부담부증여 양도세와 부담부증여 양도세 계산 방법

 부담부증여 양도세와 부담부증여 양도세 계산 방법

안녕하세요?
부동산은 모르면 손해입니다.

요즘 연이은 부동산 대책에 팔려니 양도소득세 중과세 당하고 가지고 있으려니 종합부동산세 부담이 커지고..
(재산세도 공시가격현실화로 9억 초과주택은 폭증수준)

그래서 이에 대한 절세 대책으로 부인이나 남편 혹은 자녀에게 증여할 계획이 있으신분들이 계실겁니다.

오늘 알려드릴 부동산 정보는 증여관련된 내용인데
부담부증여에 대해 알려드릴겁니다.


부담부증여는 뭘까요?
증여는 온전한 재산 그대로를 수증자에게 증여해주는건데
부담부증여는 온전한 재산이 아닌 대출, 전세보증금 등의 부채를 함께 끼워서 증여하는게 부담부 증여입니다.

예를 들어서 10억 아파트에 4억원의 전세보증금이 껴있는거를 부인에게 증여한다면

10억 - 4억 = 6억이 증여고
4억은 부채로서 부담부 증여입니다.
다들 배우자 증여공제한도가 6억인것 아시죠?

위의 사례처럼 부담부 증여하면 결국
증여세는 0원 입니다.
끝일까요?

아니죠. 취득세를 내야죠
증여재산에 대한 취득세는 무상취득세로서
면적 85m2 이하면 3.8%, 85m2 초과면 4%입니다.
84.98m2 잡고 3.8%로 계산하면

6억 X 3.8% = 2,289만 원이네요.

끝일까요?
아닙니다.
일반적인 증여랑은 다르게 부담부증여는
부담해야될 세금이 2가지 더 있습니다.

하나는 양도소득세 입니다.

남편이 4억이라는 전세보증금, 즉 갚아야할 부채를
배우자에게 떠넘겼죠?

과세관청에서는 이를 양도를 통한 이득으로 봅니다.
그래서 부담부 증여에 부채는 증여하면서 증여자가
부채분에대한 양도소득세를 부담하게 됩니다.

계산해볼까요?
부담부증여 부채분 양도소득세를 계산을 하려면 여러가지 조건들이 필요하죠 그 조건들을 성립시켜보겠습니다.

10억 아파트 취득가액 5억
1세대 2주택
보유기간 8년

가정은 끝났으니 계산하겠습니다.

떠 넘긴 부채는 양도가액이죠? 4억에 취득가액을 공제해줍니다.

취득가액은 최초 주택가액을 안분계산해줘야 합니다.
4억 X(5억 ÷10억) = 2억

4억 - 2억 = 2억 이 양도차익이고
보유를 8년 했으니 일반장기보유특별공제 2%X 8년 = 16%
2억 X(- 16%) =1억 6,800만

대충 세율 38%곱해서 계산하면 3,000~4,000만 정도
나오겠네요.


양도소득세말고 하나 더 있습니다.
바로 채무를 떠안은 수증자의 채무분에대한
유상취득세죠.

세금.. 열받네요 정말
증여재산에 무상취득세에. 채무분에 대한 유상취득세 까지

유상취득세는 채무분에 일반 취득세율 1~3% 곱해주면 됩니다.

4억이면 1.1%정도되겠네요
4억 X 1.1% =440 만 원 입니다.


총 정리하겠습니다.
10억 아파트에 4억 전세보증금이 껴있는 아파트를
배우자에게 증여시 부담해야될 총 세금은

증여세 0원 (배우자 증여공제한도가 6억임)
양도세 3,000~4,000만 원(채무분에 대한 양도소득세)
무상취득세 2,000만 원 정도
유상취득세 440만 원 정도

정도 되겠습니다.

증여를 통해 취득가액을 높혀두면
5년 뒤에(이월과세 때문에) 팔면 양도세 중과되더라도
부담이 종 덜 되겠죠?

여기까지가 오늘 제가 알려드릴 부담부 증여 양도세에
관한 내용들이였습니다.

다음에도 또 더 좋은 정보들로 찾아뵙겠습니다.
감사합니다.