환산 취득가액 이렇게 계산합니다.

안녕하십니까?

부동산을 공부하고 부동산 관련 정보들만

전문적으로 포스팅하는 블로그를 운영중인

부동산은 모르면 손해다. 라고 합니다.

오늘 알아볼 부동산 정보는 환산 취득가액

계산하는 방법과 왜 환산 취득가액으로 계산하는지?
에 대해 알아보도록 하겠습니다.

우선 이 환산 취득가액은 토지 양도시에만

사용되는 취득가액입니다.

주로 토지에 적용해서 쓰는 사례가 많기 떄문이죠

이유가 뭘까요?

토지는 보통 아주 오래 보유하거나 사놓고도

잊어버리는 경우가 아주 많습니다.

그래서 토지를 매매했던 계약서를 잦은 이사나

기타 등등의 이유로 분실하여

더군다가 취득했던 금액, 취득가액도 까먹어

버렸다면? 여러분들은 이 토지의 취득가액을

어떻게 산정하실건가요?

"에이.. 국토교통부 실거래가 정보 시스템에서

확인하면 되지!"

이렇게 말씀하실 수도 있는데.

만약 그토지를 실거래가 정보가 등록되기 이전인

2006년 이전에 취득했다면? 어떻게

취득가액을 산정하실건가요?

이럴때 사용하는게 환산 취득가액입니다.

소득세법 97조 1항 1호 나목에 이렇게 규정되어

있습니다.

취득가액을 산정할 수 없는 경우 나.목에 따른다.

여기서 나.목에는 매매사례가액. 감정평가액

그리고 환산 취득가액 순서대로 적용한다.

라고 되어있습니다.

근데 그 매매사례가액과 감정평가액은 취득당시

3개월 전후로 주위 토지의 사례가액이 있거나

감정평가를 2곳 이상에서 받은 경우에만 적용

할 수 있는데

그 까마득한 옛날에 감정평가를 받을 생각이나

했을까요?

감정평가액은 건너뛰고 매매사례가액.

주위토지가 매매사례가 해당토지 취득일 전후

3개월 내에 거래가 발생했다고 보장이될까요?

결국 매매사례가액과 감정평가액은 원론적으로

거의 불가능한 평가금액입니다.

그래서 환산 취득가액으로 취득가액을 산정하는게

제일 편합니다. 합리적이구요

환산 취득가액 산정하는 방법에 대해 설명드릴게요

환산 취득가액은

양도가액 X (취득 당시 기준시가/양도 당시 기준시가)

이 계산식을 활용해서 구하면 됩니다.

예를 들어 1999년에 취득했지만 취득가액을 모르는

토지를 10억에 양도한다면?

(1999년 당시 기준시가 3억)

(양도 당시 기준시가 4억)

10억 X (3억/4억) = 7억 5,000만 원이

환산 취득가액이 되겠습니다.

그럼 10억 - 7억 5,000만 원 = 2억 5,000만 원이

양도차익이 되고 양도소득세를 계산하면 되겠죠?

자. 환산 취득가액 주의사항 알려드리겠습니다.

환산 취득가액 적용은 자기가 하고싶다고 해서

적용해서 계산한 뒤 양도세를 신고하면 안됩니다.

자신이 정말로 취득가액을 모르고 도저히 취득가액

산정할 수 있는 방법이 없을 때에만 적용해야지

세무서에서 만약 해당 토지의 취득가액을

파악하고 있다면 가산세 + 불성실 가산세로

많은 가산세를 부과해야 될 수도 있습니다.

결국에 환산 취득가액은 세무서의 허락이 필요한

계산 방법인거죠.

참고로 세무서에서 파악할 수 있는 취득가액은

2006년 부터 파악이 가능하지

2006년 이전에 취득한 토지는 실거래가 정보

시스템이 만들어지기 전이라 모를 수도 있습니다.

그러니까 되도록이면 2006년 이전에 취득했고

취득가액을 모르며, 매매계약서도 분실한

그런 토지일 경우에만 환산 취득가액을

적용하여 양도소득세를 신고하시길 바랍니다.

오늘 알아볼 부동산 정보는 여기까지입니다.

감사합니다.