 43만 원 정도 되네요.



1년 수입은 80만 X 12개월 = 960만

1년 수입 960만 에서 1년 이자 525만을 빼줍니다.

1년 순 이득은 435만원이 나오게 됩니다.

여기서 435만 원에 실 인수가 1억 3,000만 원을

나눠주면 수익률을 구할 수 있습니다.

435 ÷ 13,000 = 0.03346 이 나오는데

%로 구해줘야하기 때문에

백분율 계산시

0.03346 X 100 = 3.346% 가 나오네요.


쉽죠? 수익률은 3.346% 입니다.

보통 소수점 둘째 이후로는 버려서 3.3% 라고들 하죠.



이제 두번째 수익형 부동산 상가로 넘어가볼게요.

예를 들어서 가격 9억 대출 6억 보증금 8,000 / 230만

이렇게 있다고 가정하면

실인수가 9억 - 6억 - 8,000만 = 2억 2,000만

1년 수입 230만 X 12개원 = 2,760만

1년 이자 6억 X 3.5% = 2,100만

1년 순 수입 2,760만 - 2,100만 = 660만

660만 ÷ 2억 2,000만 = 3%

쉽게 구하죠 이제?



마지막으로 원룸의 수익률을 계산해보겠습니다.

예를 들어서

매매 10억 대출 4억 전세보증금 총 3억에 월세 350만

실인수가 10억 - 4억 - 3억 = 3억

1년 수입 350만 X 12개월 = 4,200만

1년 이자 4억 X 3.5% = 1,400만

1년 순 수입 4,200만 - 1,400만 =2,800만

2,800만 ÷ 3억 = 9.3%

수익률은 9.3%로 나오네요.



여기까지가 수익률 계산방법에 대한 내용입니다.

몇가지 첨언을 드리자면

위의 수익률은 사기입니다.

보통 중개소나 부동산에서 위와같은 방법으로

수익률을 계산해 줄텐데 100% 정확한게 아닙니다.

위의 수익형부동산을 운영하면 재산세, 취득세, 중개보수,

관리비, 이것저것 수리비 이런비용을 모두 제외하고

계산한 표면적인 보여주기식 수익률 계산방법이기

때문이죠.

그렇다고 완전 사기라는건 아닙니다.

실제로 표면적인 수익률만 보고 접근하시는

투자자분들도 있기때문이죠.



제가 대략적이고 평균의 수익률들을 알려드리면서

이포스팅을 마치겠습니다.

오피스텔은 보통 4~8%면 적당합니다.

상가는 수도권 강남은 2%~3%도 보고

들어가기도 하는데 지방은 보통 6%이상보고 들어갑니다.

원룸은 수익률이 좀 쎄죠.

보통 10%이상 넘어갑니다.

단지 원룸은 관리하는게 여타 부동산과는 다르게

빡세죠. 원룸 수익률이 20%가 넘으면

부채비율이 많이 높고 수익을 뻥튀기 시킨거라

주의가 필요합니다.



오늘 포스팅은 여기서 마치겠습니다.

다음에도 또 더 좋은 정보들로 찾아뵙겠습니다.