임야 양도소득세 절세하고 싶으시면 보세요.

오늘은 임야에 대해서 한 번 나눠보겠습니다. 최근 LH 땅 투기 사건 기억하시나요? LH 직원들이 미리 개발지의 정보를 선취매 하여 땅을 매수 해놓고

 

그 땅이 개발에 들어가면 보상을 받는 식으로 땅 투기를 해 국민들의 분노를 샀던 사건이죠. 이 사건을 계기로 토지 취득이나 양도와 관련하여 규제가 되게 엄격해졌습니다.

 

 

일단 뭐 취득 부터도 이제 농취증은 필수가 되었고 취득 원인도 규명해야 하며 나중에 양도할 때 취득 원인에 맞게 사용하지 않아 비사업용 토지로 인정받으면

 

중과세율을 적용받는데 이 중과세율도 이번에 새로이 개정되었습니다. 중과세율을 적용하는 비사업용 토지 판단 기준이 개정된 건 아니지만 세율이 인상되었죠.

 

2021.04.08 - [부동산 정보] - 3.29 부동산대책 깔끔하게 정리해봤습니다.

3.29 부동산대책 깔끔하게 정리해봤습니다.

 

이번에 개정된 토지 관련 세제 내용은 위 포스팅에 자세히 포스팅해놨으니 궁금하신 분들은 확인해보시고 지금은 그게 중요한 게 아니니 이제 임야 양도소득세와 관련하여 한 번 정리해보겠습니다.

 

 

임야란 뭘까?

 

임야는 산입니다. 도로에 운전하다 보면 지천에 널린 게 다 산인데 이 산 들이 모두 임야라고 보시면 됩니다. 대한민국 국토의 70%는 산으로 이루어졌다고 하는데

 

그만큼 임야가 많다는 얘기겠죠? 하지만 전 국토 면적 중 임야가 토지에서 차지하는 비율은 많겠지만 실제로 임야를 취득하시는 분들은 잘 없습니다.

 

 

개발 과정도 어렵고 까다로우며 허가도 많고 무슨 뭐 산지 개발 허가 비, 보전비, 도로가 없으면 도로도 닦아야 되고 여하튼 이리저리 귀찮기 때문에

 

대부분은 조상들의 묘를 모시기 위한 선산의 용도? 혹은 오리를 직접 잡아다 요리하는 오리집? 뭐 이런 용도로나 취득하지 그게 아닌 이상 임야는 개인이 많이 취득하는 부동산은 아닙니다.

 

 

 

임야 비사업용 토지?

 

우리나라 부동산 중 토지에는 본래 목적에 따라 사용하는 사업용 토지가 있고 과세관청에서 투기 목적으로 보유하고 있다고 판단하고 있는 비사업용 토지

 

이렇게 2가지로 토지를 구분합니다. 임야도 마찬가지로 토지이기 때문에 사업용 토지/비사업용 토지로 나뉘고요. 당연히 비사업용 토지로 인정받게 되면 양도세 중과세율이 부과되어 세금폭탄을 맞습니다.

 

간단하게 아래에 임야를 사업용 토지로 인정받을 수 있는 요건에 대해 정리해보겠습니다. 다행히 임야는 사업용 토지 판단 기준 요건이 그리 까다롭진 않습니다.

 

임야 사업용 토지 판단 기준
1) 재촌
(임야 소재지 동일 지역 및 연접지역 30km 이내의 직전 거리에 사업 기간 동안 거주)
단, 해당 임야가 공익성이 있거나 산림보호, 상속을 통해 보유하고 있는 경우 재촌 요건 X

2) 사업용 기간 동안 재촌
(팔 때까지)

 

간단하죠? 위의 2가지 기준, 재촌과 사업용 기간 동안 재촌, 이 두 가지 요건만 지키면 임야를 사업용 토지로 보며 사업용 토지일 때 양도 시 중과세율 적용 없이 임야를 팔 수 있습니다.

 

위의 사업용 토지 요건을 지키지 않아도 무조건 사업용 토지로 보는 경우도 있는데요. 만약 직계존속(부모님)이 8년 이상 재촌했던 임야를(도시지역 제외) 상속 또는 증여로 받았거나

 

혹은 사업인정고시일 2년 이전에 미리 취득해 놓았던 임야가 수용되면 재촌이나 사업용 기간 동안 재촌 이런 요건 없이도 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.

 

 

 

임야 양도소득세 계산 방법

 

이제 마지막으로 임야 양도세 계산하는 방법을 사례로 보여드리면서 계산해 볼건데 임야를 사업용 토지, 비사업용 토지로 나눠서 양도세 차이를 한 번 보시겠습니다.

 

임야 5억 취득 10억 양도
보유기간 8년

 

만약 임야를 위의 사례대로 취득했다고 가정해봅시다. 일단 사업용 토지라고 보고 양도세를 계산해보겠습니다. 양도가액 10억 - 취득가액 5억 = 양도차익 5억

 

양도차익 5억 - 장기보유특별공제 8,000만(1년 2%, 8년 X 2년 = 16%) = 양도소득 4억 2,000만 X 세율 40% - 누진공제 2,540만 원 = 1억 4,260만 원

 

위의 사례대로 임야를 사업용 토지를 기준으로 양도하면 지방 소득세 포함 양도세가 한 1억 5,000만 원 정도 나올 것 같네요. 기본공제 250만 원은 귀찮아서 계산 생략했습니다.

 

 

다음은 해당 임야를 비사업용 토지를 기준으로 양도세를 계산해 보겠습니다. 비사업용 토지는 현재는 장기보유특별공제를 적용해 주고 있지만 위의 포스팅 3.29대책을

 

확인해보시면 2022년부터 양도하는 비사업용 토지부터 장기보유특별공제를 적용해 주지 않습니다. 확실한 차이를 위해서 2022년부터 적용되는 비사업용 토지 세제 내용을 기준으로 계산해볼게요.

 

양도차익 5억 - 장기보유특별공제 없음(2022년부터 미적용) = 양도소득 5억 X 세율 60%(기본세율 40% + 중과세율 20%) - 누진공제 2,540만 원 = 2억 7,000만 원

 

 

해당 임야를 비사업용 토지를 기준으로(2022년부터 적용될 세제 내용 적용)양도세를 계산해보니 지방 소득세 포함 3억 가까이 나오네요.

 

어떠신가요? 비사업용 토지로 인정받아 파는 것과 사업용 토지로 인정받아 파는 것 하고 양도세 차이가 거진 1억 5,000만 원 2배 가까이 차이가 나죠?

 

그렇기 때문에 현재 자신이 임야를 보유하고 있다면 재촌을 통해 임야를 사업용 토지로 인정받아 놓는 작업이 중요합니다. 꼭 참고하세요.

 

추가로 다른 토지인 농지나 대지와 같은 땅에 적용되는 비사업용/사업용 판단 기준이 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 참고하시면 되겠습니다. 감사합니다.

 

2021.01.15 - [부동산 정보] - 토지 양도세율 구분적용 기준 정리

토지 양도세율 구분적용 기준 정리