오늘은 부동산 양도세율에 대해 한 번 정리해보도록 하겠습니다. 보통 부동산에 관심 많으신 분들은 아파트를 많이 사고팔고 하기 때문에 주택 양도세율에 대해서만 잘 아시지
토지나 상가 양도세율은 모르시는 분들이 많으실 겁니다. 혹시 토지에 중과세율이 있다는 사실을 아시는지요? 아마 모르시는 분들이 많을 겁니다.
오늘은 이런 자잘 자잘 한 부동산별 중과세율 같은 것이나, 뭐 기타 부동산 양도 시 주의해야 될 사항들을 한눈에 보기 편하게 순서대로 정리해볼게요.
주택 양도세율 정리
주택에는 아파트도 포함되고 주거용 오피도 포함되며 일반 단독주택 부터 원룸이라 불리는 다가구주택, 다세대, 연립주택 뭐 이런 모든 주택에 적용되는 양도세율을 정리하겠습니다.
일단 기본적으로 주택에는 중과세율이 있는데 중과세 적용이 안되는 경우에는 아래에 정리된 양도세 기본세율을 적용해서 양도세를 계산하게 됩니다.
과세표준 1,200만 이하, 세율 6%
과세표준 4,600만 이하, 세율 15%, 누진공제 108만
과세표준 8,800만 이하, 세율 24%, 누진공제 522만
과세표준 1억 5,000만 이하, 세율 35%, 누진공제 1,490만
과세표준 3억 이하, 세율 38%, 누진공제 1,940만
과세표준 5억 이하, 세율 40%, 누진공제 2,540만
과세표준 10억 이하, 세율 42%, 누진공제 3,540만
과세표준 10억 초과, 세율 45%, 누진공제 6,540만
위의 양도세율이 중과세율이 비적용 되는 일반 주택 양도세율로 적용되며 양도소득세 과세표준에 세율과 누진공제만 빼주면 양도세를 계산할 수 있습니다.
양도세 계산 절차에 대해 궁금하시다면 아래 포스팅을 참고하셔서 양도세 계산 방법을 확인 하시면 되겠고요. 다음으로는 중과세율에 대해 한 번 정리해보겠습니다.
2021.01.11 - [부동산 정보] - 아파트 양도세 계산기 계산방법 완벽정리
주택에 적용되는 중과세율은 중과 주택수가 2주택 이상이고 조정 대상 지역 내의 주택을 양도해야 주택 중과세율이 적용되게 됩니다.
예를 들어 규제지역에 중과 주택 수에 포함되는 주택 1주택과 중과 주택수에는 포함되지만 비규제지역의 1주택을 총 2주택 보유 중인데 이 상태에서 비규제지역 주택을 양도하면
중과 주택 수는 2주택이지만 비규제지역의 주택을 양도했기 때문에 비규제지역 주택 양도 시 중과세율은 적용되지 않고 기본세율로 양도세가 부과되게 됩니다.
그리고 중과 주택수 판단 기준에 대해 궁금해하실 분들이 있으실 건데 일단 규제지역의 모든 주택은 중과 주택 수에 포함되고요.(공시지가 1억 미만은 제외)
비규제지역도 공시가격이 3억을 초과하면 중과 주택 수에 포함은 됩니다. 다만 비규제지역이라 양도 시 중과세율이 적용이 되진 않을 뿐
비규제지역 1채(공시가격 3억 초과), 규제지역 1채 보유 중에 " 나는 규제지역에만 1채 니까 일반 세율이겠지? "라고 생각하면 경기도 오산입니다. 비규제 지역도 중과 판단 주택 수에 포함되니 주의하세요.
주택 양도세율 중과세
규제지역 내 중과세 판단 주택 수 2주택 이상 - 20%
규제지역 내 중과세 판단 주택 수 3주택 이상 - 30%
6월 1일 전까지만 하더라도 각각 10%와 20%였는데 소득세법이 개정되면서 각각 2주택은 20%, 3주택은 30%로 인상되어서 세금폭탄에 주의하셔야 됩니다.
상가 양도세율 정리
상가 양도세율은 굉장히 간단합니다. 일단 상가는 중과세율이 없기 때문에 딱히 중과세 받을 만한 기준이 없고 무조건 일반 세율을 적용해서 양도세를 계산한다고 보시면 되고요.
대신 이제 단기 미만 보유 시 적용되는 단기 양도세율은 적용되기 때문에 2년 미만 보유할 경우 아래의 양도세율이 적용되고 2년 이상 보유 면 그냥 기본세율을 적용한다고 보시면 됩니다.
부동산 단기 미만 보유 양도세율
1년 미만 - 70%
1년 ~ 2년 미만 - 60%
2년 이상 - 기본세율
토지 양도세율 정리
토지는 상가랑 똑같이 2년 미만 보유 시 단기 미만 보유 양도세율을 적용하고 2년 초과하면 기본세율 적용되는 건 똑같습니다.
다만 토지가 비사업용 토지인지 사업용 토지인지?에 따라 중과세율이 적용될 수도 있고 안될 수 있어서 내 토지가 비사업용 토지인지 사업용 토지인지 구분하는 게 제일 중요합니다.
비사업용 토지 - 양도세 중과세율 +20% 적용, 장기보유특별공제 미적용
비사업용 토지는 양도세 기본세율에 중과세율 20%를 가산하여 중과세를 때리고 또한 장기보유특별공제까지 적용시켜주지 않기 때문에 세금이 정말 왕창 부과된다고 보면 됩니다.
그래서 토지는 무조건 내 토지를 사업용 토지로 인정받는 작업이 중요하며 관련 내용은 아래 포스팅 참고하시면 되고 꼭! 사업용 토지로 바꿔놓는 게 중요하니 주의하세요!
2021.01.15 - [부동산 정보] - 토지 양도세율 구분적용 기준 정리
들어가 보시면 아시겠지만 토지는 지목에 따라 사업용 토지로 인정받는 기준들이 달라집니다. 지목이 대 면 건축물을 지어야 하기 때문에 건축물이 없으면 비사업용 토지고
지목이 전이나 답이면 농작물을 재배하는 지목이기 때문에 토지를 그냥 방치하게 되면 비사업용 토지로 보기에 작물을 심고 전입신고를 뭐 토지 근처 직선거리 30km 이내로 한다든지 이런 작업들이 중요해집니다.
뭐 아무튼 토지 양도세율은 사업용 토지면 기본세율, 비사업용 토지면 +20% 중과세율 적용, 단기 미만 보유 시 상가와 동일하게 70%, 60% 이렇게 적용된다고 보시면 되겠습니다.
아 그리고 토지 비사업용 토지에 적용되는 +20% 중과세율과 장기보유특별공제 미적용은 2022년부터 양도하는 비사업용 토지에 적용됩니다.
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