1가구 2주택 보유세 이걸 알아야 고지서 안 받습니다.

오늘 포스팅을 작성하는 날 8월 29일, 9월 재산세 고지서가 날라오기까지 며칠 안 남았습니다. 아마 주택 재산세 20만 원 미만으로 부과되시는 분들은

 

이미 7월 연기로 모두 납부하셨을 테고, 20만 원을 초과하시는 분들은 이제 7월에 50%, 다가오는 9월에 50% 이렇게 반기 납부하실 겁니다.

 

오늘은 이런 재산세가 부과되는 9월이 다가오기 전에 2주택 이상을 보유하고 있는 1가구 2주택분들의 보유세는 어떻게 계산하고 부과되는지? 상세히 한 번 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

보유세?

 

보유세는 두 가지로 나뉘죠. 첫 번째는 해당 재산에 대해 부과하는 세금인 재산세, 두 번째는 한 사람이 가지고 있는 재산을 합산하여 부과하는 세금인 종부세, 이렇게 두 가지가 있습니다.

 

종부세는 2000년 대 초 부의 재분배라는 명목하에 새로이 신설된 부자증세 세목인데요. 현재는 고착화되었기 때문에 그렇게 그리 큰 불만들은 없지만 당시 만들어질 때만 하더라도

 

반발이 매우 심했습니다. 결론적으로는 부의 재분배 역할을 제대로 하고 있는지는 모르겠지만 요즘은 종부세 납부를 당연시하는 시대가 도래하게 되었네요.

 

 

재산세는 2주택일 때나 3주택일 때나 어차피 물건에 부과하기 때문에 별로 상관없는데 종부세 같은 경우에는 2주택이냐? 3주택이냐?에 따라 종부세가 부과되기도 하고

 

혹은 종부세가 면제되기도 하는데요. 오늘 제가 알려드리는 종부세 절세에 대한 꿀 팁을 알아 두시면 나올 종부세도 안 나오게 될 수 있으니 꼭 끝까지 읽어주세요.

 

 

 

1가구 2주택 재산세 계산 방법

 

1번 주택 : 공시가격 5억, 남편 단독명의
2번 주택 : 공시가격 4억, 남편, 아내 공동명의

 

이제 1가구 2주택은 보유세, 그중에서도 재산세는 어떻게 계산하는지 위의 사례대로 한 번 2주택자의 재산세를 계산해보도록 하겠습니다.

 

그전에 재산세 계산 방법을 잘 모르시는 분들은 아래 포스팅을 참고하셔서 주택 재산세를 계산하는 방법에 대해 먼저 알아보시면 이해가 쉽습니다.

 

2020.12.06 - [부동산 정보] - 재산세율(주택,토지)부과기준

재산세율(주택,토지)부과기준

 

재산세는 물건별 부과입니다. 누가 가지고 있든 상관하지 않고 그냥 그 물건 자체에 세금을 매기죠. 위에 1번 주택을 가지고 있는 사람이 남편 단독 명의니까

 

남편에게만 공시가격 5억에 대한 재산세가 부과됩니다. 5억 정도면 5억 X 공정시장가액 비율 60% = 3억 X 0.25% - 누진공제 18만 원 = 57만 원, 57만 X 지방교육세 20% = 11만 원

 

3억 X 도시계획세 0.14% = 42만 원, 총합 110만 원, 공시가격 5억에 대한 1가구 2주택의 재산세는 110만 원 정도 되겠네요.

 

 

두 번째 주택 2번 주택은 공동명의죠? 남편과 부인에게 각각 1/2씩 재산세가 부과됩니다. 계산에는 뭐 특별한 것 없이 1번 주택 재산세 계산했던 것처럼 계산하고 1/2만 하면 되죠.

 

공시가격 4억 X 공정시장가액 비율 60% = 2억 4,000만 X 0.25% - 누진공제 18만 = 42만 원, 42만 X 지방교육세 20% = 8만 원

 

 

2억 4,000만 X 도시계획세 0.14% = 33만 원, 총합 83만 원이 2번 주택에 부과되며 공동명의이기 때문에 1/2씩 남편 41만 원, 아내 41만 원 이렇게 7, 9월에 나눠 납부한다고 보시면 됩니다.

 

1가구 2주택의 재산세는 이렇듯 계산하기 쉽습니다. 그냥 해당 물건의 재산세를 구하고 단독 명의냐? 공동명의냐?에 따라 재산세액만 1/2씩 나눠주면 되죠.

 

 

1주택자는 재산세율이 다르다.

 

몇 개월 전에 실수요자를 위한 특례 조항이 하나 만들어졌습니다. 공시가격 6억 미만의 주택을 보유한 1주택자는 일반 재산세율이 아닌 특례세율을 적용하여

 

조금이나마 재산세 부담을 경감시켜줬죠. 세율이 근데 크게 다른 건 아니고 일반 주택 재산세율에 누진세 구간마다 0.05%씩 만 재산세율이 인하되었다고 보시면 됩니다.

 

공시가격 6억 미만 1주택자 재산세 특례세율
과세표준 6,000만 이하 - 세율 0.05%
과세표준 1억 5,000만 이하 - 3만 원 + 6,000만 원 초과분의 0.1%
과세표준 3억 이하 - 12만 원 + 1억 5,000만 초과분의 0.2%
과세표준 3억 초과 - 42만 원 + 3억 초과분의 0.35%

 

세율은 위와 같은데 좀 다르죠? 보통 재산세율하면 X 세율 - 누진공제를 많이 생각하시는데 누진공제는 별도로 다시 계산해야 하는 과정을 거쳐야 합니다. 저는 그냥 누진공제 계산 과정을 거치지 않은 세율을 정리해드린 것이고요.

 

 

 

1가구 2주택의 종부세?

 

오늘 포스팅의 핵심입니다. 2주택자부터는 종부세를 좀 유의해야 합니다. 명의가 어떻게 되냐에 따라? 취득하는 주택의 지역에 따라? 종부 세액이 천차만별로 달라집니다.

 

우선 종부세는 재산세와 다르게 물건별 부과가 아닌 인별 부과로 한 사람이 가지고 있는 모든 주택의 공시가격을 합산해서 종부 세액을 매깁니다.

 

 

여기서 인별 과세가 재산세랑 다릅니다. 에를 들어 남편이 공시가격 5억 주택을 단독 명의로 가지고 있고 남편과 아내 공동명의로 공시가격 8,000만 원의 주택을 가지고 있다고 가정하면

 

남편은 5억 + 4,000만 원(8,000만 / 2) = 5억 4,000만, 아내는 4,000만 원 이렇게 나뉘게 되는 것이죠. 참고로 종부세액 기본공제가 6억이기 때문에 위의 사례대로 보유하면 남편. 아내 둘 다 종부세 비과세 대상입니다.

 

1번 주택 - 남편 단독명의 공시가격 3억
2번 주택 - 남편.아내 공동명의 공시가격 8억

 

만약 위의 사례대로 1가구 2주택을 보유 중이라면 종부세를 어떻게 계산해야 할까요? 우선 남편과 아내의 공시가격 합산액을 나눠 줍니다.

 

남편 - 공시가격 3억 + 4억(8억 / 2) = 7억, 아내 - 공시가격 4억(8억 / 2), 이렇게 현재 보유하고 있죠? 이렇게 되면 남편은 2주택 이상이라 공시가격 6억을 초과해 종부세 부과 대상이 되고

 

 

아내는 공시가격 6억 미만이라서 종부세가 부과되지 않게 됩니다. 여기서 꿀 팁, 만약 여기서 남편 단독 명의 주택을 공동명의로 전환하면 어떻게 될까요?

 

남편 - 1억 5,000만(3억 / 2) + 4억(8억 / 2) = 5억 5,000만 원, 아내 - 1억 5,000만(3억 /2) + 4억(8억 / 2) = 5억 5,000만 원, 결국 둘 다 공시가격 6억 미만이 되기 때문에

 

 

둘 다 종부세를 비과세 받을 수 있는 겁니다. 어떤가요? 공동명의 전환만으로도 종부세를 1년에 몇 백만 원 내다가 비과세를 받게 되는 이 절세방법, 괜찮죠?

 

공시가격 3억 주택 공동명의 전환해 봤자 증여세는 부부 사이라 뭐 안 나올 테고 무상 취득세가 한 500만 ~ 600만 원 정도가 나오겠네요.

 

오늘 1가구 2주택 보유세에 대한 포스팅은 이 정도로 마무리하겠습니다. 추가적으로 1가구 3주택 종부세 계산 사례가 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 참고하시고요.

 

2021.01.20 - [부동산 정보] - 1가구 3주택 종부세 이렇게 계산합니다. 사례정리

1가구 3주택 종부세 이렇게 계산합니다. 사례정리

 

이런 다주택 보유세 계산 방법들 말고 종부세 세율이나 종부세 계산하는 방법, 재산세 계산하는 방법 이런 자세한 사항들이 궁금하신 분들은 제 블로그 내에 검색 기능을 활용하셔서

 

궁금하신 사항들을 찾아보시면 되겠습니다. 오늘 포스팅은 이 정도로 마무리하고 마치겠습니다. 감사합니다. 아 그리고 최근 1주택 종부세 부과 기준이 개정되는 부분도 포스팅해 뒀으니 참고하세요