종부세 공동명의 절세하려다 세금폭탄?

종부세 공동명의에 대한 문제

 

요즘 종부세 세율이 많이 오르면서 종부세 절세에 대한 문제가 많이 대두되고 있습니다. 종부세 절세방안 중 하나로 공동명의를 택하시는 분들이 굉장히 많은데요. 뭐 나쁜 선택은 아닙니다만 대신에 아파트를 공동명의로 하면서 뜻하지 않은 세금이 발생하여 세금폭탄을 맞을 수도 있는데요.

 

오늘은 이런 종부세 공동명의에 대한 문제로 공동명의로 하면 종부세 절세가 확실하게 되는지? 그리고 공동명의로 하면 절세되는 원리는 어떤지? 또 공동명의로 절세하려다가 세금폭탄을 맞게 되는 경우는 어떤 경우인지 등에 대해서 한 번 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

종부세 계산 방법

 

종부세 공동명의에 대한 포스팅 이전에 먼저 요즘 종부세는 어떻게 계산하는지? 간단하게 알려드리도록 하겠습니다. 추가적으로 바뀐 종부세 세율이라든지 이런 부분도 함께 정리해드리면서요.

 

• 일반지역 2주택 이하(조정 대상 지역 2주택 제외) 종부세 세율
  • 과세표준 3억 이하, 세율 0.6%, 누진공제 없음
  • 과세표준 6억 이하, 세율 0.8%, 누진공제 60만 원
  • 과세표준 12억 이하, 세율 1.2%, 누진공제 300만 원
  • 과세표준 50억 이하, 세율 1.6%, 누진공제 780만 원
  • 과세표준 94억 이하, 세율 2.2%, 누진공제 3,780만 원
  • 과세표준 94억 초과, 세율 3%, 누진공제 1억 1,130만 원
• 일반지역 3주택 이상(조정 대상 지역 2주택 이상) 종부세 세율
  • 과세표준 3억 이하, 세율 1.2%, 누진공제 없음
  • 과세표준 6억 이하, 세율 1.6%, 누진공제 120만 원
  • 과세표준 12억 이하, 세율 2.2%, 누진공제 480만 원
  • 과세표준 50억 이하, 세율 3.6%, 누진공제 2,160만 원
  • 과세표준 94억 이하, 세율 5%, 누진공제 9,160만 원
  • 과세표준 94억 초과, 세율 6%, 누진공제 1억 8,560만 원

 

현재 개정된 종부세 세율은 위와 같으며 위의 종부세 세율은 주택 종부세 계산 시 사용되는 종부세 세율입니다. 토지에 사용되는 세율은 다른 종부세 세율을 적용하니 참고하시고요. 종부세 계산 구조는 아래와 같습니다.

 

 

 

 

종합부동산세 계산 구조(주택)

인별 주택 공시가격 합산 금액 - 주택 종합부동산세 공제금액(6억, 1주택자는 9억) = 과세대상
과세대상 X 95% 공정시장가액 비율(22년부터는 100%) = 과세표준
과세표준 X 주택 종부세 세율 = 종부세액
종부세액 - 공제할 재산세액 = 산출 세액
산출세액 - 보유기간, 연령 공제와 같은 세액공제 - 세 부담 상한 초과액 = 납부할 세액
납부할 세액 + 농어촌특별세 20% 별도 부과

 

대략 위의 계산 구조에 따라 주택 종부세를 계산하며 토지와는 좀 다르게 세액공제도 있고 종부세율도 2가지로 나뉘어 있어서 좀 복잡하다고 할 수 있겠지만 막상 계산해보면 쉽습니다. 세 부담 상한 공제랑 공제할 재산세액을 계산하는 게 좀 어려운 편이긴 합니다.

 

 

공동명의 하면 종부세 절세되나?

 

결론부터 말씀드리겠습니다. 공동명의로 하면 확실히 종부세 절감에는 도움이 됩니다. 종부세 계산 구조에서 눈여겨봐야 할 부분은 인별 합산 금액인데요. 인별 합산이라는 말 뜻이 사람 대 사람으로 가지고 있는 재산에 대해 주택 금액을 합산하다. 뭐 이런 뜻인데

 

간단하게 예를 들면 부부 사이에 현재 공시가격 11억 원의 주택을 보유하고 있다고 가정해 봅시다. 그럼 공시가격이 11억이면 11억 - 종합부동산세 1주택자 공제 9억을 공제해 주더라도 11억 - 9억 = 2억이 남죠? 2억에 대한 부분에 종부세가 부과되게 됩니다.

 

좀 억울하죠? 1주택인데 공시가격이 좀 비싸다는 이유로 종부세를 납부해야 되니 말이죠. 근데 이럴 경우에 이 11억 공시가격 주택을 공동명의로, 즉 1/2은 남편, 1/2는 아내 이런 식으로 공동명의로 해버리면 어떻게 되나요? 인별 합산이니까 해당 주택의 지분대로 남편 5.5억, 아내 5.5억 이렇게 공시가격이 분배가 됩니다.

 

주택 종부세 기본공제 금액은 6억이기 때문에 결국 위와 같은 상황이 발생하면 공동명의 전환 만으로도 남편도 종부세 비과세, 아내도 종부세 비과세를 받으면서 종부세를 절세할 수 있게 되는 셈이죠. 이런 이유로 공동명의를 하면 종부세가 절세 됩니다.

 

참고사항으로 제가 설명드리면서 1주택자는 종부세 공제액이 9억이라고 말씀드렸는데, 이제 이 부분이 개정됩니다. 1주택자 종부세 공제액이 11억으로 상향된다는 개정안이 나왔기 때문에 법안이 통과되면 1주택자는 11억까지는 종부세를 안 내도 됩니다. 아래 포스팅 참고하세요.

 

2021.08.22 - [부동산 정보] - 종부세 11억 개정은 이렇게 됩니다.

종부세 11억 개정은 이렇게 됩니다.

 

간단한 공동명의 종부세 계산

 

공시가격 14억 아파트 1채 현재 보유중

 

• 단독 명의로 종부세 계산 시
  • 공시가격 합산 14억 - 1주택자 종부세 공제 9억 = 과세대상 5억 X 공정시장가액 비율 95% = 4억 7,500만 원 X 종부세 세율 0.8% - 누진공제 60만 원 = 320만 원 + 농어촌특별세 64만 = 합 384만 원
• 공동명의로 종부세 계산 시
  • 공시가격 7억 - 기본 종부세 공제 6억 = 과세대상 1억 X 공정시장가액 비율 95% = 9,500만 원 X 종부세 세율 0.6% = 57만 원 + 농어촌특별세 11만 = 합 68만 원 X 2명(공동명의) = 136만 원

 

제가 재산세 부과분 공제도 빼고 여러 세액공제도 제외한 단순 계산으로 종부세를 계산해 봤는데 보시다시피 공동명의냐 단독 명의냐에 따라 종부 세액이 거진 200만 원 가까이 1년에 절감되는 모습을 보실 수 있으십니다. 여기서 1주택 종부세 공제금액만 상향되면 또 다르겠지만 아무튼 절세는 됩니다.

 

 

 

 

문제는 종부세가 아닌 취득세

 

오늘 포스팅 핵심입니다. 문제는 공동명의로 하면 종부세는 확실히 절세 되지만 종부세 몇 백만 원 아끼려다가 오히려 세금폭탄을 맞게 되는 경우도 발생하는데요. 그 이유는 취득세와 증여세 때문입니다.

 

단독 명의인 상태로 공동명의로 전환하면 지분만큼은 증여로 보고 또한 그지분만큼의 대한 무상 취득세가 발생하게 됩니다. 이 부분을 잘 모르시더라고요. 증여세는 배우자 공제가 6억까지 있기 때문에 안 나온다고 쳐도 만약 10억 주택을 단독 명의에서 공동명의로 전환하게 된다면

 

 

대충 10억 / 2 = 5억, 5억 X 4% 무상 취득세 = 2,000만 원, 벌써 2,000만 원이라는 취득세가 발생해버리죠. 근데 사실 10억 정도되는 집은 대부분 조정 대상 지역이겠죠? 조정 대상 지역에서는 다주택자가 배우자더라도 증여하면 무상 취득세가 12%로 중과됩니다. 12% 면 5억 X 12% = 6,000만 원 세금폭탄 그 자체입니다.

 

아무튼 공동명의로 전환 시 이런 취득세에 대한 문제를 굉장히 주의하셔야 되겠고 만약 공동명의로 전환할 주택의 공시가격이 12억을 넘어가면 그때는 또 증여세 문제도 생길 수 있으니 주의하시길 바랍니다. 추가로 공동명의에 관심 있으신 분들은 아래 포스팅을 참고하시면 되겠습니다. 감사합니다.

 

2021.08.20 - [부동산 정보] - 부부 공동명의 장단점 과연 절세될까요?

부부 공동명의 장단점 과연 절세될까요?