사업용 토지 비사업용 토지 구분 이렇게 합니다.

사업용 토지 비사업용 토지 구분

 

반갑습니다. 부동산 모르면 손해라고 합니다. 이전 포스팅에서 비사업용 토지에 대한 양도소득세율에 대해 다뤘었고 관련 내용을 정리하다가

 

문득 제 블로그 내에 사업용 토지와 비사업용 토지에 대해 구분하는 방법을 제가 포스팅한 적이 없더군요. 그래서 제가 오늘 준비했습니다. 오늘은 사업용 토지는

 

어떻게 해야 사업용 토지로 인정받고? 그리고 비사업용 토지는 왜 비사업용 토지로 인정받는지? 사업용, 비사업용 토지 구분 기준에 대해 토지 종류별로 한 번 제대로 정리해보겠습니다.

 

 

토지별 비사업용/사업용 판단 기준

• 1. 농지
  • 1) 재촌
  • 2) 자경
  • 3) 농지의 소재지 지역
  • 4) 자경한 기간

첫 번째 농지입니다. 농지는 재촌, 자경, 농지가 소재한 지역(용도지역), 그리고 자경한 기간이 중요한데요. 하나하나 집어서 설명드려보겠습니다.

 

재촌은 농지 소재지 근처에 직접 거주하고 있어야 합니다. 과세관청에서는 이렇게 생각합니다. 예를 들어 농지는 경남 양산에 있고 본 소재지는 서울에 있다면? 과연 과세관청에서 이 사람이 진짜 농사를 짓는 사람이라 생각할까요?

 

 

그렇기 때문에 어느 정도 거리 요건을 주고 해당 거리 안에 직접 거주하고 있어야 재촌으로 인정해 줍니다. 재촌은 농지 소재지에서 30km 직선거리(지도상)에 있는 지역에 거주하고 있어야 하며

 

농지 소재지 지역 혹은 농지 소재지의 인접지역이라도 지도상 30km 직선거리에 위치해 있다면 재촌을 하고 있는 것으로 봐주니까 알아두시고요.

 

 

 

 

두 번째 자경입니다. 자경은 직접 농사를 짓는가?입니다. 배우자나 대리경작 안됩니다. 직접 지어야 합니다. 그리고 위 4가지 농지 사업용 토지 판단 기준 중에 가장 까다롭게 보는 게 이 자경입니다.

 

과세관청에서는 이 사람이 진짜 직접 농사를 지었는지? 알 수 있으려면 여러 가지 증명 서류들이 필요한데요. 그냥 농지 소유권자가 아무것도 안 들고 " 나 농사 지었소. 사업용 토지 인정해 줘. " 이렇게 하면 턱도 없죠.

 

 

그렇기에 자경을 했다는 증명 서류들이 몇 가지 필요합니다. 딱히 규정화되어 있는 건 아니고요. 뭐 예를 들어 농사에 사용한 비료, 농자재 구입 비용 영수증, 혹은 농사를 짓고 재배하여 농작물을 판매한 영수증

 

또 농지원부가 따로 있다거나 농협 조합원에 등록했다거나 뭐 이런 증명할 수 있는 서류들이 있어야 합니다. 이런 게 없다면 다음이나 네이버 항공 뷰를 찍어서라도 농사를 지었다는 것을 증명해야 합니다.

 

 

세 번째. 농지 소재지 지역 요건입니다. 농지가 읍면 군을 제외한 시 단위 지역 중 도시지역 내에 위치해 있지 않아야 합니다.(녹지지역 제외) 이게 무슨 말이냐면, 도시지역의 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 이렇게 4가지죠?

 

농지가 공업지역이나 주거지역에 있으면 사업용 토지로 인정 못 받습니다. 농지가 녹지지역이나 관리지역, 농림지역 이런 곳에 위치해 있어야 사업용 토지로 인정받습니다.

 

마지막 요건은 자경기간인데요. 예를 들어 농지를 10년 전에 취득했고 9년 동안 그냥 농사를 안 짓고 빈 땅으로 방치해두다가 양도하기 1년 전에 농사를 지어서 사업용 토지인 양인 것을 방지하기 위함입니다.

 

• 양도하기 3년 중 2년을 자경
• 양도하기 5년 중 3년을 자경
• 총 보유기간의 60% 이상을 자경

 

위의 기준에 따라 자경기간을 충족하고 위의 3가지 요건, 재촌, 자경, 농지 소재지 요건까지 모두 부합한다면 해당 농지는 사업용 토지로 판단하고 있을 확률이 높습니다. 비사업용 토지는 세금 폭탄이니 아래 포스팅 참고하세요.

 

2021.08.31 - [부동산 정보] - 비사업용 토지 양도세율 내년부터는 많이 내셔야 됨

 

• 2. 임야
  • 1) 재촌

임야는 소위 말하는 산이죠? 산은 뭐 특별히 사업용으로 인정해 주는 요건은 재촌밖에 없습니다. 임야를 뭐 토지 용도대로 어떻게 쓰나요? 벌목할 것도 아니고 임야는 그냥 재촌만 하면 사업용으로 인정해 줍니다.

 

재촌은 위에서도 언급했지만 임야가 소재한 곳에서 30km 직선거리(지도상)의 해당 지역이나 인접지역에 거주하고 있으면 재촌 요건이 인정됩니다.

 

• 3. 나대지
  • 1) 건축물을 짓는다.

나대지가 뭐죠? 나대지는 대지 위에 건축물을 짓지 않고 방치하는 땅을 가지고 우리는 나대지라고 부릅니다. 그렇기에 나대지를 사업용으로 인정받는 방법은 무조건 건축물을 짓는 방법 외엔 없습니다.

 

물론 뭐 나대지를 화원이나 운전학원, 야적장, 고물상으로 임대하여 사용하거나 야외 주차장을 직접 사업하여 토지 공시지가의 3%? 정도 이상의 수입을 매해 발생시키면 사업용으로 봐주기도 합니다.

 

 

 

 

토지가 사업용인지 비사업용인지 알 수 있는 방법?

 

현재 내가 가지고 있는 토지가 사업용인지 비사업용 토지인지 알 수 있는 방법이 있습니다. 가장 쉬운 방법은 9월에 나올 토지 재산세 고지서를 보시면 아시는데요.

 

만약 내가 농지를 가지고 있고 이 농지의 재산세가 0.07%의 세율로 적용되는 분리과세 토지가 아닌 종합합산토지나 별도 합산토지로 재산세가 부과되고 있는 경우에는 비사업용 토지로 보고 있을 확률이 높고요.

 

반대로 분리과세 토지로 재산세가 부과되고 있다면 사업용 토지로 보고 있을 확률이 높습니다. 제일 정확한 건 시군 구청 토지재산과 전화하는 게 가장 빠르지만

 

 

재산세 고지서만 봐도 내 토지가 사업용인지 비사업용인지 구분할 수 있으니 다음 달, 내일이죠? 9월 10일 까지는 토지 재산세 고지서가 도착하니 한 번 확인해보시고 내 토지가

 

사업용인지 비사업용인지 한 번 확인해보시고 무조건 사업용으로 인정받아 놓으시는 걸 추천드립니다. 오늘 토지 구분 기준에 대한 정보는 여기까지 포스팅하도록 하겠고요.

 

추가로 농지 양도세가 궁금하신 분은 아래 포스팅을 참고하시면 되겠습니다. 8년 자경 농지 양도세 면제에 관련된 포스팅도 있으니 한 번 검색해보세요.

 

2021.08.26 - [부동산 정보] - 농지 양도세율 면제 ~ 최대 65% 적용입니다.

 

사업용/비사업용 차이