부담부증여 양도세 계산 중과될 수도 있습니다.

예전에 부담부증여 취득세나 증여세에 대한 포스팅은 했던 것 같은데 제 기억상으로는 부담부증여 시 발생하는 양도세에 대한 부분은 제가 포스팅을 했는지

 

안 했는지 잘 기억이 안 나네요. 뭐 아무튼 했더라도 한 번 더 하면 되죠. 오늘은 부담부증여 시 발생하는 양도세 계산 방법과 부담부증여를 하면 확실하게 절세가 되는지?

일반 증여와의 세금 비교, 그리고 마지막으로 부담부증여 이후 양도세 관련 주의 사항에 대해 간단하게 한 번 정리해보도록 하겠습니다.

 

 

부담부증여란?

 

부담부증여는 증여하는 증여재산에 전세보증금이나 담보대출과 같은 채무를 끼워서 함께 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다.

 

이때 한 가지 주의 사항을 하나 드리자면 부담부증여는 하고 싶다고 해서 마음대로 할 수 있는 게 아닙니다. 전세보증금이야 뭐 채권 같은 게 아니다 보니 그냥 부담부증여를 할 수 있겠지만

 

 

증여재산에 담보대출과 같은 채무가 있으면 증여받는 수증자가 이 채무를 변제할 능력이 없을 시 채무 승계가 안 됩니다. 그래서 부담부증여를 못 하죠.

 

그래서 미리 부담부증여 이전에 수증자에게 채무승계가 되는지 은행에 가서 직접 상담 이후 확인하는 절차를 거치셔야 나중에 귀찮은 일들이 벌어지지 않게 되니 참고하세요.

 

 

 

부담부증여하면 양도세가 발생하는 이유

 

부담부증여하면 왜? 양도세가 발생할까요? 증여재산에 채무가 있으면 이 채무는 본래 증여자가 갚아야 할 돈이죠? 근데 이 돈을 수증자, 즉 증여받는 사람에게 떠넘기는 겁니다.

 

이렇게 되면 뭐죠? 원래 갚아야 할 돈 2억, -2억 원에서 채무를 승계함으로써 변제되는 효과를 받으며 2억 원을 취득한 것과 다름없게 되기 때문에

 

이 때문에 수증자가 증여자의 갚아야 할 돈을 대신 갚아주니 이를 양도로 보고 해당 채무에 대해서 양도세를 산출하여 세금을 부과하게 되는 겁니다. 이해하기 쉽죠?

 

 

부담부증여 양도세 계산방법

 

아버지가 3억에 취득한 아파트
현재 시세 9억, 전세보증금 4억
아들에게 부담부증여하면 양도세는?

 

자. 이번엔 위의 부담부증여 사례를 통해 부담부증여 시 양도세를 어떻게 계산하는지 한 번 계산해보도록 하겠습니다. 간단하게 계산할게요.

 

우선 양도소득세를 구하려면 양도차익을 구해야겠죠? 부담부증여 시 양도차익은 아래의 계산식을 통해 양도차익을 구할 수 있습니다.

 

부채가액 = 부담부증여 양도가액
당초 취득가액 X ( 채무 / 증여재산가액 ) = 부담부증여 취득가액

 

위의 계산식대로 채무 양도가액과 취득가액을 계산하여 양도차익을 구해주고 그 양도차익을 토대로 양도소득세 세율을 곱해서 양도세를 계산하면 되죠.

 

그럼 위의 사례대로 한 번 계산해보자면 양도가액 4억 - 1억 3,333만 [3억 X ( 4억 / 9억 )] = 2억 6,666만 원이 양도차익이 되죠? 이제 여기에 세율을 곱하면 됩니다.

 

 

일반증여 부담부증여 비교

 

위의 사례대로 한 번 일반적인 증여를 했을 때와 부담부증여를 했을 때의 세금 비교를 한 번 해볼게요. 일단 일반적인 증여는 부채가 없다는 가정하에

 

9억이 증여재산가액이고 - 5,000만 원 직계비속 공제 = 8억 5,000만 X 세율 30% - 누진공제 6,000만 = 1억 9,500만 원, 만약 부담부증여를 안 하고 일반 증여 시 2억 가까이 증여세가 나오고요.

 

 

두 번째 부담부증여 사례로 계산해보자면 증여가액 9억 - 부채 4억 = 5억 증여재산가액 - 5,000만 직계비속 공제 = 4억 5,000만 원 X 세율 20% - 누진공제 1,000만 = 8,000만 원이 증여세가 되고

 

양도차익은 2억 6,666만 원이니 X 세율 38% - 누진공제 1,940만 원 = 8,193만 원이 양도세로 계산되네요. 그럼 양도세와 증여세 합쳐서 1억 6,000만 원 정도 되겠습니다.

 

어떤가요? 일반 증여했을 때 보다 부담부증여로 했을 때 약 4,000만 원 가까이 세금 차이가 나죠? 이럴 경우에는 부담부증여로 절세하시면 됩니다.

 

 

 

부담부증여를 해선 안되는 경우

 

오늘 포스팅의 핵심입니다. 부담부증여를 해서는 안 되는 경우입니다. 첫 번째로 양도차익이 많을수록 부담부증여보단 일반 증여가 더 유리합니다.

 

이건 뭐 계산하고 자시고를 따져서 그냥 공식처럼 외우세요. 양도차익이 많으면 무조건 일반 증여가 더 유리합니다. 부담부증여는 양도세 부담이 많아서 안돼요!

 

두 번째는 부담부증여 계산 시 양도세는 주택 수에 영향을 받습니다. 이게 무슨 말이냐면 만약 중과세율 대상이라면 중과세율을 적용하고 비과세 대상이면 비과세를 받을 수 있다는 얘기죠.

 

 

아까 위의 사례에서 만약 조정 대상 지역에 2주택을 보유 중에 위의 사례 주택을 부담부증여하게 되면 2주택 중과세율을 적용받아 아까 38%가 아닌 38% + 20% 중과세율 = 58%로 적용을 받습니다.

 

그럼 양도차익 2억 6,666만 원 X 58% - 누진공제 1,940만 = 1억 3,500만 원인데 이미 일반적인 증여보다 세금이 오버되버리죠? 이걸 알아두셔야겠습니다.

 

만약 본인이 1주택자인 상태에서 자녀에게 부담부증여하면 양도세를 비과세 받을 수 있으니 세금 절세효과가 엄청나게 커지니 1주택이면 한 번 고려해보세요.

 

 

부담부증여 주의 사항 정리

1. 부담부증여로 채무를 받으면 유상 취득세가 발생한다.
2. 부담부증여 시 수증자(증여받는 사람)의 증여세를 대신 납부해 주면 이도 증여로 보고 과세한다.
(과세관청에서 사후 관리함)
3. 부담부증여 시 당연히 무상 취득세 발생한다.
4. 부담부증여 이후 수증자(증여받는 사람)가 변제해야 할 채무를 변제해 주면 채무를 증여로 보고 과세한다.
(과세관청에서 사후 관리함)
5. 양도차익이 많거나 다주택자라서 중과세율 대상자 면 무조건 일반 증여가 유리하다.
6. 채무 양도 시 수증자가 채무 양도를 못 받는 경우가 있으니 미리 은행에 문의한다.
7. 양도세는 증여자(증여하는 사람)가 납부해야 한다.

 

마지막으로 부담부증여 시 주의해야 될 사항은 위에 7가지 정도로 정리했고 추가로 부담부증여할 때 발생하는 취득세가 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 참고하시면 되겠습니다. 감사합니다.

 

2021.01.21 - [부동산 정보] - 부담부증여 취득세 계산방법 2가지 정리

부담부증여 취득세 계산방법 2가지 정리