미분양 분양권 주택수 포함 정리

항간에 미분양 분양권이 주택수에 포함되지 않는다. 된다. 등 소문들이 떠돌아 다니고 있습니다. 그래서 제가 미분양 분양권 주택수 포함 여부에 대해 정리해드리려고 합니다.

요근래 미분양 관리지역이 많이 지정되면서(대구 동구 포함) 미분양 분양권에 대해 세금들이 어떻게 적용되는지 궁금해 하실텐데 제가 미분양 분양권 주택수 포함을 정리해드리면서 그 궁금증을 해결해 드리겠습니다.

우선 미분양의 정의부터 하겠습니다. 많은 분들이 미분양과 미계약을 같다고 생각하시는데 다릅니다. 미분양은 예를 들어서 1,000세대를 분양합니다.

아시다시피 분양은 특별공급, 1순위, 2순위 순으로 분양하죠? 근데 미분양은 특별공곱, 1순위, 2순위 까지 발표했는데도 분양되지 않은 동호수가 있는 경우를 미분양이라고 하구요.

미계약분은 특별공급, 1순위, 2순위 까지 분양했으나 2순위에서 분양은 되었는데 계약을 하지않아서 미계약분으로 다시 재분양할 경우를 미계약분이라고 합니다.

말은 비슷해도 엄연히 다르죠. 미분양과 미계약을 구분하셔야 합니다. 쉽게 말해 미분양은 2순위까지 분양되지 않은 것을 미분양이라고 합니다.

이제 미분양 분양권이 주택수에 포함되어 계산하는지? 알려드리겠습니다. 첫번째는 양도소득세 입니다. 예를 들어 일반 주택 2주택에 미분양 분양권 1개를 가지고 있다고 가정해보겠습니다.

2주택 + 1 미분양 분양권 상태죠? 이상태에서 1주택을 양도하게 되면 양도세를 어떻게 적용하게 될까요?

2020년에는 분양권을 주택수에 포함하지 않기 때문에 2주택자로 조정대상지역이면 +10%의 중과세를 적용합니다. 근데 2021년 부터는 분양권도 주택수에 포함하죠?

그래서 3주택으로 보고 +20%의 중과세를 적용합니다. 아참 2021년 6월 부터는 조정대상지역 내 3주택자일 경우 +30%의 중과세를 적용합니다. 세법이 개정되었죠.

아무튼 결론은 미분양 분양권도 양도시 주택수에 포함하여 계산합니다. 두번째는 취득세 입니다. 취득세도 중과세가 있죠.

예를 들어 1주택과 1미분양 분양권을 보유하고 있는 상태에서 1주택을 추가로 취득하게되면 몇%의 취득세가 적용될까요?

조정대상지역이면 3주택 중과 취득세를 적용하여 12%의 중과세가 적용되겠고 일반 비조정지역도 3주택 중과 취득세를 적용하여 8%의 중과세가 적용되게 됩니다.

이 말 뜻은 뭐죠? 네. 취득세 중과판단 주택수 계산시에도 미분양 분양권을 주택수에 포함하여 계산한다는 뜻이 되겠네요.

마지막입니다. 마지막은 청약시 미분양 분양권 주택수 포함여부 입니다. 청약 다들 아시죠? 1순위 조건중 하나가 무주택자 요건이 있습니다.

과연 미분양 분양권을 소유하고 있으면 청약시 1주택으로 보고 주택수를 계산하게 될까요? 아닙니다. 유일하게 미분양 분양권을 주택수에 계산하지 않는게 바로 청약시 입니다.

예를 들어 1미분양 분양권을 보유하고 있다고 가정해보겠습니다. 미계약 아닙니다. 미분양 분양권이어야 합니다. 1 미분양 분양권을 보유하고 있는 상태에서 어떤 아파트에 1순위로 청약을 집어넣는다면

1주택으로 볼까요? 무주택으로 볼까요? 위에서도 말씀드렸지만 미분양 분양권이 주택수에 포함되지 않는 유일한 경우가 바로 청약할 때 입니다. 고로 1미분양 분양권을 가지고 있지만 주택수에 포함되지 않아

청약시 무주택으로 보고 1순위 요건 중 하나인 무주택자 요건을 지킬 수 있게 되는 것이지요. 오늘 이렇게 미분양 분양권 주택수 포함을 양도세, 취득세, 청약시 3가지로 나눠 설명드려봤는데요.

도움이 되셨으면 좋겠습니다. 그리고 각종 세금들의 중과세 기준들이나 부동산 정보들을 많이 포스팅해 뒀으니 궁금한게 있으시다면 한 번 찾아보시고 궁금증을 해결해 가셨으면 좋겠습니다.