토지 양도세율 구분적용 기준 정리

토지 양도세율 구분적용 기준 정리

토지는 주택 중 하나인 아파트 같은 부동산보다 거래가 잘 되지 않을 뿐더러 토지를 가지고 있지 않는 사람의 비율도 높기 때문에 토지 세금에 대해 잘 모르시는 분들이 많으십니다.

혹시 토지 양도세율 적용시 중과세가 있다는 사실을 아시는지요? 토지 양도세율 적용시 토지에 따라서 양도세율이 구분적용 됩니다.

오늘 이 부분에 대해 잘 몰랐던 분들을 위해 토지 양도세율 구분적용 기준을 정리해서 포스팅 해보도록 하겠습니다. 아마 차후 토지 양도하는데 있어서 세금을 꽤나 절세할 수 있을 것으로 보입니다.

같은 토지지만 세금이 다르다?

토지는 사업용 토지 / 비사업용 토지 이렇게 2가지로 나뉩니다. 말 뜻은 굳이 설명 안해도 이해가 되시죠? 토지를 사업용으로 쓰면 사업용 토지, 사업용으로 쓰지 않으면 비사업용 토지 입니다.

간단하죠? 이 사업용 / 비사업용을 구분하는 기준은 바로 토지를 어떻게 쓰느냐에 따라 다릅니다. 예를 들어 자신의 토지가 전, 답과 같은 농지면 농사를 지어야 사업용으로 쓰는 것이고

농지인데 사업용으로 안쓰면 비사업용인 것이고, 자신이 가지고 있는 토지가 상업지역에 위치한 대 라는 지목이면 대에는 건축물이 있어야 사업용으로 쓰는 것이고, 대 인데 건축물이 없으면 사업용으로 쓰지 않는 비사업용 토지 인 것이고, 이런 기준들이 다 있습니다.

사업용 토지와 비사업용 토지 세금은 어떻게 다를까?

사업용 토지는 나라에서 토지를 사업용에 잘 쓰고 투기목적으로 사용하지 않기 때문에 잘 했다고 일반세율, 즉 과세표준에 따른 6% ~ 45%의 양도세율, 일반세율을 적용해서 세금을 부과합니다.

반면에 비사업용 토지는 나라에서 왜? 토지를 사업용으로 안쓰고 비사업용으로 쓰는거지? 이거 투기겠네? 라고 해석하여 일반 과세표준에 따른 6% ~ 45%의 양도세율이 아닌 + 10% 중과세율을 적용해서 세금을 부과합니다.

10% 차이면 대단하죠? 양도차익이 1억이면 1,000만 원의 세금이 더 부과되는 셈 입니다. 그래서 자신이 가진 토지를 사업용으로 인정받는 작업들이 중요합니다.

사업용 토지 / 비사업용 토지 구분 적용방법에 대한 정보들은 제가 일전에 한 4 ~ 5번씩 다뤘던 내용이므로 생략하고 오늘은 토지 양도세율 계산방법을 정리해보겠습니다.

혹시나 궁금하신 분들은 제 블로그 내 검색 기능을 활용하셔서 비사업용, 사업용 토지 구분 기준들을 확인해보시길 바랍니다.

비사업용 토지는 그럼 장기보유특별공제도 못 받나?

토지는 일반 장기보유특별공제 대상이죠. 보유기간에 따라 1년에 2%씩 최대 15년 30%까지 받을 수 있습니다.

근데 주택 중과세 대상은 장기보유특별공제가 배제되죠. 그럼 비사업용 토지도 중과세율 적용대상인데 장기보유특별공제를 못 받을까요? 

아닙니다. 비사업용 토지는 2017년 부터 중과세 대상이더라도 장기보유특별공제를 받을 수 있게 개정되었기 때문에 다행히도 토지 양도세율이 중과세 당하더라도 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

비사업용 토지, 사업용 토지 토지 양도세율 적용 계산방법

마지막으로 비사업용 토지와 사업용 토지 양도세율을 구분적용해서 계산하는 사례를 들어 계산해보고 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

예를 들어 토지를 5년 보유했고 1억에 취득하여 4억에 양도했다고 가정해봅시다. 필요경비 같은 적은 금액은 건너뛰겠습니다.

그럼 4억 - 1억 = 3억이 양도차익이고 여기에 비사업용, 사업용 구분없이 장기보유특별공제는 적용되니 3억 X - 10% = 2억 7,000만 원이 토지 양도세 과세표준이 되겠습니다.

사업용 토지 - 2억 7,000만 X 38% - 누진공제 1,940만 = 8,320만 

비사업용 토지 - 2억 7,000만 X 48% - 누진공제 1,940만 = 1억 1,020만

어떤가요? 비사업용, 사업용 차이에 따라 토지 양도세율이 구분적용되어 2,700만 원에 가까운 세금의 차이가 납니다.

이렇듯 자신의 토지가 비사업용 인지 사업용인지에 따라 세금이 무진창 달라지기 때문에 자신의 토지를 사업용으로 인정받아 놓는 작업이 중요합니다. 참고하세요. 꼭