분양권 전매제한 뜻과 기간에 대해 알려드릴게요.

반갑습니다. 부동산은 모르면 손해입니다. 부동산은 모르면 손해죠? 막상 오늘 포스팅 주제인 전매 제한 뜻을 모른다면 전매 제한 기간에 전매하여 주택법에 따른

 

3,000만 원 이하의 벌금을 맞을 수도 있는 게 바로 부동산입니다. 오늘은 언급한 대로 분양권 전매 제한이 뭔지 뜻에 대해 알려드리고 전매 제한이 적용되고 있는

 

 

지역들과 전매 제한 기간은 언제까지인지? 지역 별로 상세히 한 번 알려드리겠습니다. 추가로 오늘 조정 대상 지역과 투기과열지구 추가 지정 지역이 나왔는데

 

이 부분에 대해서도 한 번 투기과열지구, 조정 대상 지역을 총정리 해드리겠습니다. 전매 제한은 투과 지역과 조정 지역과 연관이 있기에 알아두시는 게 좋습니다.

 

분양권 전매제한 무슨 뜻 일까?

 

분양권 전매제한 무슨 뜻일까요? 간단합니다. 분양권, 분양권은 다들 잘 아시다시피 아파트에 입주할 수 있는 권리를 분양권이라 하죠.

 

그리고 전매는 이런 분양권을 사고파는 행위를 전매라고 하고요. 그럼 전매제한은 뭐죠? 못 팔게 하는 것을 전매제한이라 합니다.

 

정리하자면 분양권 전매제한은 분양권을 못 팔게 하는 행위를 일컫는 말이라고 할 수 있겠습니다. 이런 분양권을 근데 왜 못 팔 게 할까요?

 

 

분양권 가격은 아파트가 준공되기 3년 전의 가격을 기준으로 책정되어 분양을 시작합니다. 그렇기 때문에 분양 당시 가격과 아파트 준공 이후 입주시점 가격 차이가 매우 클 수 있기 때문에

 

나라에서 이런 차익을 노리고 투기하는 사람들을 막기 위해 분양권에 일부 전매제한을 걸어 놓는 겁니다. 보통은 분양가 상한제가 적용되는 수도권에서는 이런 현상이 심하고요.

 

 

지방도 뭐 심하진 않지만 분양 당시 가격과 입주 시점의 가격이 많이 나는 곳은 1억씩 나는 곳도 있답니다. 이런 양도차익을 노리고 투기세력이 아파트에 입주할 권리를 침해하게 되면

 

자연스레 실 수요자들이 밀려나게 되고 실 수요자들은 더 비싼 가격에 분양권을 전매로 주고 사야 되는 상황이 발생하는데 전매제한은 이러한 실 수요자들에게 기회를 주기 위한 명목으로 만들어진 제도라고 보면 되겠습니다.

 

 

 

전매제한 지역은 어디일까?

 

규제지역은 거진 대부분 모두 분양권의 아파트가 준공되고 소유권이전등기 시까지 전매가 제한된다고 이해하시면 됩니다. 또한

 

최근에 주택 공급 안정화를 목적으로 전매제한 지역이 강화되었는데 수도권 과밀억제권역, 성장관리권역, 조정 대상 지역, 투기과열지구까지 소유권 이전 등기 시까지 전매를 제한했다면

 

 

강화된 이후부터는 지방 광역시의 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)의 민간택지에 지어지는 아파트 분양권도 전매가 일정 기간 제한됩니다.

 

그리고 지방 광역시까지이기 때문에 지방 광역시를 제외한 지역의 지방은 전매제한이 없다고 보면 되겠습니다. 대신 단기 양도소득세율을 부담해야 되죠.

 

 

전매제한 기간은 언제까지?

조정 대상 지역(최대 3년), 투기과열지구(최대 5년), 조정 대상 지역, 투기과열지구 외 수도권 과밀억제권역, 성장관리권역, 지방 광역시 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)의 민간택지 : 소유권 이전 등기 시까지

이 외의 수도권, 지방 광역시 도시지역 민간택지 지역 외 : 6개월

기타 지방 : 전매제한 없음

 

전매제한 기간은 위의 표 대로 정리할 수 있겠고 추가로 수도권에서 공공택지 외의 택지에서 건설. 공급되는 아파트의 분양권은 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 기간 동안

 

전매가 제한되기 때문에 해당 아파트의 분양공고문을 잘 읽어보시길 바랍니다. 10년이기 때문에 입주하고도 못 판다고 보시면 되죠.

 

세부 전매제한 기간

1) 수도권

1. 공공택지에서 건설되는 주택
- 분양가격이 인근 주택 매매가격의 100% 이상 - 투기지역 5년, 이외의 지역 3년
- 분양가격이 80% ~ 100% 미만 - 투기지역 8년, 이외의 지역 6년
- 분양가격이 80% 미만 - 투기지역 10년, 이외의 지역 8년

2. 공공택지 외에서 건설되는 주택
- 분양가격이 인근 주택 매매가격의 100% 이상 - 투기지역 5년
- 분양가격이 80% ~ 100% 미만 - 투기지역 8년
- 분양가격이 80% 미만 - 투기지역 10년

2) 수도권 외의 지역

1. 투기과열지구 내 건설 되는 주택으로 장애인, 신혼부부와 같은 특별공급에 당첨되는 자는 5년

2. 공공택지에서 건성되는 주택 - 투기지역 4년, 이외의 지역 3년

3. 공공택지 외에서 건설되는 주택 - 투기지역 3년 

 

전매가 예외로 허용되는 경우?

 

전매제한 지역에서 전매제한 기간에 걸리는데도 불구하고 전매가 예외적으로 허용되는 경우의 수들이 몇 가지 있습니다. 가장 잘 걸리는 사례를 4가지로 정리할 수 있는데요.

 

전매가 예외로 허용되는 경우

1. 세대원의 근무. 생업상 사정이나 질병 또는 취학, 결혼으로 세대원 전원이 수도권 이외의 지역으로 전입신고하고 이전하는 경우

2. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류해야 되는 경우

3. 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

4. 이혼으로 분양권 또는 전매제한에 걸리는 주택을 배우자에게 이전하는 경우

 

위의 4가지 경우 말고는 일반 사람들이 전매할 수 있는 예외의 사유는 잘 없습니다. 하나 더 있다면 공공기관에서 매입하는 경우인데 잘 없으니 패스하겠습니다.

 

 

 

조정 대상 지역, 투기과열지구 지역 정리

 

1. 투기과열지구

서울 전 지역
과천, 성남분당, 광명, 하남, 수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지기흥, 동탄
인천 연수, 남동, 서구
대구 수성구
대전 동구, 중구, 서구, 유성구
세종
경남 창원의창(이번에 추가 지정된 곳)

2. 조정 대상 지역

서울 전 지역
과천, 성남, 하남, 동탄2, 구리, 안양동안, 광교지구, 수원팔달, 용인수지기흥, 수원영통권선장안, 안양만안의왕, 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인처인, 오산, 안성, 평택, 광주, 양주, 의정부, 김포, 파주, 동두천시(이번에 추가 지정)
인천 중구, 동구, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서구
부산 해운대, 수영, 동래, 남구, 연제, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금청구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
대구 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 수성구, 달성군
광주 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
대전 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구
울산 중구, 남구
세종
충북 청주, 충남 천안동남, 서북, 논산, 공주
전북 전주완산덕진, 전남 여수, 순천, 광양
경북 포항남구, 경산, 경남 창원성산

 

전매 말고 거주의무도 있다?

 

전매가 제한되는 지역에서 일정 요건에 걸리면 팔지도 못 할뿐더러 의무적으로 거주해야 되는 경우도 있습니다. 아래에 정리해드릴게요.

 

공공택지 지역에서 분양하는 공공분양 주택의 분양가격이 인근 주택 매매가격의 80% 미만 - 5년
공공택지 지역에서 분양하는 공공분양 주택 분양가가 80% ~ 100% 미만 - 3년

공공택지 외의 지역에서 분양하는 공공분양 주택 분양가격이 인근 주택 가격의 80% 미만 - 3년
공공택지 외의 지역에서 분양하는 공공분양 주택 분양가가 80% ~ 100% 미만 - 2년

 

거주의무기간은 공공 주택에서만 적용되는 사항이고 민영주택이나 민간택지에서 건설. 분양하는 분양권이나 주택은 거주의무기간과 관계없습니다.

 

아 그리고 마지막으로 분양권 말고 입주권도 전매제한이 있으니 참고하시고요. 추가로 분양가 상한제 지역이나 전매제한이 적용되지 않는 지역에서의 분양권 양도세 계산이 궁금하신 분들은 아래 포스팅들을 참고하시면 되겠습니다.

 

2020.11.21 - [부동산 정보] - 분상제 뜻과 지역 알려드릴게요.

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2020.11.03 - [부동산 정보] - 비조정지역 분양권 양도세 정리

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