부동산 업 계약서 쓰는 이유 알려드릴게요.

부동산 매매를 하다보면 공인중개사나 상대방 매수인에게 부동산 업계 약서 작성을 요구 받을 때도 있습니다. 이런 요구나 제안을 받았을 때 적어도 왜? 업 계약서 작성을 필요로 하는지? 정도에 대해서는 충분히 알아둬야할 필요가 있다고 생각하여, 오늘은 부동산 업계 약서를 쓰는 이유에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

부동산 업계약서는 다운 계약서와 마찬가지로 이중으로 계약서를 작성해 진짜 실거래 계약서는 따로 보관해두고 업계약서나 다운계약서를 시군구청에 신고해 낮은 금액, 혹은 높은 금액으로 실거래 신고를 합니다. 물론 신고만 금액을 낮거나 높게 작성하지 진짜 거래대금은 애초에 거래하기로 했던 그 금액을 주는게 맞습니다. 계약서만 금액을 다르게 기재한다고 생각하시면 되겠어요.

어찌됐든 이 부동산 업계약서를 작성하면 이득을 보는 사람은 매수인 쪽이 되고 반대로 다운계약서를 작성하면 이득을 보는 사람은 매도인 쪽이 됩니다. 그 이유에 대해 간단히 설명드릴게요.

업 계약서는 실제 거래된 금액보다 금액을 높여서 작성하죠? 그럼 매수인이 취득가액이 높아지니 취득세 부담도 덩달아 커지지 않나? 그럼 매수인이 손해인데 왜 이득을 보는거지? 라고 생각하실 수 있습니다. 하지만 그 내면을 살펴봐야죠.

예를 들어 5억에 실제로 아파트를 취득했고 업 계약서 작성으로 6억에 신고했다고 가정해 봅시다. 그럼 5억의 취득세는 5억 X 1.1% = 550만 원이고 6억의 취득세는 6억 X 1.1% = 660만 원이 되죠. 실제 취득한 대금의 취득세보다 약 110만 원 정도 더 부담해야 합니다. 이제 양도했을때를 볼까요?

6억에 업 계약서를 작성했고 이 아파트가 8억으로 올랐다고 가정해 봅시다. 그럼 실제 거래된 금액인 5억으로 신고했을땐 8억 - 5억 = 3억이 양도차익이 되고 실제 실거래는 6억에 신고했으니 8억 - 6억 = 양도차익이 2억 밖에 안되게 되죠.

이제 이해되시나요? 업 계약서는 취득세를 110만 원 가량 더 부담하지만 이 부동산이 향후 금액이 상승하여 8억이 되면 양도소득세를 몇 천 만원 단위로 절세할 수 있기 때문에 이런 업 계약서를 이용했던 겁니다. 그럼 반대로 또 이렇게 생각하실 분들이 계십니다.

" 실제 거래된 금액보다 높게 실거래를 신고하면 매도인이 양도소득세를 더 많이 내지 않나? 매도인이 허락할까? " 이렇게 생각하실 분들도 계실겁니다. 하지만 대답은 Yes. 왜일까요?

매도인은 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으면 되거든요. 실거래가액이 9억이 넘지 않는 이상 어차피 양도소득세는 비과세라서 얼마든지 업 계약서를 써줄 수 있는 부분입니다.

이제 업 계약서를 쓰는 이유에 대해선 이정도면 충분히 이해 시켜드렸다고 생각하고 다운계약서를 써주는 이유에 대해서 설명드리겠습니다. 다운계약서는 왜? 쓰는걸까요?

다운 계약서는 매도인이 이득을 보는 구조라고 위에서 말씀드렸습니다. 실제 거래가액은 6억인데 실거래 신고를 5억으로 신고하면 양도차익이 1억 원 줄어들었으니 양도소득세도 무조건 누진세율 구간만큼 절세할 수 있게 되는거죠. 더불어서 매수인도 실거래가 신고가 적게 들어가니 취득세도 좀 아낄 수 있구요. 안쓸 이유가 없죠.

이제 업 계약서와 다운계약서를 작성하게 되면 어떤 처벌이 있는지 말씀드리겠습니다. 업계약서나 다운계약서는 금액차이를 너무크게 작성해버리면 세무서에서 의심을 합니다. 또한 꼭 한 명이 실수를 해서 잘못 신고하거나 들키면 다운계약서 작성 이해관계인들은 모두 처벌받죠.

처벌은 일단 다운계약서나 업계약서 작성으로 이득을 본 부분에 대해 모두 추징되고 부당신고 가산세 40%와 실제 거래가액의 5%에 해당하는 과태료도 물고 신고를 늦게했으니 부당신고 지연가산세까지 4종 처벌을 받게되니 다운계약서나 업계약서는 되도록이면 작성을 피하는 것이 좋습니다.