부동산 가계약금 반환 어떻게 처리할지 알려드림

부동산 가계약이란? 본 계약인 계약금 거래를 언제 어떻게 계약을 체결할 것인지를 사전에 미리 합의하는 계약을 가계약이라 하죠. 가계약도 일반 본 계약처럼 파기되는 경우가 허다합니다. 왜냐? 급하거든요. 이 집이 계약을 하기 전에 팔리면 어쩌지? 집 가격이 더 올라서 집주인이 안판다고 그러면 어쩌지?

등 과 같은 걱정과 여기에 공인중개사가 " 그럼 가계약금이라도 보내 놓으세요! 좋은 물건 놓쳐요! " 라는 말의 첨가로 결국 깊은 고민과 생각을 하지 못할 찰나에 매도인 통장으로 가계약금이 꽂히게되죠. 아마 이렇게 신중하지 못한 가계약금 송금으로 가계약금 반환에 대한 문제도 많이 발생하게 됩니다.

제가 이 부동산 가계약금 반환에 대한 문제를 속 시원하게 알려드리도록 할게요, 우선 가계약이 효력이 있는지 부터 알려드리겠습니다. 2005년 대법원 판례에서 본 계약에 대한 일정 부분의 합의(계약 일시, 계약금액 등)가 있는 가계약은 본계약 으로써의 효력이 있다고 판결을 내렸죠. 결론은 가계약도 효력이 있습니다.

단, 단서조항이 위에서 나오죠. 본 계약에 대한 합의가 매도인과 어느정도 주고 받는게 있어야 합니다. 예를 들어 계약은 언제 할건지? 매매거래가액은 얼마로 할건지? 등 말이죠. 이러한 합의된 사항은 문자메시지나 녹취록 등 다양하게 내용증명할 수 있게끔 자료를 준비해 두시면 상대방이 가계약은 효력이 없다! 라고 주장했을때 이에 대해 효력이 있다고 반박할 수가 있죠.

가계약금 반환은 어떻게 할까요? 그냥 가계약금을 100만 원 줬다면 매수인은 가계약금 100만 원 포기하고 치우고 매도인의 100만 원의 배액인 200만 원을 주면 될까요?

안됩니다. 매도인은 가계약금을 받았어도 본 계약의 계약금에 대한 배액을 매수인에게 반환하여야 하고 매수인은 본 계약의 계약금에 미리 선납한 가계약금을 공제한 나머지 금액을 매도인에게 주어야 하죠. 예를 들어 매수인과 매도인의 본 계약 계약금은 1,000만 원이고 가계약금은 200을 줬다.

그러면 매도인은 본 계약의 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을, 그리고 매수인은 본 계약의 1,000만 원을 반환하여야 하니 미리 선납한 200만 원을 공제한 800만 원을 매도인에게 반환하여야 가계약에 대한 해지가 가능하게 됩니다.

사실 이러한 반환기준은 법정까지 갔을때의 얘기고, 보통 가계약서에 계약해지시 반환금액은 가계약금의 배액이다. 이런 특약사항이 있다면 이에 따르고, 혹은 그냥 마음씨 좋은 매도인이면 이거만 포기하시면 계약해지 할게요. 이렇게 나와버리면 가계약금만 포기하고 가계약 해지가 가능하게 됩니다.

그래서 결론은 가계약 해지로 인한 가계약금 반환은 원론적인 원칙은 있지만 관습법에 따라 합의된 바에 따르게 되는거죠. 정답은 없습니다. 매수인과 매도인이 사이가 좋다면 오히려 매수인이 계약 해제 하는데 매도인이 가계약금을 돌려줄 수도 있게 되는거죠.

근데 뭐 이건 가정이고, 보통은 매수인이 계약을 해제할 땐 미리 납부한 가계약금은 못 받는다고 생각하시면 됩니다. 왜냐? 매도인이 줄 이유가 없거든요. 아무튼 가계약금 반환에 대한 문제는 이렇게 처리하게 됩니다.