전세중 집주인 변경 어떻게 해야 될까요?

전세중 집주인 변경되는 사례는 비일비재하게 발생합니다. 이렇듯 전세중 집주인 변경시 달라지는게 어떤 것들이 있을까요? 오늘은 전세중 집주인 변경시 달라지거나 변경되는 사항들 혹은 바뀌는게 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

 

2017년 이후 부동산 가격이 폭등하기 시작하는 단계일 때 갭투자가 많이 늘면서 전세중 집주인 변경 사레가 많아졌는데 현재에도 갭투자가 많이 성행하고 있으니 한 번쯤 봐두면 좋을만한 부동산 관련 주제라고 생각합니다.

 

 

 

전세중 집주인 변경시 집을 비워줘야될까?

 

전세중 집주인이 변경되면 현재 임차중인 임차주택을 비워줘야 될까요? 결론부터 말씀드리면 NO 입니다. 한 번 예를 들어볼까요? 전 주인과 현재 살고 있는 임차주택에 2020년 부터 2022년 1월 1일 까지 임대차 계약 전세 계약을 체결했습니다.

 

그리고 2021년에 집주인이 변경되었죠. 그럼 남은 종전 임대차계약 기간인 2022년 1월 1일 까지는 계속해서 살 수 있습니다. 그 이유는 주택임대차보호법에 따르면 신규 임대인은 종전 임대인의 의무를 승계받기 때문에 종전 임대차 계약을 보존할 필요가 있기 때문이죠.

 

그렇기에 전세계약이 남아있는 와중에 집주인이 변경된다고 하면 그냥 계속해서 계약기간이 남았을 때는 계속 살 수 있습니다. 그러니까 별 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

 

 

전세보증금은 누구한테 받아야 할까?

그럼 계약 만기 이후에 전세보증금은 누구한테 받아야 할까요? 전 집주인 일까요? 아니면 변경된 집주인 일까요? 정답은 바뀐 집주인, 즉 현 임대인에게 받으면 됩니다.

 

위에서도 언급했지만 신규 임대인은 전 임대인의 의무를 승계받기 때문에 전세보증금 반환의무도 현재 바뀐 집주인이 승계받아 임차인이 변경된 집주인에게 전세보증금을 요구할 수 있습니다.

 

그리고 애초에 전 집주인과 변경된 집주인이 매매계약 체결당시 전세보증금을 제외한 금액만큼만 거래했기 때문에 당연히 변경된 집주인에게 전세보증금을 받으면 되겠습니다.

 

예를 들면 이런거죠. 전 집주인이 5억에 현재 전세보증금 3억이 끼여있는 임차주택을 변경되는 집주인에게 매매를 합니다. 그럼 5억 - 3억 = 2억만 변경될 집주인이 전 집주인에게 매매대금으로 지급하면 매매계약이 성사되는 것이죠.

 

 

 

집주인이 변경되더라도 계약갱신청구권 가능할까?

 

가능은 합니다. 단 요건이 있죠. 임대차 계약이 만료되기 6개월 ~ 2개월 사이에 꼭 변경된 집주인에게 계약갱신 청구권을 행사하여야 하며 묵시적 갱신을 믿고 있다가 위의 계약갱신청구권 행사기간에 청구권을 행사하지 않으면 계약갱신을 이어나갈 수 없습니다.

 

그러니까 위의 기간이 지나 묵시적 갱신에 대한 행사도 안하고 전세계약 만료 1개월 전에 집주인이 변경되어 묵시적 갱신도 안되고, 계약갱신 청구권 행사기간에 행사도 못 했다면 이때는 계약갱신 청구권을 행사할 수 없습니다.

 

근데 계약갱신 청구권 행사기간에 행사하려 하더라도 변경된 집주인이 내가 실거주할거다. 라고 계약갱신 청구권 거절을 하게되면 이 때에도 어쩔 수 없이 계약갱신을 이어나가지 못 하고 집을 비워줘야되니 참고하시면 되겠습니다.

 

오늘 이렇게 전세중 집주인 변경시 발생하는 상황이나 기타 여러가지 대처방법들에 대해 설명드려 보았습니다. 이와같은 문제와 더불어 임대차 관련 문제들, 부동산 관련 세제내용들이 궁금하신 분들이라면 제 블로그내 포스팅들을 참고하시면 되겠습니다. 감사합니다.