부동산 법인 설립 장점과 단점

부동산 법인 설립 장점과 단점

안녕하세요?

부동산 관련 정보들을 포스팅하는

부동산 모르면 손해 입니다.

오늘 알아볼 부동산 정보는 부동산 법인 설립의 장점과

단점에 대해서 얘기해볼까 합니다.



먼저 부동산 설립을 왜? 하는지 부터 알아봐야겠죠?

먼저 법인은 비용처리에 있어서 개인 매매사업자들보다

유리합니다.

접대비, 활동비, 차량리스비 등등해서

임장나가서 사먹은 까까도 비용처리를 할 수 있습니다.

활동비 명목으로 말이죠.

그리고 세금도 조정대상지역에 한정해서 훨씬 유리합니다.

개인 매매사업자들은 조정대상지역에서

비교과세 때문에 매매사업 못하죠?

(※ 비교과세란? 본래 매매 사업자는 부동산 보유 년 수에 관계없이 양도차익에 따른 누진세율로 세금이 부과되지만 조정대상지역에서는 중과세율의 조세부과의 합리성 때문에 중과세율을 적용하여 세금이 부과됨)

법인은 설립하면 이런 비교과세가 없습니다.

1년 법인 운용의 세전이익으로 모두 합산해서 과세하죠.



간단하게 매매사업자랑 법인 사업자랑 세제 비교를

하자면 개인 매매사업자가 조정대상지역에서

1년 보유한 부동산을 양도해 8천 만원의 양도차익을

얻으면 중과세율로 가정하면 40% 이상 세금이

부과됩니다. 한 2,500만 원 나오겠네요.



반면 법인은 8천 만 원의 차익에 1년 동안 사용한

경비가 1500만 원이라 치면

8000 - 1500 = 6500이 세전이익이고 여기서

10% 추가법인세를 과세합니다.

주택을 사고팔았기 때문에..

그럼 추가법인세가 650만 원이죠?



다음 필요경비를 공제한 6500에 대표자급여 2000을

빼줍니다. 급여측정 안하면 법인세부담이 커지기에

하는게 좋습니다.

그럼 6500 - 2000 = 4500 세후이익이 나옵니다.

여기에 4500에서 법인세율 11%를 과세해줍니다.
(법인지방소득세 10% 포함)

그럼 법인세가 495만 원 나오네요.

합쳐서 1100만 원 정도 됩니다. 법인은



어떤가요? 매매사업자보다 경비처리도 폭 넓고

세금도 적게내는 법인이 훨씬 유리한것 같죠?

틀렸습니다.



6.17 부동산 대책이 나오기 전 까진 법인이 유리했죠.

이제 법인이 불리해졌습니다.

6.17 대책 이후로 이제 추가법인세가 +20% 가 됩니다.

추가법인세 부담이 커졌죠?

여기에 보유세 부담도 커집니다.

기존에는 법인에게도 종합부동산세 기본공제를 6억 해

줬었는데 이번 대책으로 삭제되었습니다.

법인 주택합산 기준시가 6억이상이면 최소

2,000만 원 이상의 보유세가 나옵니다. 끔찍하죠.



자 여기까지 대충 법인 부동산 설립하면 어떤게

다른지에 대해 알아봤고 장점과 단점에 대해서 알아볼게요.



장점 1. 경비처리가 폭 넓고 쩐다.

장점2. 세금을 조정대상지역 매매사업자보단 적게낸다.
(지금은 법인 종합부동산세 때문에 주택 합산 기준시가가 6억이 넘지 않게 주의를 해야되고 추가법인세 부담도 커져서 조금 제한적임)

2가지 정도 되네요.

원래는 다주택 취득세 중과세율 배제랑 이것저것 많았는데

지금은 온갖 규제들로 많이 불리해졌습니다.



다음은 단점입니다.

단점 1. 추가법인세 부담이 커졌다. +20% 인상됨

단점 2. 종부세 부담이 커졌다.

기본공제 6억 삭제에 세율까지 누진공제가 없는

최고 단일세율 적용입니다.

단점3. 취득세 부담이 커졌다.

법인이 주택취득시 취득세율이 12%입니다.

단점4. 유지비가 많이든다.

기장, 회계비용이 많이들고 절차도 복잡하죠.



단점은 이정도 되겠네요.

개인적으로 일반지역은 부동산 법인설립을

추천하지 않습니다.

개인매매사업자가 훨씬 유리하죠.

조정지역이라면 법인 매매사업을 좀 고려해 보는것도..

괜찮을 수도 있는데 예전에 비해 부담이 많이 증가되었죠.



오늘 알아볼 부동산 정보는 여기까지 입니다.

다음에도 더 유익하고 알차고 유용하고 쓸만한

부동산 정보들로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.