부동산매매업 1인법인설립 해서하면 장점

오늘은 부동산매매업을 1인 법인을 설립해서
운영하면 어떤 장점이 있는지 알아볼건데

그 전에 개인 매매사업자와 법인으로 매매사업을
운영하면 세금구조가 어떻게 발생하는지 먼저 알아보겠습니다.

일반적인 개인 사업자로 부동산매매업을 영위하게되면
주택을 사고 팔때 원칙은 양도소득으로 과세되지만

개인 사업자로 부동산매매업을 영위
(통칭 매매사업자)하게되면 사업의 소득으로 보고

기간에 관계없이 차익 분에대한 소득세율을 적용합니다.

이게 무슨 말이냐면
원래 1년 미만의 주택 양도시 40%의 세율을 적용하는데

사업소득으로보고 사업소득세로 과세하면
기간에 관계없이
(1개월뒤에 팔아도 가능)
양도차익에 따른 누진과세로 과세합니다.

소득세율은 위를 참고하시면 되겠습니다.
세금의 부과기준은 이정도로 설명드리고

일반 양도소득세와 매매사업자의 사업소득세의 차이는
제일 큰게 세율이고
다음으로 중요한게 필요경비입니다.

양도소득세 필요경비는 한정적이죠?

아마 경비로 처리할 수있는 항목은 취득과 관련된
중개수수료, 취등록세 뭐 이정도가 다일겁니다.

하지만 사업소득으로 과세하는 매매사업자의 필요경비는
일반 사업자들처럼 차량유지비, 사업에 쓰인 경비

예를들면 도배, 장판, 인테리어비용 같은 비용도
경비로 처리할 수 있습니다.

이는 예정신고때 말고 확정신고때 이런 경비들을 경비처리할 수 있는데 너무 멀리 나갔네요..

계속해서 법인매매사업자의 세금구조를 설명드릴게요
법인은 사업자들이랑은 과세구조가 다릅니다.

위의 법인세율을 기준으로 과세하죠
만약 한해 3번의 주택을 양도해
각각 2천, 3천, 6천 만원의 양도차익이 발생했다면

과세하고 있지 않다가 1년치 수익을 한 번에
1억 1,000만원을 위의 법인세율을 적용해 세액을 산출합니다.

법인세율 많이 싸죠? 10%입니다
왠만해선 과세표준 2억 넘기가 힘들겁니다.

그래서 다들 법인으로 매매사업하는거죠
법인은 특이하게 법인세 말고도
여러가지 추가 세금들이 많은데

이 포스팅은 법인 매매사업자에 관한 내용보다는
장점을 설명하는 포스팅이니
이것도 다음에 다뤄보겠습니다.

이제 본론입니다 부동산매매업은 1인법인설립을 통해
운영하면 어떠한 장점이 있을까요?

첫번째는 많은 수의 주택을 다룰 수 있습니다.

일반인이면 조정대상지역에서 3주택만 가지고 있더라도
중과세가 20%씩 중과되는데

법인은 100채 씩 가지고있어도 중과세가 없습니다.
단지 추가법인세가 있는데 이것도 나중에 얘기드리죠ㅎㅎ

두번째 세율입니다.

매매사업자는 5천만원만 넘어도 20%의 세율인데
법인은 2억 까지는 10%죠

세번째는 필요경비입니다.
사실 매매사업자도 필요경비 폭이 큰 편이지만
법인은 접대비 부터 부동산 소장님들에게 선물한 박카스, 임장가서 사먹은 핫바 까지도
활동비로 처리 가능합니다.

네번째는 건강보험료입니다.
매매사업자는 지역보험료를 납부하죠

소득이 늘면 늘수록 주택이 늘면 늘수록(재산)
건강보험료 내 재산점수가 늘면서
납부할 건강보험료도 많아지게 됩니다.

반면 법인은 세전이익에서 대표자급여를 산정하는데
대표자급여 설정을 본인이 할 수 있으니
2,000만원대로 급여를 산정하다면
얼마 안나오겠죠

법인 매매사업자가 장점만 있는건 아닙니다
이번에 6월 17일 부동산대책 발표로
법인매매사업자가 조금 불리해졌는데

단점도 있습니다.
조만간 법인매매사업자에 관한 내용을 풀면서
단점도 알려 드리겠습니다.