분양권 양도소득세 모든 것을 정리했습니다.

분양권 양도소득세에 대한 모든 것

 

오늘은 분양권 양도소득세에 대해 정리해 볼까 합니다. 분양권은 뭐 다들 잘 아시죠? 아파트에 입주할 수 있는 권리를 가지고 우리는 분양권이라고 말합니다. 이 분양권은 주택이 아닌 권리인데도 불구하고 현재 부동산 세법 개정이 많이 된 이후부터는 분양권도 간혹 주택으로 보는 경우가 있는데요.

 

오늘은 이런 분양권을 주택으로 보는 경우들과 분양권을 팔 때는 양도세 계산을 어떻게 해야 하는지? 또는 1주택이나 1분양권을 보유한 상태에서 1주택 혹은 1분양권을 추가 취득하여 주택, 분양권 포함 2주택이 되었을 때는 세금을 어떻게 계산해야 하는지? 등에 대해 포스팅하도록 하겠습니다.

 

 

분양권 양도세는 어떻게 계산하는지?

 

분양권은 주택이랑 다른 양도세율을 적용하여 양도세를 계산하게 됩니다. 2021년 5월 31일 이전에는 또 양도소득세율이 달랐으나 6월 1일이 지난 지금부터는 동일한 양도소득세율을 사용하여 양도세를 계산하고 있으며, 보유기간에 따라 미세하게나마 차이가 있습니다.

 

• 분양권 양도소득세율
  • 1년 미만 보유 시 - 70%
  • 1년 이상 보유 시 - 60%
  • 조정 대상 지역, 비 규제지역 상관없이 동일 적용

 

분양권 양도소득세율을 위의 세율을 적용하여 양도세를 계산하고 만약 조정 대상 지역 내 1주택을 보유한 상태에서 1분양권을 양도한다고 해서 +20%나 +30%의 중과세율을 별도로 적용하지 않고 그냥 위의 단기 양도소득세율을 적용하여 양도세를 계산한다고 보시면 됩니다. 추가로 10% 지방 소득세가 붙습니다.

 

 

 

 

분양권 양도가액?

 

양도세를 계산하려면 양도가액을 알아야 하죠? 근데 주택과는 다르게 이 분양권은 참 양도가액이나 취득가액을 판가름하기 애매한 부동산입니다. 예를 들어 분양가가 3억 인 아파트의 분양권을 피, 즉 프리미엄 3,000만 원의 웃돈을 더 주고 전매하여 취득했고 피를 5,000만에 받고 다시 판다고 가정해보겠습니다.

 

계약금은 3억의 10%를 먼저 선 지급했고요. 아직 중도금 대출이 실행되지 않은 상태입니다. 이럴 경우 양도가액과 취득가액은 어떻게 될까요? 간단합니다. 피만 생각하면 됩니다. 피를 5,000만에 주고 판다고 했으니 5,000만 원이 양도가액이고 3,000만 원의 피를 주고 샀으니 3,000만 원이 취득가액입니다.

 

그러면 5,000만 원 양도가액 - 3,000만 원 취득가액 = 양도차익 2,000만 원이 되겠고 여기에 1년 미만 보유했으면 70%(지방 소득세 10% 별도), 1년 이상 보유했다면 60%(지방 소득세 10% 별도)를 곱해서 분양권 양도세를 구하면 되겠습니다. 간단하죠? 분양권 양도세는 프리미엄만 생각하세요.

 

 

분양권은 주택 수 에 포함되나?

 

분양권을 보유하고 있을 때 가장 중요하기도 한 문제 중 하나죠. 내가 가진 분양권이 세제 판단 시 주택으로 보는지?에 대한 문제로 인해 내가 내야 할 세금이 천차만별로 달라집니다. 가령 내가 1주택을 보유 중이고 1분양권을 따로 취득했습니다. 근데 1주택 비과세 요건을 맞춰놨으나

 

분양권이 현재 세법상 주택으로 보고 있기 때문에 1주택을 양도했을 때 비과세를 못 받고 양도세를 납부하여야 되죠. 이렇듯 분양권이 주택 수에 포함되는지? 안되는지?에 대해 잘 모르고 있다면 나중에 비과세인 줄 알았다가 양도세를 납부해야 되는 상황이 올 수 있기 때문에 제가 아래에 분양권 주택 수 포함 문제에 대해 정리해드리겠습니다.

 

• 분양권 주택 수 포함 여부
  • 양도소득세 - 분양권도 중과세 판단 주택 수에 포함됨(단, 분양권이 중과세 대상은 아님)
  • 취득세 - 분양권도 중과세 판단 주택 수에 포함됨(단, 분양권이 중과세 대상은 아님)

 

예를 들어보겠습니다. 현재 2주택과 1분양권을 조정 대상 지역에 보유하고 있습니다. 이럴 경우 1주택을 따로 처분하게 되면 1주택에는 몇%의 중과세율이 적용될까요? 30%입니다. 2주택 + 1분양권(주택 수 포함) = 3주택이기 때문에 30%의 중과세율을 적용하여 양도세를 계산하고요.

 

취득세도 해볼게요. 가령 조정 대상 지역에서 1주택과 1분양권을 보유 중이고 여기에 1주택을 추가로 더 취득한다? 그럼 몇%의 취득세율이 적용될까요? 12%입니다. 이미 1주택 + 1분양권(주택 수 포함) = 2주택이고 추가로 1주택 더 취득하니 3주택 중과 취득세율을 적용하여 12%가 계산되게 되는 것이죠.

 

 

 

 

분양권 비과세 문제

 

분양권을 보유 중인데도 불구하고 주택을 양도했을 때 비과세를 받을 수 있는 방법이 있습니다. 방법까진 아니고요. 소득세법에 규정되어 있습니다. 근데 만약 1분양권을 보유 중에 1주택을 취득하는 일시적 2주택인 경우에는 비과세 방법이 없으니 알아두시고요.

 

1주택을 보유 중에 1분양권을 취득해서 일시적 2주택이 된 경우를 사례로 들어서 설명드리겠습니다. 소득세법 시행령 156의 3 조항에는 1주택을 보유 중에 분양권을 취득하여 1주택, 1분양권 상태가 되었을 때 주택을 취득한 이후 1년이 지나 분양권을 취득했고

 

또 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 원래 보유하고 있던 주택을 양도하게 되면 일시적 2주택으로 주택을 비과세를 받을 수 있습니다. 근데 분양권은 입주할 수 있는 권리죠? 아직 아파트가 완공되지 않았죠? 그럴 경우에는 시행령 156의 3 3항에 따라 분양권 아파트가

 

분양권

완공된 후 2년 이내에만 원래 보유하던 주택을 처분하고 세대원 전원 전입하여 1년 이상 계속해서 실거주한다면 3년 양도 기한이 지나고 나서 양도해도 일시적 2주택으로 주택 비과세를 받으실 수 있게 됩니다. 근데 뭐 첫 분양할 때가 아니고서 전매로 취득한 경우라면 대부분 3년 이내 완공되니 너무 걱정 마세요.

 

오늘 분양권 양도소득세에 대한 정보는 이 정도로 마무리하겠습니다. 추가적인 정보로 분양권과 비슷한 권리인 입주권도 주택 수에 포함되는지?에 대한 여부가 궁금하신 분들이나 분양권 전매 제한 지역이 궁금하신 분들은 아래 포스팅들을 참고하시면 되겠습니다. 감사합니다.

 

2021.08.30 - [부동산 정보] - 분양권 전매제한 뜻과 기간에 대해 알려드릴게요.

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2020.12.28 - [부동산 정보] - 조합원 입주권 주택수 계산시 포함되나?

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