부동산 용어의 기초 용적률 계산법

용적률이란?

대지면적에 대한 연면적의 비율로서
이 땅에 개발할 수 있는 개발밀도를 가늠할 수 있는
기초적인 척도로서 건폐율과 같이
부동산 용어의 가장 기초가 됩니다.

용적률 계산식

예를 들어서 200m2 땅 위에 4층 건물이 있고
1층마다 50m2 의 면적을 가지고 있다면

50m2 X 4개층 = 200m2(지상층 연면적)

200m2(대지면적) ÷ 200m2 = 1
1 X 100 = 100%

예로든 건물의 용적률은 100% 가 나오네요
이 수치는 높은 수치일까요?
낮은 수치일까요?

예. 맞습니다
아주 구린 땅입니다


용적률은 건축 및 국토계획법상 용도지역에
몇 % ~ 몇 % 까지의 수치가 규정되어 있습니다

용도지역에 규정되어 있는 용적률

100% 면 정말 주택 밖에 못 짓는 전용 주거지역이나
관리지역 중 에서도 생산, 계획 관리지역
농림지역, 자연환경보존지역 급 용적률이네요

이런 땅들이 안좋다 이렇게 말하긴 뭐 하지만
용적률이 낮으면 건물을 높게 못 지으니
건물의 수익성에 악영향을 끼치죠

높게 짓고 크게 지으면 상가를 구분하거나 더 많이
입점시켜 월세를 더 받을 수 있으니까요

통상 시내 라고 말할 수 있는 상업지역은
용적률이 1,000% 에 가깝습니다

건물을 높게 지을 수 있으니 땅값이 비싼이유가
용적률에 있다고 보면 되는 부분이지요

용적률 계산 예시

용적률을 계산할 때 주의해야될 점이 있습니다.

바로 지하층 바닥면적과 지상층의 주차장 면적
그리고 옥상면적은 용적률 연면적에서 제외해야
되는건데요


원룸의 필로티 주차장 아시죠?
이러한 주차장이 지상층 주차장이고

아울렛 건물에보면 옥상에 주차장이 있는 경우가
더러 있습니다

이러한 면적은 용적률 면적 계산에서 제외해야
됩니다. 지하에 있는 층의 면적도 포함해서요


여기서 똑똑하신 분들은 이런 생각도 하실겁니다

" 용적률이 낮으면 층 수를 많이 못올리니까
지하층을 만들어서 상가를 입점시키면 되겠네! "

네. 맞습니다
지하층을 만들면 확실히 월세를 더 받을 수 있으니까
수익률이 늘어나죠

근데 치명적인 단점은
지하층 공사비가 대게 지상층 공사비보다
1.5배는 비싸서 이러한 추가비용을 안고서라도
지하층을 만든다면

제한된 땅의 낮은 용적률에서 벗어나
수익률을 조금이라도 늘릴 수 있는 방법이 되겠죠

마지막으로 이러한 정보들을 생각해봤을때
투자해야 되는 땅은 어떠한 땅일까요?

바로 용적률이 높은 땅! 이죠

3층 까지 건축할 수 있는 용적률을 가진 땅과
10층 까지 건축할 수 있는 용적률을 가진 땅중

건축물을 준공 했을때 더 높은 수익을 가져가는 땅은
당연히 용적률이 높은 땅입니다


하지만 상업지역 같은 땅은 이미 비싼 땅이고
종 상향을 기대해 볼 수 있는
관리지역의 계획관리지역이나

제3종 일반 주거지역, 준주거지역 정도가
투자하기 괜찮은 땅입니다

녹지지역 같은 경우는 도시지역의 용도지역이지만
대부분 도시경관과 자연환경보전의 의미 때문에
개발이 제한적입니다.