농지 양도소득세율과 양도세 비과세(면제) 받는방법

농지 양도소득세율과 양도세 비과세(면제) 받는방법

반갑습니다.

부동산 관련 정보들만 포스팅하는 부동산 전문 블로그를
운영중인 부동산은 모르면 손해다. 라고 합니다.

오늘 알아볼 부동산 정보는 농지 양도소득세율과
농지 양도세 비과세, 혹은 면제 받는 방법에 대해서
알아보도록 하겠습니다.

오늘 이 포스팅을 그냥 지나치고 조금만 신경쓰면
농지 양도세를 비과세 받을 수 있는데 비과세를 못 받는
다면 정말 속이 쓰리겠죠?

말 그대로 부동산을 몰라서 손해를 보는겁니다.


바로 오늘 글의 주제로 들어가 농지 양도소득세율
먼저 알아봅시다.

농지는 양도소득세율을 어떻게 적용할까요?

농지는 주택처럼 1세대 1주택 비과세같은 규정이
없기 때문에 양도세 면제 조건에 해당되지 않는다면
무조건 양도세를 기본세율로 적용하여 양도세를 산출합니다.

예를 들어 농지를 2억에 취득했고 6년 보유 후
3억에 양도하면

양도가액 3억 - 취득가액 2억 = 양도차익 1억
양도차익 1억 X 장기보유특별공제 12%(6년X2%) =
양도소득 8,800만 - 누진공제 250만 = 과세표준 8,550만

과세표준 8,550만 X 세율 24% - 누진공제 522만 =
양도소득세 1,530만

이런식으로 계산할 수 있는데 주의할점은
농지, 즉 토지같은 경우에는

사업용토지이냐? 비사업용토지이냐에 따라
양도세 중과세율 +10%가 적용되기 때문에

사업용 토지인지 비사업용 토지인지 판단 기준이
중요합니다.

양도세 중과세 +10% 가 중요한게 아닙니다.

아까 위에서 언급한대로 비사업용 토지냐 사업용 토지냐에
따라 양도세 면제도 받을 수 있기 때문에

사업/비사업용 기준이 중요한거죠.

지금부터 농지를 사업용인지 비사업용인지 판단할 수 있는
기준에 대해 설명드리겠습니다.


첫번째. 재촌

해당 농지의 직선거리 30km 이내에 거주하고 있어야
합니다.

두번째. 자경

대리경작은 안되고 자신이 직접 경작을 하고있어야
합니다.

자경여부는 훗날 담당세무공무원이
달 마다 로드뷰나 항공뷰를 통해 경작을 확인할 수도
있으니 꼭 자경 요건은 필요합니다.

세번째. 지역요건

도시지역 내에 소재한 농지는 사업용토지로 볼 수 없습니다
도시지역 내인 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역은
제외하고

도시지역 외인 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에 소재해야 사업용토지에 해당될 수 있겠죠?


여기까지가 농지의 사업용, 비사업용 토지 판단 기준이고
이제 농지 양도세 비과세 면제받는 방법에 대해
설명드리겠습니다.


첫번째. 사업용 토지여야 합니다.

두번째. 당연히 사업용토지여야 하니 재촌 자경
요건을 지켜야 겠죠?

단, 재촌을 8년 이행해야 하고
자경요건을 입증할 수 있는 자료를 준비해야 하는데

자경을 하기위해 구매한 비료나 종자구입비용 영수증
그리고 경작한 농산품을 판매한 영수증
농지원부, 농지취득자격증명서, 농협조합원 가입

그리고 매 년 경작하는 사진도 찍어놓는게 좋겠죠?


세번째. 지역요건

위에서도 말씀드렸다시피 도시지역 내에 소재한 농지는
사업용 토지 판단으로 인정받기 힘들기 때문에

(편입 요건이라던지 몇 가지 요건에 해당되면 도시지역
내의 농지도 사업용으로 인정받을 순 있음)
도시지역 외에 소재하는 농지여야 합니다.

네번째. 소득요건

1년 소득금액이 3,700만 원 미만이여야 합니다.
근로소득이든 사업소득(총수입-경비)이든
3,700만 원 미만이여야 하죠.


농지 양도세 비과세 요건은 이정도로
정리할 수 있겠고 그럼 면제해주는 금액은 얼마일까요?

1년 최대 1억원의 양도세를 면제해주고
최대 5년 까지 3억을 면제 받을 수 있습니다.

만약 양도세가 3억짜리 농지가 있으면
3필지로 쪼개서 2020년에 1억 면제
2021년에 1억 면제, 2022년에 1억 면제로
총 3억을 면제 받을 수 있겠죠?

오늘 포스팅은 여기서 마치도록 하겠습니다.
글이 좀 길었네요. 감사합니다.