분양권 부담부증여 관련 내용정리

분양권 부담부증여. 생소하지만 알아두면 괜찮은 정보가 될 수 있습니다. 오늘은 분양권 부담부증여에 대한 내용들을 간략하게 정리해 드리도록 하겠습니다.

우선 분양권이 뭔지는 잘 아시죠? 분양권은 주택이 아닌 아파트에 입주할 수 있는 권리를 분양권이라하고 부담부증여는 증여긴 증여인데 채무를 함께 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다.

분양권을 부담부증여하는 경우는 언제일까요? 한 경우밖에 없습니다. 바로 배우자에게 분양권 지분을 증여하여 훗날 세금을 절세하기 위해 배우자에게 부담부증여하는 경우밖에 없죠.

설마 모르는 사람과 부담부증여하진 않잖아요? 그죠? 아무튼 배우자에게 분양권을 증여하면 계약금을 납입한 금액 + 프리미엄을 합친가격이 증여가액이 됩니다.

예를 들어 1차 계약금 2,000만, 2차 계약금 3,000만, 증여당시 프리미엄 4,000만 원에 형성되어 있으면 9,000만 원이 증여가액이 되는 것이죠.

9,000만 원에 대해 증여세를 계산하면 됩니다. 하지만 이런 경우는 부담부증여가 아닌 일반증여입니다. 왜냐? 채무를 넘기지 않았거든요.

그럼 분양권 부담부증여가 되는 경우는 언제일까요? 바로 중도금대출이 실행됐을 경우에 분양권을 증여했을시 부담부증여가 되는 것입니다.

예를 들어 1차 계약금 2,000만 + 2차 계약금 3,000만 + 프리미엄 1억 형성 + 중도금대출 3차까지 실행 3억 이 상태에서 배우자에게 증여시 세금은 어떻게 계산될까요?

우선 증여세는 안나옵니다. 2,000만 + 3,000만 + 프리미엄 1억 = 1억 5,000만 원이 증여가액이고 중도금 3억이 채무가액인데 배우자는 아시다시피 증여 면제한도가 6억이라 증여세는 없죠.

대신 무상취득세가 1억 5,000만 X 3.8%로 부과되고 부담부증여한 중도금대출 3억에 대해 양도소득세가 나옵니다.

여기서! 중요합니다!, 배우자에게 부담부증여시 중도금대출을 연대차주로 할 경우 양도소득세는 부과되지 않지만 수증자(증여받은 배우자)로 대출 차주로 변경하게되면 채무가 변제되어 배우자에게 넘어가면서 양도소득세가 발생합니다.

양도소득세는 얼마나 부과되냐면 꽤 됩니다. 일단 3억이 양도가액이고 양도가액에서 취득가액을 빼줘야 양도차익이 구해지는데

부담부증여분 취득가액 계산식은 아래처럼

증여재산 취득가액 X (부담부증여분 ÷ 증여 총재산가액)

정의할 수 있는데

증여재산 취득가액은 계약금이니까 5,000만

부담부증여분 3억

그리고 증여 총재산가액은 계약금 1.2차 합 5,000만 + 프리미엄 1억 + 채무액 3억 = 총 증여가액 4억 5,000만 이 됩니다.

계산해주면 5,000만 X (3억 ÷ 4억 5,000만) = 3,333만이 되는군요. 그럼 3억 - 3,333만 = 양도차익은 2억 6,000만 원대고 분양권이라 3년 이상 보유할 기간도 없으니 장기보유특별공제도 못 받고 여기에 세율을 곱해서 대충 계산하면

3억 채무 부담부증여시 양도소득세만 7,900만 원 가까이 부과됩니다. 그래서 분양권 증여시에는 차주변경해서 대출을 실행하는지? 아니면 공동명의로 기존 대출에 연대보증으로 들어가는지? 에 따라 세금이 달라집니다.

말은 안했지만 채무분에는 유상취득세도 내야됩니다. 어쨌든 분양권 부담부증여에 대한 정보는 여기까지 포스팅하겠습니다. 도움이되셨으면 좋겠습니다.